Frankfurt 30.08.2010 –– Des einen Leid, des anderen Freud: Während sich Sparer mit geringen Erträgen bescheiden müssen, profitieren Immobilienkäufer von historisch niedrigen Hypothekenzinsen. Vor kurzem unterschritt die erste größere Bank beim Effektivzins zehnjähriger Darlehen die Schallmauer von drei Prozent. Und die Rutschpartie bei den Baugeldzinsen dürfte noch andauern, schätzt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Seine Meinung: „Das ist eine ideale Zeit für angehende Bauherren".

Der Hintergrund für die stetig sinkenden Bauzinsen ist das wachsende Sicherheitsbedürfnis der Anleger. Sie sind bereit, Staaten wie Deutschland oder den USA zu immer niedrigeren Zinsen Geld zu leihen. So rentiert eine zehnjährige Bundesanleihe aktuell bei 2,11 Prozent – ein in der Geschichte der Bundesrepublik ungewöhnlich tiefes Niveau. Die Renditen der Pfandbriefe sinken ebenfalls, da sie als sicheres Investment gelten.

Zehnjährige Hypotheken-Zinsen unter drei Prozent

Immobilienkäufer und Häuslebauer können von diesem Trend profitieren, indem sie sich extrem niedrige Baugeldzinsen sichern. So hat jüngst die Sparda-Bank Berlin bei zehnjähriger Zinsbindung und einer Beleihung von 50 Prozent erstmals einen Effektivzins von unter drei Prozent angeboten – „ein absolutes Novum für eine größere Bank", sagt der Finanzprofi, der seit 1986 Zinsdaten auswertet. Auch der von ihm geschaffene FMH-IndeX für Baugeld, der aus den Angaben von 40 namhaften Banken, Bausparkassen und Vermittlern errechnet wird, sank innerhalb der vergangenen zwölf Monate deutlich – bei zehnjährigen Darlehen von 4,39 auf 3,37 Prozent, bei 15-jährigen Baukrediten von 4,76 auf 3,75 Prozent.

Last aus Miete und Tilgung nähern sich an

Für Bauherren ist diese Zinsphase im Grunde ideal, denn durch die niedrigen Zinsen gleichen sich die Mietbelastung und die Zahlungsverpflichtung aus einem Baudarlehen immer mehr zum Vorteil der Immobilienkäufer an: So kann man, anstatt 800 Euro Kaltmiete zu zahlen, auch einen Baukredit von rund 200.000 Euro Kredit finanzieren. Gleichwohl hat die FMH-Finanzberatung festgestellt, dass sich potenzielle Bauherrn erst dann für den Immobilienkauf entscheiden, wenn die Zinsen wieder steigen. Max Herbst vermutet, dass dies zum einen in der relativ langen Entscheidungsphase liegt, zum anderen an dem unsicheren Wirtschaftsumfeld, das oft mit niedrigen Zinsen einhergeht, und den damit verbundenen Sorgen um den eigenen Arbeitsplatz.

Den Zinstrend nach unten hält der FMH-Inhaber noch nicht für ausgereizt: „Wir rechnen in den nächsten Wochen mit weiter leicht fallenden Hypotheken-Zinsen." Wer ein Anschlussdarlehen oder die Neufinanzierung einer Immobilie plant, sollte daher zurzeit nichts übereilen. Herbst rät vielmehr, auf Zeit zu spielen: Kunden, die bald eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten so lange wie möglich mit der Unterschrift unter das Bankangebot warten. „Eventuell sinken die Zinsen noch ein Stück und man kommt kurz vor Ablauf der Frist zu einem besseren Abschluss", so sein Kalkül.

Bei Forward-Darlehen genau überlegen

Auf Zeit zu spielen, sei auch beim Forward-Darlehen angebracht, wenn die Anschlussfinanzierung erst in mindestens sechs Monaten, aber in weniger als fünf Jahren ansteht. Interessenten sollten jetzt Angebote zu Forward-Darlehen einholen, mit denen sie sich die aktuellen Zinsen sichern können, aber nicht unterschreiben, so sein Ratschlag. Wer ein solches Forward-Angebot auf dem Tisch liegen habe, könne im Fall einer Zinswende schnell reagieren und unterschreiben. Bleiben die Zinsen aber gleich, führt ein späterer Abschluss zu günstigeren Konditionen, da die Forward-Aufschläge sinken. „Kommt es zu einem erneuten Zinsrutsch, kann man das Angebot verstreichen lassen und die neuen Marktkonditionen nutzen", so Max Herbst.

Auswahl des Anbieters ist entscheidend

Von einem kann der FMH-Inhaber indes nur abraten – zu glauben, dass es angesichts der generell niedrigen Hypothekenzinsen auf die Auswahl des Anbieters nicht so sehr ankomme. In der Tat verschenkt mehrere zehntausend Euro, wer den Markt nicht unter die Lupe nimmt. So kostet das 15-Jahres-Darlehen bei bis zu 60 Prozent Beleihung im Durchschnitt 3,63 Prozent; der günstigste Anbieter verlangt aber lediglich 3,01 Prozent. „Wer bei einem 200.000-Euro-Kredit das Durchschnitts-Darlehen wählt, dessen Restschuld ist nach 15 Jahren fast 20.000 Euro höher als im anderen Fall", resümiert Herbst.

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