Flexibilität dank Tilgungs­veränderungen

Frankfurt 23.03.2017 –– Viele Häuslebauer achten bei ihren Darlehen auf Sondertilgung – gut so! Doch Tilgungsveränderungen sind bei langfristigen Hypotheken- und Forward-Darlehen fast wichtiger. Das Feature ist jetzt in unsere Vergleiche integriert.

Was ist das beste Hypothekendarlehen für mich? Die Antwort auf diese wichtige Frage hängt von etlichen Faktoren ab. Das Angebot mit den niedrigsten Zinsen bei identischer Zinsbindungszeit und Tilgungshöhe ist zwar das billigste Angebot. Doch wer deswegen auf Option zu Sondertilgungen und Tilgungsanpassungen verzichtet, wird mit dem Darlehen kaum glücklich.

Sondertilgung gehört fast zum Bank-Standard

Inzwischen sind Sondertilgungen für viele Anbieter von Baudarlehen selbstverständlich. Sehr selten fällt für Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent im Jahr ein Zinsaufschlag an. Wer eine Option auf 10 Prozent Sondertilgung möchte, zahlt oft 0,1 Prozentpunkte und mehr Aufschlag pro Jahr. Das sollte man sich gut überlegen, denn die wenigsten Häuslebauer können in den ersten Jahren vorzeitig größere Beträge zurückzahlen. Zudem: Je länger die vereinbarte Zinsbindung, desto unwichtiger wird eine Sondertilgung oberhalb von fünf Prozent. Grund: Ab dem elften Jahr kann man nach einer sechsmonatigen Frist zu beliebigen Zeitpunkten (§ 489 BGB) kostenlose Teilkündigungen, sprich Sondertilgungen, vornehmen.

Tilgungsabsenkung bietet Sicherheit auch in mageren Zeiten!

Eine andere Option erscheint uns im aktuellen Umfeld fast wichtiger als Sondertilgung: die Tilgungsveränderung. Vielen Kreditnehmern wird wegen der niedrigen Zinsen eine Tilgung von mindestens zwei, besser noch drei oder vier Prozent empfohlen. Das ist durchaus sinnvoll, doch was ist, wenn während eines langfristigen Darlehens mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung schlechtere Zeiten kommen sollten? Bei der jungen Familie könnte es der Nachwuchs sein, der die Haushaltskasse belastet, bei älteren Personen kann der Erhalt der Gesundheit höhere Ausgaben nach sich ziehen, oder der Arbeitgeber macht den eigenen Plänen einen Strich durch die Rechnung.

Ideal: Tilgung kann zwischen 1 und 10 Prozent variieren

Da hilft es sehr, wenn im Darlehensvertrag steht, dass die Tilgung zwischen 1 und 10 Prozent pendeln kann – in den meisten Fällen jedoch bis 5 Prozent. Bei einem Darlehen über 250.000 Euro bedeutet eine Absenkung der Tilgung von 3 auf 1 Prozent eine Verringerung der monatlichen Rate um 417 Euro. Mit einem solchen Puffer dürften viele auch magere Einkommenszeiten ganz gut überstehen. Die Option, die Tilgung erhöhen zu können, ist zwar nützlich, aber aus unserer Sicht ist die Absenkung auf einen möglichst niedrigen Zinssatz wichtiger – vor allem bei sehr langen Zinsbindungen, die signalisieren, dass Kreditnehmer Wert auf sichere Finanzierung legen.

Neue Option „Tilgungsveränderung“ in FMH-Vergleiche integriert

Weil dieses Thema aus unserer Sicht so wichtig ist, hat die FMH-Finanzberatung beim Hypotheken-Vergleich und beim Forward-Vergleich die Option „Tilgungsanpassung“ in die Detail-Analysen integriert. Soweit wir wissen, sind wir die ersten, die dies ihren Nutzern in dieser Genauigkeit zur Verfügung stellen. Ab sofort können Sie sich somit nur jene Banken zeigen lassen, die bei der Tilgungsveränderung eine entsprechende Option anbieten – so können Sie wählen zwischen „keine“ sowie „1-3 Mal“ und „häufiger“.

Volltilgerdarlehen sind oft unflexibel

Mögliche Zinsaufschläge für dieses Entgegenkommen der Banken wurden natürlich von uns in die Zinssätze eingearbeitet. Das gilt jedoch nicht für das Aufwandsentgelt von 100 bis 300 Euro, das einige Banken für eine Anpassung des Tilgungssatzes verlangen. Der Grund: Wir wissen ebenso wenig wie vermutlich die Nutzer unserer Zinsvergleiche, wie oft sie Tilgungsveränderungen vornehmen werden. Details zu den Banken können Sie bei Bedarf auf unseren Zinsvergleichen in den Produktinformationen der Anbieter nachlesen. Wer sich für ein Volltilgerdarlehen interessiert, kann die Tilgung oft nicht anpassen. Hier muss jeder entscheiden, was wichtig ist: etwas niedrigere Zinsen ohne Tilgungsanpassung oder leicht höhere Zinsen plus die Gewissheit, flexibel reagieren zu können.