Hypothekendarlehen im Vergleich

Frankfurt 30.06.2017 –– Für viele Immobilienkäufer ist die Hausbank die Top-Adresse für die Baufinanzierung. Sie erwarten, dass sie dort aufgrund der langen Geschäftsbeziehung das bestmögliche Baudarlehen bekommen. Doch die Realität sieht sehr oft anders aus.

Die Treue der Deutschen zu ihrer Bank vor Ort scheint unverbrüchlich. Sie belassen nicht nur ihre Giro- und Tagesgeldkonten bei Volksbanken und Sparkassen, obwohl sie hohe Gebühren bezahlen und keine Zinsen mehr bekommen. Auch bei der Baufinanzierung vertrauen viele Immobilienkäufer darauf, dass der Berater bei der Hausbank es gut mit ihnen meint – zumindest besser als ein anderes Kreditinstitut, wo niemand sie kennt. Die Hoffnung dahinter: „Meine Hausbank weiß, wer ich bin. Dort bekomme ich das passende bzw. beste Baudarlehen.“

Auch Hausbanken wollen komplette Selbstauskunft

Nach unseren Erfahrungen geht dieses Kalkül nur selten auf. Vielmehr fahren Immobilienkäufer mit dem Angebot ihrer Hausbank in neun von zehn Fällen erst einmal schlechter als mit den Top-Darlehen aus einem objektiven Hypothekenvergleich. Das beginnt mit der Selbstauskunft: Anders als viele glauben, will auch die Hausbank stets alle Details über die finanzielle Lage ihrer Kreditkunden wissen. Wie andere Banken auch erfahren die Sparkassen und Volksbanken so, ob der Interessent andernorts Konten unterhält oder einen Fondssparplan eingerichtet hat. Niemand sollte sich also wundern, wenn er danach Werbematerial von seiner Hausbank erhält.

Komplizierte Baufinanzierung erschwert Vergleich

Bedenklicher ist, dass Regionalbanken gern komplizierte Finanzierungen anbieten, die Finanzlaien nur schwer mit einem einfachen Hypothekendarlehen vergleichen können. Dazu gehört etwa die Kombination eines Baudarlehens (15 Jahre fest und 2,5 Prozent Tilgung) mit einem weiteren Baudarlehen (10 Jahre, keine Tilgung), das nach dieser Zeit durch einen Bausparvertrag getilgt werden soll (s. Tabelle). In dem von uns berechneten Fall mit einem Gesamtvolumen von 240.000 Euro ergibt sich für diese Kombination eine monatliche Rate von 1.068 Euro und damit ein Effektivzins von 2,26 Prozent über die gesamte Finanzierungszeit. Der Gesetzgeber will, dass nicht einzelne Effektivzinsen ausgewiesen werden, sondern ein Effektivzins, der auch die negativen Merkmale des Bausparvertrages berücksichtigt. Diese Kalkulation setzt übrigens voraus, dass der Bausparvertrag wie geplant zugeteilt wird – ansonsten wird es für den Kunden noch teurer.

Hypothekendarlehen sind unnötig teuer

Vergleicht man das obige Angebot mit einem Hypothekendarlehen über 20 Jahre fest bei drei Prozent Tilgung, so zahlt der Kunde für den Kredit von 240.000 Euro bei wettbewerbsfähigen Vermittlern bzw. Banken in letzterem Fall eine Monatsrate von 1.000 Euro. Das entspricht einem Gesamteffektivzins von lediglich 2,1 Prozent. Unterstellt man zwecks Vergleich nun die gleich hohe Tilgungsrate von 1.068 Euro, kostet die Regionalbank-Variante mit den drei Verträgen am Ende 310.750 Euro, das unkomplizierte Angebot jedoch nur 303.600 Euro – das ist eine Differenz von über 7.000 Euro, die der Kunde unnötigerweise an seine Hausbank überweist!

Übrigens: Wer seine Bankangebote, insbesondere wenn sie aus mehreren Darlehensteilen bestehen, nicht ganz durchschaut und daher nicht weiß, welches Angebot nun das bessere ist, kann diese von der FMH-Finanzberatung für 175 Euro auswerten und gegenüber stellen lassen – Angebote prüfen lassen.

Berater setzen auf Gutgläubigkeit der Kunden

Wem das nicht für eine kritische Haltung reicht, den möchten wir daran erinnern, dass viele Regionalbanken den Kunden ihre Angebote überreichen mit Hinweisen wie „Bevor Sie woanders unterschreiben, zeigen Sie mir das andere Angebot. Vielleicht kann ich bei unserer Kreditabteilung dann noch etwas für Sie erreichen.“ Im Kern besagt dies, dass es zwar bessere Bedingungen gibt, diese aber erst vergeben werden, wenn der Kunde sie durch Einholung eines Konkurrenzangebotes einfordert – wer sich da nicht ernst genommen fühlt, hat unser volles Verständnis! Und selbst bei einer Nachbesserung ist nicht gesagt, dass die Hausbank bessere Konditionen bieten wird als die andere Bank.

Fazit: Das Vertrauen auf die Hausbank als idealer Partner für die eigene Baufinanzierung ist in vielen Fällen nicht gerechtfertigt. Es lohnt sich daher auf jeden Fall, mindestens ein, besser noch zwei weitere Angebote anderer Banken oder Baugeldvermittler einzuholen – vorzugsweise über neutrale, objektive Tools wie den Hypothekenvergleich der FMH-Finanzberatung.

Beispieltabelle

Kaufpreis300.000 €Darlehen 240.000 €
Häufiges Angebot regionaler Banken
1. Bankdarlehen100.0005 J. fest 2,5% Tilgung (Eff.zins = 1,89%)
2. Bankdarlehen140.0000 J. fest ohne Tilgung (Eff.zins = 1,27%)
Bausparvertrag 140.000dient in 10 J. als Tilgung
Monatliche Rate insgesamt: 1.068 €Gesamteffektivzins = 2,26%
 
Einfaches, vergleichbares Angebot von seriösem Vermittler / Banker
Bankdarlehen 240.000 €0 J. fest 3% Tilgung ( Eff.zins = 2,02%)
Monatliche Rate insgesamt: 1.000 € Gesamteffektivzins = 2,10%
 
Wenn bei beiden Angeboten die gleich hohe Rate unterstellt wird:
Angebot mit 3 Verträgen 310.752 € Gesamtkosten
Angebot mit 1 Vertrag 303.604 € Gesamtkosten