Hypothekendarlehen vor dem Kaufvertrag abschließen – oder anders herum? Erst beim Notar, dann bei der Bank unterschreiben
–– Ist die Traumimmobilie gefunden, wollen Kaufinteressenten das Geschäft meist so schnell wie möglich in trockene Tücher bringen. Das ist verständlich. Wer jedoch den zweiten Schritt vor dem ersten macht, riskiert horrende Strafzahlungen.
Die Verunsicherung ist groß, seit der Bundesgerichtshof Ende des vergangenen Jahres entschieden hat: Wer ein Hypothekendarlehen abschließt, obwohl der Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet ist, bleibt auf etwaigen Mehrkosten für dessen Rückabwicklung sitzen, wenn das Geschäft in letzter Minute platzt (AZ.: V ZR 11/17). Und das kann schneller passieren, als gedacht.
Eile bringt kein Glück
Unterstellen wir, ein Familienvater hat nach langer Suche endlich das Objekt seiner Träume gefunden – eine Eigentumswohnung in toller Lage mit einem kleinen Garten. Mit dem Verkäufer ist er sich nicht nur über den Kaufpreis von 370 000 Euro einig. Beide wollen das Geschäft auch so schnell wie möglich über die Bühne bringen.
Schon vor dem Notartermin, der den Kaufvertrag besiegeln soll, schließt unser Familienvater daher mit seiner Bank einen Darlehensvertrag über 300 000 Euro ab. Die Zinsen schreibt er für 20 Jahre fest, zudem vereinbart er zwei Prozent Tilgung und fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr. Unglücklicherweise hat der Verkäufer aber noch einen anderen potenziellen Käufer an der Hand – und erhöht den Preis auf 420 000 Euro. Zuviel für unseren Familienvater, der nun gleich zwei Probleme hat. Erstens steht er ohne Eigenheim da. Zweitens drohen ihm erhebliche finanzielle Einbußen.
Der schlimmstmöglichen Fall wäre es, wenn der verhinderter Käufer auf dem leergefegten Markt kein anderes Objekt mehr finden würde und den Vertrag kündigen müsste. Dann stünde der Bank Schadenersatz für die entgangenen Zinsen zu: Anfang Mai 2018 hätte sie für besagtes Darlehen eine Nichtabnahmeentschädigung von 32.000 Euro verlangen können.
Doch auch die nicht ganz so dramatische Variante geht ins Geld. Hier findet unser Familienvater zwar noch einmal ein ebenso schönes Objekt; allerdings hat ihn die Suche ein halbes Jahr gekostet. Da seine Bank ab dem vierten Monat Bereitstellungszinsen von 750 Euro pro Monat verlangt, kostet ihn seine übereilte Unterschrift unter den Darlehensvertrag stolze 2250 Euro.
Noch unangenehmer wird es, wenn das neue Objekt teurer ist, als das ursprüngliche. In diesem Fall bräuchte der Käufer eine Nachfinanzierung – und die vergeben Banken meist nur gegen Aufpreis.
Für alle Fälle vorbereitet
Wie also sollten Interessenten vorgehen, wenn sie ihre Risiken begrenzen, aber dennoch zügig kaufen wollen?
In jedem Fall sinnvoll ist es, die Finanzierung für das geplante Objekt vor dem Notartermin genau durchzusprechen und alles unterschriftsreif vorzubereiten. Einige Verkäufer verlangen die Vorlage einer solchen Finanzierungszusage sogar, damit sie überhaupt einen Notartermin vereinbaren.
Das Schreiben sollte von mindestens zwei Mitarbeitern des Geldgebers unterzeichnet sein. So ausgestattet können Kaufinteressenten in aller Ruhe zum Notar, den Vertrag besiegeln – in den darauffolgenden Wochen ist dann genügend Zeit, auch die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen.
Vor dem Notartermin den Darlehensvertrag zu unterzeichnen bleibt riskant. Wer vielleicht auf die gesetzliche zweiwöchige Widerrufsfrist baut, die der Gesetzgeber Verbrauchern grundsätzlich einräumt, kann schnell eine böse Überraschung erleben – zum Beispiel, wenn der Notartermin wegen einer Krankheit oder sonstigen Unwägbarkeiten verschoben werden muss. Blindes Vertrauen auf diese Notlösung ist daher nicht zu empfehlen, zumal die richtige Reihenfolge bei der Unterschrift einen Widerruf unnötig macht.