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Die Bauzinsen dürften noch weiter fallen

Von Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung

Frankfurt 15.07.2011 –– Immobilienkäufern in Deutschland geht es derzeit gut, denn sie profitieren wegen der Euro-Schuldenkrise von fallenden Baugeldzinsen. Als jüngst die Zahlungsfähigkeit Italiens ins Visier der Finanzmärkte geriet, sanken die Renditen deutscher Staatsanleihen und Pfandbriefe schlagartig und deutlich – und damit die Hypothekenzinsen. Angesichts der finanzpolitisch verfahrenen Situation in der EU dürfte sich diese Entwicklung nach Einschätzung der FMH-Finanzberatung weiter fortsetzen.

Seit dem Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 fällt immer wieder auf, dass die Hypothekenzinsen besonders stark sinken, wenn die wirtschaftlichen Probleme am größten erscheinen. So traten die 15-jährigen Bauzinsen nach ihrem Hoch im Juni 2008 eine fast ununterbrochene Talfahrt bis zum August 2010 an. Dabei gaben sie im Durchschnitt von 5,55 auf 3,69 Prozent nach, wie der von uns erhobene FMH-IndeX zeigt – das entspricht einem Rückgang um ein Drittel.

Investoren stürzen sich auf Pfandbriefe

Der Grund für den Zinsverfall: In unsicheren Zeiten stürzen sich viele Investoren auf die als sicher geltenden deutschen Schuldtitel und Pfandbriefe. Je begehrter aber eine Ware, desto höher steigt ihr Preis – auf den Kapitalmarkt bezogen bedeutet dieses marktwirtschaftliche Prinzip: Die Anleihekurse steigen und die Renditen für deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe von Hypothekenbanken sinken.

Renditen und Bauzinsen sinken im Gleichtakt

Im Gegenzug können Hypothekenbanken nun niedrigere Bauzinsen anbieten, da sie selbst günstiger an Geld kommen. In der Tat sind die Renditen der Pfandbriefe zwischen dem 1. und 12. Juli von gut drei auf 2,76 Prozent abgestürzt, wie die Deutsche Bundesbank mitteilt. Und auch die DGZF-Rendite, an der sich viele Banken zur Festsetzung ihrer Baugeld-Konditionen orientieren, ist deutlich gesunken. Diese von der Deka-Bank berechnete Rendite für zehnjährige Pfandbriefe steht jetzt bei rund 3,3 Prozent, nachdem sie noch im April knapp vier Prozent erreichte.

Spekulanten verschärfen Trends

Hinzu kommt die Aktivität von Spekulanten, die solche Trends zwar nicht selbst auslösen, aber verschärfen können. So dürften etwa Hedge Fonds deutsche Staatsanleihen über die Terminmärkte gekauft und bei italienischen Anleihen auf fallende Kurse gesetzt haben. Dieses Kalkül ging auf: Die Rendite zehnjähriger Staatspapiere aus Italien ist von rund fünf Prozent Anfang Juli zeitweise auf über sechs Prozent gestiegen, was bedeutet, dass die Anleihekurse gefallen sind. Die Rendite deutscher zehnjähriger Staatsanleihen hingegen stürzte von 3,04 auf 2,6 Prozent, weil die Anleihekurse deutlich gestiegen sind.

FMH prognostizierte sinkende Bauzinsen frühzeitig

All das übt ordentlichen Druck auf die Bauzinsen aus. Gleichwohl gehen einige Marktbeobachter (bislang) davon aus, dass die Hypothekenzinsen dauerhaft den Weg nach oben angetreten haben – eine Ansicht, die wir von der FMH-Finanzberatung derzeit nicht teilen. Schon Ende November 2010, nach einem dreimonatigen Anstieg der Zinsen, konnten Besucher unserer Website im Artikel „ Zinsentwicklung hängt an der Psychologie der Anleger “ lesen: „Jetzt stehen wir vor der nächsten Krise: der Irland-Krise. Noch wirkt sich diese nicht auf die Hypothekenzinsen aus, doch wenn weitere Krisen in anderen Ländern (Spanien, Portugal) ausbrechen, könnten die Kapitalanleger erneut nervös werden, Sicherheit wieder über Rendite stellen und sich mit niedrig verzinsten sicheren Staatspapieren und deutschen Pfandbriefen zufriedengeben. Heftige Kursverluste an den Aktien- und Rohstoffmärkten wären die Folge – und womöglich erneut sinkende Hypothekenzinsen.“

Abwärtstrend noch nicht beendet

Eben dieses Szenario scheint nun eingetreten zu sein. Wir gehen davon aus, dass die Probleme im Euro-Raum immer wieder aufflammen werden und die Probleme sich dabei verschärfen können. Solange Deutschland vor diesem Hintergrund als Hort der Sicherheit gesehen wird – auch wenn es angesichts der eigenen Staatsverschuldung der sprichwörtliche Einäugige unter Blinden ist –, können die Baugeldzinsen nicht substanziell steigen. Im Gegenteil, die FMH-Finanzberatung schließt für die kommenden Monate leicht sinkende Hypothekenzinsen nicht aus.

Für Bauherren besteht kein Grund zur Eile

Es ist eher unwahrscheinlich, dass dabei die Tiefstände aus dem Jahr 2010 noch einmal erreicht oder gar unterschritten werden. Klar ist aus unserer Sicht: Für angehende Bauherren und Immobilienkäufer gibt es aktuell keinen Grund, überstürzt zu handeln. Ebenso wenig sollte man derzeit voreilig ein Forward-Darlehen abschließen, sondern sich Zeit lassen, um genau zu überlegen und zu vergleichen.

Weitere Vergleichsrechner

Ergänzende Tools

So haben sich die Hypothekenzinsen verändert

Es wird der Effektivzins für 10 Jahre fest zu den vergangenen Stichtagen dargestellt. Die Zinsangaben beruhen auf dem FMH-IndeX.

Effektivzins aktuell und in der Vergangenheit am gleichen Tag.
Aktuell (16.05.2012) 2,80%
Gestern 2,82%
Vor einer Woche 2,87%
Vor drei Monaten 3,04%
Vor sechs Monaten 3,15%
Vor einem Jahr 4,14%
Vor 2 Jahren 3,79%
Vor 3 Jahren 4,35%
Vor 4 Jahren 4,98%
Vor 5 Jahren 4,84%

Stand: 16.05.2012

Hypotheken-Zinsen

Sollzinsbindung 10 J.

FMH Chart Zinsentwicklung für Hypotheken über einen Zeitraum von 120 Monaten

Besondere Zinsangebote

Online-Pressespiegel der FMH

Wussten Sie schon, dass …

für das “Best Tagesgeld Zertifikat (WKN HV5VS6)” die Tagesgelderhebung der FMH-Finanzberatung eigesetzt werden? Ausschlaggebend dafür war die Unabhängigkeit und Seriösität der Tagesgelderhebung der FMH-Finanzberatung.

die gesetzlichen Krankenkassen allein im Jahr 2010 insgesamt 131,5 Milliarden Euro ausgegeben haben?

durch die Finanzkrise bereits Anfang 2009 weltweit ein Vermögen von rund 50 Billionen Dollar vernichtet wurde, wie die asiatische Entwicklungsbank schätzt?

Bundeskanzlerin Angela Merkel mit ihrer Zusage, dass alle Spareinlagen in Deutschland zu 100 Prozent gesichert sind, eine Garantie für rund eine Billion Euro übernommen hat?

auch Fonds als mündelsichere Anlagen zugelassen sind? Der Bundesverbands Investment und Asset Managament (BVI) listete im Juni 2007 insgesamt 164 Fonds auf, die dieses Kriterium erfüllten. Im Februar 2010 waren es bereits 190 Fonds.

die Deutsche Apotheker- und Ärztebank die größte Genossenschaftsbank ist? In großem Abstand dazu finden sich mit Stand 2009 die Sparda-Bank Baden Württemberg und die Berliner Volksbank in der Liste. Mit einer Differenz von etwa einer Millirde Euro folgt die Sparda-Bank Südwest und mit einem ähnlichen Abstand die BBBank.

Hypothekendarlehen nach einer Zinsfestschreibung von über zehn Jahren vorzeitig und kostenlos vom Darlehensnehmer gekündigt werden können. Voraussetzung ist, dass seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Geregelt ist das Ganze in § 489 BGB (früher im § 609a BGB).

Ende 2010 in Deutschland statistisch gesehen 42,3 Mio Bundesbürger ein Auto besessen haben und 30 Mio. einen Bausparvertrag? 19.100.000 Verträge wurden bei den privaten Bausparkassen und 10.900.000 Verträge bei den LBS Bausparkassen geführt.

die Redaktion der Zeitschrift “Finanztest” Zinsmeldungen von Banken und Vermittlern vor einer Veröffentlichung regelmäßig erst mit den Zinsberechnungen auf der FMH-Seite abgleicht? Vielen Dank für dieses indirekte Lob über die Qualität der FMH-Recherche!

Besitzer einer Eigentumswohnung per Gesetz verpflichtet sind, Renovierungsrücklagen zu bilden? Faustformel: Pro Quadratmeter Wohnfläche sollte pro Monat ein Euro zurückgelegt werden. Dies ist auch die Größenordnung, die Hausbesitzer auf freiwilliger Basis zurücklegen sollten.

Bausparkassen bei Veröffentlichungen der ausgezahlten Hypothekendarlehen das Guthaben- und Darlehensvolumen als einen Betrag ausweisen? So sind in den rund 21,6 Milliarden Euro für das Jahr 2010 der privaten Bausparkassen mehr als zehn Milliarden Euro an Ansparguthaben enthalten.

die tatsächliche Rendite bei mehrjährigen Sparanlegen niedriger ist, wenn es heißt, dass die Zinsgutschrift dem Konto am Laufzeitende gutgeschrieben wird? Typisch ist dies zum Beispiel für österreichische Bundesschätze. Ein Zinsatz von 3,75 Prozent für zehn Jahre ergibt eine vergleichbare Rendite bei üblichen Geldanlagen mit jährlicher Zinsgutschrift von 3,28 Prozent, weil die Zinsgutschrift am Laufzeitende erfolgt.

mit den Vergleichsrechnern und Tools der FMH-Finanzberatung allein im Jahr 2010 insgesamt 15,7 Mio. Berechnungen durchgeführt wurden?

im Grundbuch nicht die tatsächlichen Zinsen eingetragen werden, sondern ein Zinssatz von 15 bis 20 Prozent? Die hohen Grundschuldzinsen führen nicht zu einer Übersicherung, denn sie gelten nur im Falle einer Verwertung der belasteten Immobilie und dann auch nur, wenn die Summe der Forderungen den Grundschuldbetrag übersteigt. Grundschuldzinsen sind eine zusätzliche Sicherheit und keine Forderung.

eine Million Euro – bestehend aus zweitausend 500-Euro-Scheinen – einen Geldstapel von 22 Zentimetern Höhe ergibt? Möchten Sie eine Milliarde Euro mit 500-Euro-Scheinen aufstapeln, wäre ein Geldstapel von 220 Metern notwendig. Nur wenige Hochhäuser in Frankfurt erreichen diese Höhe.

rund 55 Prozent der Sparer noch immer aufs Sparbuch setzen, gefolgt von Bausparverträgen, Renten- und Lebensversicherungen – und das bei einer Verzinsung, die in den meisten Fällen unter der Inflationsrate liegt?

Sie darauf achten müssen, dass die Bank eine Schufa-Anfrage für ein unverbindliches Darlehensangebot als „Anfrage Kreditkonditionen“ deklariert und nicht als Kreditanfrage. dann wirkt sich eine solche Schufa-Anfrage nicht negativ auf Ihr bei dieser Kreditauskunftei erfasstes “Scoring” aus.

seit der Föderalismusreform jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer frei festsetzen darf? Als erstes hat das Land Berlin den bisher einheitlichen Satz von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben. Dann folgten Hamburg, Sachsen-Anhalt, Bremen und Niedersachsen mit 4,5 Prozent. Das Saarland erhöht auf vier Prozent – Brandenburg und Thüringen sogar auf fünf Prozent.

nach einer Berechnung des Bundesverbands Investment und Asset Managament (BVI) ein Sparer Ende 2010 einen Betrag von 128.946 Euro auf dem Konto hätte, wenn er die in den vergangenen 30 Jahren monatlich 100 Euro in einen deutschen Aktienfonds eingezahlt hätte? Bei einer Sparleistung von 36.000 Euro ergibt dies eine Durchschnittsrendite von 7,49 Prozent.

die Bundesbürger 2010 insgesamt 1,868 Billionen Euro in Sparbüchern, Sparbriefen, auf Tages- und Festgeldkonten angelegt oder auf dem Girokonto geparkt hatten.

laut einer GfK-Studie (März 2008) im Auftrag des Bankenverbandes festgestellt wurde, dass nur 44 Prozent der Ratenkreditkunden eine Restschuldversicherung abgeschlossen haben?

nach Beobachtung der Schutzgemeinschaft für Bankkunden e.V. vor allem Sparkassen und Volksbanken Entgelte und Gebühren von ihren Kunden verlangen, obwohl entsprechende BGH-Urteile dies untersagen? Als positives Beispiel ist hier die Deutsche Bank anzuführen.

der Euribor die Zinssätze abbildet, zu denen sich 57 namhafte europäische Banken – unter ihnen zehn deutsche Banken – gegenseitig Geld leihen? Jeweils 15 Prozent der höchsten und niedrigsten Zinsnennungen fließen nicht in den Euribor mit ein.

die deutschen Haushalte im III. Quartal 2010 mit insgesamt 1,527 Billionen Euro verschuldet waren?