Sind die Versicherer die besseren Hypothekengeber?

Frankfurt 23.01.2013 –– Die Lebensversicherer entdecken die Baufinanzierung zunehmend als Geldanlage. Allein die Allianz Leben hat nach eigenen Angaben Hypothekendarlehen in Höhe von 14 Milliarden Euro an Immobilienkäufer vergeben. Die Podiumsdiskussion bei der Verleihung des gut besuchten FMH-Awards 2013 in Frankfurt zeigte: Lebensversicherer sind zwar nicht unbedingt die besseren Baufinanzierer, ergänzen die Angebotspalette aber auf sinnvolle Art.

Jeder zweite Bundesbürger hält nach einer Umfrage den Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie derzeit für ideal: Mit diesen Worten brachte Beate Hoffbauer, Moderatorin beim Nachrichtensender n-tv, der die Preisverleihung begleitete, den aktuellen Drang zum Betongold auf den Punkt. Gestützt wird dieser Trend von den historisch betrachtet sehr niedrigen Hypothekenzinsen und einer gewissen Inflationsangst in Deutschland. Beide Phänomene sind zwei Seiten einer Medaille — der Schuldenkrise in der Eurozone.

Die Teilnehmer der Podiumsdiskussion waren: Eva Grunwald, Leiterin der Baufinanzierung der Deutschen Bank, Dr. Peter Haueisen, Leiter der Baufinanzierung bei der Allianz Leben, Thilo Wiegand, Vorstand von Europace, der größten Plattform für Hypothekenabwicklung, sowie Volker Looman, Finanzanalyst aus Bremen.

Baufinanzierung boomt — und Versicherer brauchen Rendite

Wie in jeder Krise schafft auch das Euro-Debakel Gewinner. In erster Linie sind dies Banken, die sich stark in der Baufinanzierung engagieren, sowie Baugeldvermittler. Die Versicherer stehen unter dem Druck, zumindest die ihren Kunden garantierten Zinserträge auf den Sparanteil zu erwirtschaften. Über die verschiedenen Vertragslaufzeiten hinweg will etwa Allianz Leben einen Zins von 3,1 Prozent erzielen, wie Dr. Peter Haueisen, dem Publikum erläuterte.

Längere Laufzeiten stehen hoch im Kurs

Vor allem längere Laufzeiten von 20 Jahren und mehr haben es der Assekuranz angetan. Haueisen wörtlich: „Wir lieben diese Kapitalanlage.“ Dennoch sei nicht zu erwarten, dass die Lebensversicherer den Markt nun völlig auf den Kopf stellen werden. „Die Baufinanzierung in Deutschland steht für die Versicherer stets in Konkurrenz mit alternativen Möglichkeiten der weltweiten Kapitalanlage“, so der Allianz-Mann.

Auch Eva Grunwald sieht die langfristige Zinsbindung als großes Plus für Darlehensnehmer an. Für die Deutsche Bank stellten solche längeren Hypothekendarlehen kein Problem dar, da die Refinanzierung über die Ausgabe eigener Pfandbriefe gedeckt sei.

Vermittler und Plattformen sehen Steigerungspotenzial

Aus Sicht von Thilo Wiegand haben die Versicherer in Sachen Marktanteil noch „deutliches Steigerungspotenzial“. Er wies darauf hin, dass die Versicherer zusammen bislang nicht mehr als fünf Prozent des Finanzierungsvolumens auf sich vereinten. Die Vermittler wüssten zu schätzen, dass die Versicherer von den Banken eine eher gemächliche Zinspolitik unterscheide, die nicht sofort auf jede Schwingung des Kapitalmarktes reagiere. Das könne in Zeiten steigender Marktzinsen zu gewissen Engpässen führen, wenn man sich bei Allianz & Co noch die alten Zinsen sichern kann.

„Keine Preisblase am Immobilienmarkt“

Die Preisentwicklung bei den Immobilien sahen die Experten auf dem Podium differenziert. Eva Grunwald, erkennt in den Ballungszentren zwar „punktuell einen zu hohen Anstieg“, in der Fläche jedoch seien die Preise über Jahre hinweg zu niedrig gewesen und passten sich nun an. Gleichzeitig verwies sie auf die Wichtigkeit persönlicher Beratung.

Für Thilo Wiegand, dessen Haus einen Index für die Erschwinglichkeit von Immobilien errechnet, ist der Markt „noch nicht überhitzt“. Zur Zeit könnten sich die Käufer — basierend auf höherem Einkommen und niedrigeren Zinsen — höhere Immobilienpreise leisten, als dies etwa vor fünf Jahren der Fall war. Der Europace-Mann betonte, dass Berater von Banken, die die Hypothekenanfrage nicht in die eigenen Bücher nehmen wollen, über professionelle Plattformen Zugang zu nahezu der gesamten Finanzierungswelt hätten.

Haueisen wiederum sieht Objektpreise von vermieteten Immobilien, die beim 25- bis 30-Fachen der Jahresmieten liegen, zwar kritisch, dennoch erwartet er, dass sich der Preisanstieg in den Ballungszentren fortsetzt. Der Grund sei, dass in den Ballungsgebieten auch die Mieten anziehen, was die höheren Kosten kompensiere. Das bedeute aber nicht, dass die Finanzierer jeden Preis als realistisch ansähen.

Drei Tipps zur raschen Finanzierung

Für Volker Looman spielt die Höhe der Zinsen eine weniger wichtige Rolle als das Finanzierungskonzept. Wer eine Immobile finanzieren will, sollte nach seiner Ansicht stets drei Dinge beachten. „Ich rate jedem, sämtliche Geldanlagen aufzulösen und sie zur Erhöhung des Eigenkapitals zu verwenden, um so die Zinslast zu senken“, so der Finanzanalytiker. Weiter sollte man sich nur „den Schuh anziehen, der auch passt“, sprich eine Immobilie erwerben, die angesichts des eigenen Einkommens auch finanzierbar ist. Wer auch Loomans dritten Ratschlag beherzigt, nämlich so schnell zu tilgen, wie es nur irgend gehe, hat gute Chancen, die gesetzte Zielmarke zu erreichen: „Mit rund 50 Jahren sollte man schuldenfrei sein“, so der Finanzanalytiker.

Mathematisch ist das sicher richtig. Stellt sich nur die Frage: Empfinden die 30- bis 50-Jährigen die Folgen einer so stringenten Finanzierung noch als attraktiv?

Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung