Keine Angst vorm Anschlussdarlehen Baufinanzierung: Lange Zinsbindung – doppelte Sicherheit
–– Es klingt paradox. Doch wer sich in der Baufinanzierung langfristig bindet, erhält gerade dadurch ein Höchstmaß an Flexibilität – und Sicherheit. Wie das funktioniert? Wir haben nachgerechnet.
Die Zinsen sind niedrig, Baugeld ist so günstig wie nie. Sorgenfrei finanzieren dennoch die wenigsten, die heute ein Haus kaufen. Viele quälen sich damit, welche Konditionen sie wohl am Ende der Zinsbindung erwarten. Werden die Raten auch dann noch erschwinglich sein, wenn die Zinsen wieder steigen?
Auf die erste Frage kann derzeit niemand mit Gewissheit beantworten. Die Antwort auf die zweite Frage hingegen ist ein klares Ja. Einzige Voraussetzung: Der Käufer muss schon heute an den richtigen Stellschrauben drehen und ein Darlehen auswählen, dass ihm die aktuellen Superzinsen für mindestens 20 Jahre garantiert.
Feste Bindung hält beweglich
Welch positive Effekte eine lange Zinsbindung haben kann, beweist das folgende Beispiel. Eine Familie mit einem monatlichen Netto von 3500 Euro nimmt für ihr Eigenheim ein Darlehen über 300.000 Euro auf, der Sollzinssatz beträgt 2,25Prozent, die Tilgungsquote 2,75 Prozent.
Ihren Plan, nur maximal 35 Prozent des Nettoeinkommens in die Finanzierung zu stecken, verpasst die Familie zwar ganz knapp: Die monatliche Rate liegt bei 1.250 Euro (bei 35 Prozent hätte sie nur 1.125 Euro betragen dürfen). Das allerdings ist zu verschmerzen, denn man darf davon ausgehen, dass die Löhne und Gehälter in den kommenden 20 Jahren deutlich steigen werden. Das spielt unseren Käufern in die Hände.
In den vergangenen 20 Jahren hatten wir in Deutschland eine durchschnittliche Einkommenssteigerung von 2,9 Prozent pro Jahr. Selbst wenn man derartige Zuwächse nicht erwartet und nur ein Plus von 2,5 Prozent als Mittelwert ansetzt, steigt das Familieneinkommen bis zum Ende der Zinsbindung von 3.500 Euro auf 5.595 Euro pro Monat. Die monatliche Belastung von 1.250 Euro entspricht im 20. Jahr dann nur noch 22,35 Prozent des Nettoeinkommens.
Die lange Festschreibung der aktuellen Konditionen hat in Kombination mit den erwartbaren Einkommenszuwächsen aber noch einen weiteren positiven Effekt. Sicherheit. War die Familie bereit, die Tilgung nach zehn Jahren auf 3,75 Prozent per anno zu erhöhen, ist die Restschuld nach 20 Jahren schon auf 58.250 Euro reduziert. Sollte der Zinssatz dann bei fünf Prozent stehen, läge die Rate dann zwar bei 1.938 Euro. Damit aber wäre unsere Familie immer noch unter der angestrebten Quote von 35 Prozent des Familieneinkommens bzw. 2.007 Euro pro Monat (siehe Grafik oben). Der eigentlich ausschlaggebende Faktor aber ist, dass das Haus 4,5 Jahre später schuldenfrei wäre.
Wenn die Familie die Einkommenszuwächse nicht nutzt, um die Tilgungsquote zu erhöhen, läge die Restschuld nach 20 Jahren bei 91.900 Euro. Das ist zwar deutlich mehr als im obigen Szenario, macht aber auch keine großen Probleme: Selbst wenn der Zinssatz ab dem 21. Jahr auf fünf Prozent steigt, liegt die monatliche Rate bei Volltilgung innerhalb der nächsten zehn Jahre nur bei 974 Euro (siehe Grafik unten). Und sogar der unwahrscheinliche Fall, dass der Zinssatz ab dem 21. Jahr auf 10,8 Prozent steigt, bleibt es finanzierbar: Die Rate läge dann bei 1.250 Euro – und die Familie wäre auch nach zehn Jahren schuldenfrei.
Fazit: Eine langfristig angelegte Finanzierung erlaubt es, Gehaltssteigerungen in der Zukunft wahlweise für mehr finanziellen Spielraum im Alltag zu nutzen oder mit Sondertilgungen und Tilgungserhöhungen schneller schuldenfrei zu werden, als geplant.
Eine lange Zinsbindung bringt nicht nur Zinssicherheit sondern auch genügend Spielräume für die Ausbildung der Kinder oder die Option im Alter weniger arbeiten zu müssen. Besonders erfreulich: Je höher die kommende Inflationsrate sein wird, desto niedriger wird die Belastung durch die Baufinanzierung –zumindest, wenn man unterstellt, dass die Einkommenssteigerung mit etwas Verzögerung der Inflationsrate folgt.