Frankfurt 26.02.2010 –– Wer eine Immobilie erwirbt, um darin selbst zu wohnen und einen Teil davon zu vermieten, sollte bei der Finanzierung auf steuerliche Aspekte achten. Denn Fehler bei der Kreditaufnahme können durchaus einen fünfstelligen Betrag kosten.

Bei gemischt genutzten Immobilien, die über Darlehen finanziert werden, gilt: Je mehr Fremdmittel auf die vermietete(n) Wohnung(en) entfallen, desto besser ist es. Der Grund: Nur die Schuldzinsen für den Gebäudeteil, der Mieteinkünfte bringt, sind als Werbungskosten absetzbar. Doch bei der optimalen Zuordnung der Finanzierungskosten ergeben sich für die künftigen Vermieter immer wieder Probleme, wie jüngst ein Urteil des Bundesfinanzhofs zeigte (Az.: IX R 35/08).

Käufer gemischt genutzter Immobilien sollten nach Ansicht von Steuerexperten daher auf zwei Aspekte achten. Erstens empfiehlt es sich, im notariellen Kaufvertrag festzuhalten, welcher Teil des Anschaffungspreises auf welchen Gebäudeteil entfällt. Zweitens sollten sie den Kredit, soweit möglich, eindeutig dem vermieteten Gebäudeteil und das Eigenkapital der selbstgenutzten Wohnung zuordnen.

Dazu müssen die Käufer ein eigenes Vermieter-Konto einrichten, auf das die Bank den Kredit für die Mietwohnung einzahlt. Von dort aus wird der Betrag für das vermietete Objekt mit Angabe des Verwendungszwecks an den Verkäufer überwiesen. Dadurch realisiert der Fiskus, dass der vermietete Teil zu 100 Prozent fremdfinanziert wird und erkennt die Schuldzinsen in der Regel komplett an. Dieses Prinzip gilt nicht nur beim Kauf eines Hauses, sondern auch, wenn etwa eine geerbte Immobilie renoviert wird, um einen Teil davon zu vermieten.

Wer es versäumt, ein solches Vermieter-Konto einzurichten und den gesamten Betrag inklusive des Kredits vom Privatkonto überweist, fährt weitaus schlechter. Denn in dieser Konstellation bleibt verborgen, welcher Gebäudeteil wie stark fremdfinanziert ist. In der Folge teilt das Finanzamt die Schuldzinsen anteilig nach der Größe der Wohnungen auf. Augenfällig werden die Unterschiede etwa bei der Finanzierung eines Zwei-Familien-Hauses mit gleich großen Wohnungen für 300.000 Euro, das zur Hälfte mit eigenem Geld, zur Hälfte über Kredit finanziert wird. Konkret:

Selbst bei einem Zins von dauerhaft nur vier Prozent und einer jährlichen Tilgung von 1,5 Prozent kostet ein 150.000-Euro-Darlehen insgesamt 118.000 Euro an Schuldzinsen. Diese Summe kann der Käufer, der den Kredit vollständig über das „Vermieter-Konto“ laufen lässt, über die Jahre hinweg steuerlich zu 100 Prozent geltend machen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine Steuerersparnis von 50.000 Euro – was bedeutet, dass der Kredit nach Steuern lediglich etwa 68000 Euro an Zinsen kostet.

Anders sieht die Lage aus, wenn der Gesamtbetrag vom Privatkonto überwiesen wird. Dann kann der Käufer lediglich die Hälfte der Schuldzinsen absetzen und kommt beim selben Grenzsteuersatz von 42 Prozent auf eine Steuerersparnis von 25.000 Euro. In diesem Fall kostet der Kredit nach Steuern noch rund 93.000 Euro an Zinsen.

Interessanten sollten sich vor einer Entscheidung gut informieren. Wer eine gemischt genutzte Immobilie finanzieren möchte, sollte daher auf jeden Fall seinen Steuerberater konsultieren.