Vermittler oder Bank für die Baufinanzierung?

Frankfurt 28.04.2017 –– Wer ein Eigenheim finanzieren will, jongliert mit immensen Summen. Hier können Vermittler für Immobilienkredite gute Dienste leisten. Worauf Kunden achten sollten, damit sich der Vermittlerservice lohnt.

Seit vergangenem Jahr müssen Vermittler für Immobilienkredite ihren Kunden offenlegen, welche Provisionen sie von Banken oder Versicherungen für ihre Dienste erhalten. Hierzu muss der Vermittler jedem Kunden das so genannte ESIS, das „Europäisches standardisierten Merkblatt“ aushändigen. Darin sind die jeweiligen Beträge ausgewiesen, die der Vermittler für die Vermittlung des Kunden an den Baufinanzierer erhält. Dadurch wird die Provisionsregelung wesentlich transparenter, denn die Provisionen werden in Form eines Zinsaufschlages bezahlt und sind so ohne das ESIS für den Kunden kaum nachvollziehbar.

So macht ein Prozent Provision bei einem Darlehen über 100.000 Euro zwar 1.000 Euro aus. Diese verteuern den Zinssatz bei 20 Jahren fest allerdings um 0,08 Prozentpunkte und verursachen so tatsächliche Zinskosten von 1.520 Euro. Noch teurer wird es, wenn sich ein Vermittler nicht mit einem Prozent Provision begnügt, sondern bis zu 2,5 Prozent fordert – und erhält. Das kommt, gerade bei kleineren Vermittlern durchaus vor. 2,5 Prozent würden in obigen Beispiel zu einer Zinsverteuerung um 0,2 Prozentpunkte führen und ein Kostenplus von 3.850 Euro verursachen.

Ob Vermittler oder Bank: Den Vertrieb zahlen immer die Kunden

Angesichts dieser Zahlen ist es nicht verwunderlich, dass mancher Bauherr überlegt, ob und wie er die Provisionszahlungen umgehen kann. Doch ganz so einfach ist die Rechnung nicht, denn die zu zahlenden Sollzinsen sind – zumindest bis zur Höhe von einem Prozent Provision – bei Banken und Vermittlern sehr ähnlich. Der Grund: Vertrieb kostet Geld, unabhängig davon, ob die Banken ihn selbst übernehmen oder mit einem Vermittler arbeiten. Entsprechend ist in Bankzinsen auch etwa ein Prozent für die Beratung und Aufbereitung der Kundenunterlagen eingearbeitet.

Dennoch lohnt es sich, vor dem Abschluss eines Darlehensvertrags genau hinzuschauen und sowohl Bank- als auch Vermittlerangebote anzufordern. Ausreißer nach oben und unten gibt es immer wieder – und das kann im Einzelfall schnell vier- bis fünfstellige Summen sparen.

Vermittlerprovision schon vor dem konkreten Angebot mit einkalkulieren

Wenn wir also von einem Prozent Provision ausgehen, unterscheiden sich Bank- und Vermittlerangebote nicht sonderlich. Doch wie realistisch ist dieses eine Prozent – und wird die Provision in Zinsvergleichen überhaupt berücksichtigt?

Tatsächlich war die FMH-Finanzberatung das erste Unternehmen in Deutschland, das die Vermittlerangebote zunächst mit 0,5 und später mit einem Prozent Provision in seinen Zinsvergleichen veröffentlichte. Mittlerweise sind diesem Beispiel auch andere Vergleichsanbieter gefolgt – darunter sogar die Verbraucherschützer von Finanztest.

Diese Entwicklung ist erfreulich, denn sie hilft, Lockangebote von Vermittlern zu reduzieren. Kein Vermittler kann ohne Provision oder Beratungshonorar existieren, auch wenn in manchen Vergleichen noch immer Vermittler ohne Provisionsanteil auftauchen, wenn der Vergleichsanbieter es mit der Recherche nicht ganz so genau nimmt. Doch am Ende kann kein kleiner Vermittler mit wesentlich besseren Zinsangeboten aufwarten als die namhaften Vermittler in den FMH-Vergleichstabellen. Diese nehmen mittlerweile durch die Bank weg in der Regel 1,3 Prozent Provision.

Deshalb lohnen sich Vermittler für Immobilienkredite außerdem

Bei der Frage „Bank oder Vermittler“ ist demnach nicht die Provision entscheidend. Vielmehr ist der Serviceunterschied relevant. Denn es kann sich durchaus lohnen, einen Vermittler einzuschalten. Vorteile bieten insbesondere die großen Anbieter, die ein Vermittlungsvolumen von 50 Millionen Euro bis zu zweistellen Milliardenbeträgen pro Jahr nachweisen können. Zwei davon sind besonders wichtig:

  • Das Wissen um Bearbeitungszeiten: Vermittler wissen in der Regel sehr schnell und mit hoher Wahrscheinlichkeit, bei welchem Geldgeber die Kundenanfrage genehmigt werden wird, wie lange das Verfahren dauert – und wann das Geld letztlich fließt. Das kann Bauherren einen handfesten Vorteil bescheren. Denn was nützen einem Kaufkunden unter Zeitdruck die besten Zinssätze, wenn die Kreditzusage allein schon sechs Wochen und länger dauert?
  • Angebotsvielfalt: Eine Baufinanzierung ist von vielen Faktoren abhängig, etwa der Beleihungsgrenze, den Rabatten bei unterschiedlichen Tilgungssätzen und Darlehensvolumina, Zinsfestschreibungen, Optionen für Sondertilgung und Tilgungsveränderungen. All diese Punkte lassen sich natürlich auch beim Bankgespräch abklären. Stellt sich in diesem Termin aber heraus, dass die Bedingungen doch nicht optimal sind, können Kunden auf einen Kredit verzichten und an einer anderen Tür läuten. Das ganze Prozedere wieder von vorn zu starten, dauert vielen zu lange – und so akzeptieren sie ein teureres und weniger passendes Angebot. Bei einem professionellen Vermittler kann das nicht passieren, denn der hat nicht nur einen Geldgeber im Angebot, sondern in der Regel zehn bis 15 Möglichkeiten zur Auswahl.

Tipp: Lassen Sie sich nicht blenden von Vermittleraussagen, die behaupten, 300 und mehr Banken im Angebot zu haben. Solche Zahlen ergeben sich nur, wenn man alle regionalen Anbieter mitzählt. Die nützen Ihnen aber wenig, denn wenn Sie in Bielefeld wohnen, gibt Ihnen eine Bank in Nürnberg kein Geld.

Fazit: Bis 1,5 Prozent Provision rechnet sich der Vermittler definitiv

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Vermittlerprovision verteuert ein Baudarlehen in der Regel nicht sonderlich, verglichen mit dem reinen Bankangebot – vorausgesetzt, der Vermittler schlägt nicht über die Stränge. Hinzu kommt eine neutrale Beratung mit wertvollen Hinweisen, beispielsweise zu Bearbeitungszeiten, sowie eine Angebotsvielfalt, die mehr Spielraum bei der Auswahl des individuell passenden Angebots lässt.