Baufinanzierung ist nicht ganz so einfach

Frankfurt 30.09.2016 –– Wer rechnen kann, ist klar im Vorteil – gerade bei der Frage, ob das Ersparte für ein Eigenheim reicht. Damit die Bank die Finanzierung bewilligt, braucht es aber mehr als Zahlenakrobatik.

Wer überlegt, welchen Preis er für eine Immobilie wohl zahlen könnte, macht meist erst einmal eine einleuchtende Rechnung auf.

Die Formel dafür lautet meist:
Kaltmiete x 12 / 4 Prozent (Kaltmiete mal 12 Monate geteilt durch 4 mal 100)

Ein Interessent, der heute 900 Euro Kaltmiete (ohne Umlagen) bezahlt, kann danach ein Darlehen von 270.000 Euro bedienen.

Die Formel an sich ist auch nicht falsch: Die jährliche Belastung durch die Mietzahlungen zu ermitteln ist wichtig. Der Posten ist eine relevante Größe, ebenso wie die vier Prozent des Divisors: Sie setzen sich zusammen aus einem unterstellten Zinssatz von zwei Prozent und den zwei Prozent Tilgung. Beide Werte sind realistisch. Zwei Prozent setzen die meisten Banken als jährliche Mindesttilgung an. Und zwei Prozent Zinsen gewähren die Geldhäuser gegenwärtig bereits dann für 15 Jahre fest, wenn der Interessent vergleichsweise wenig Eigenkapital mitbringt. In unserem Beispiel müsste der angehende Eigentümer nur 15.000 Euro Barmittel und die Kaufnebenkosten auf der Seite haben.

Die Sache mit den Kaufnebenkosten klingt jedoch einfacher, als sie ist – und sie wird von entsprechend vielen Interessenten unterschätzt.

Kaufnebenkosten als Bremsklotz

Unterstellen wir, unser mietmüder Verbraucher lebt in Hessen. Bei einem Kaufpreis von 285.000 Euro sähen seine Kaufnebenkosten (wie auch in vielen anderen Bundesländern) so aus:

     Grunderwerbsteuer 6 Prozent: 17.100 Euro
     Notar- und Grundbuchkosten ca. 1,75 Prozent: 5.000 Euro

Wurde das Objekt durch einen Makler vermittelt, kommen nochmal mindestens drei Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer dazu. Das wären für einen Kaufpreis von 285.000 Euro weiter 10.000 Euro.

Vor dem Hintergrund, dass die Bank nur finanziert, wenn der Interessent 15 000 Euro plus Nebenkosten als Eigenkapital mitbringt, müsste unser Käufer also über Rücklagen von 47 100 Euro verfügen – das dürfte so manchen Traum zum Platzen bringen. In der Detail-Version des FMH-Hypothekenvergleichs werden diese Kaufnebenkosten alle berücksichtigt.

Warum die Banken nicht kulanter sind

Nun kann man sich natürlich auf den Standpunkt stellen, die Banken mögen sich doch bitte nicht so anstellen: Wer seit Jahren zuverlässig seine (hohe) Miete zahle, habe seine finanzielle Leistungsfähigkeit lange genug unter Beweis gestellt. Eine Baufinanzierung müsste also zumindest in Höhe der Kaltmiete möglich sein. Doch so nachvollziehbar diese Überlegung ist: Banker – und auch der Gesetzgeber – sehen die Dinge anders. Oberstes Ziel des Gesetzgebers ist es nämlich, Kunden vor potenziell verhängnisvollen Fehlentscheidungen zu schützen. Lieber lässt man kaufwillige Mieter für immer Mieter sein, als dass sich auch nur einer von ihnen übernimmt, weil er seine Einkommensentwicklung oder Familienplanung falsch eingeschätzt hat.

Unser hessischer Kaufinteressent mit 900 Euro Miete, könnte, nach dieser Logik, schließlich eine billigere Wohnung beziehen, wenn es beruflich oder privat mal nicht läuft. Hätte er hingegen gekauft, stünde er vor dem Problem, dass er nicht mehr ausreichend Geld zum Tilgen hätte. Im Extremfall könnte ihm also der Kreditvertrag gekündigt werden, das Haus wäre weg und der Eigentümer säße wahrscheinlich auf einer beträchtlichen Rest-Darlehenssumme fest. Weil die Politik das nicht will, hat sie die Banken am Ausfallrisiko für Hypothekendarlehen beteiligt. Und das bedeutet: Je größer das Ausfallrisiko des Bankers, desto zurückhaltender werden die Finanzierungsgespräche.

Den Wahrheiten ins Auge sehen

Um die eigenen Chancen auf eine Baufinanzierung richtig einschätzen zu können, können Kaufinteressenten den Hauskauf-Rechner der FMH-Finanzberatung nutzen und damit unterschiedliche Szenarien für die eigenen Familien- und Vermögensverhältnisse durchkalkulieren. Hilfreich ist auch ein ganz persönlicher Kassensturz, um einen Überblick über die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben zu bekommen.

Zeigt diese Analyse, dass die Barmittel nicht einmal für die Kaufnebenkosten reichen, ist zu erwarten, dass die Banken mauern. Das heißt zwar nicht, dass man das Gespräch nicht trotzdem suchen kann. Interessenten sollten sich aber darauf einstellen, dass die Verhandlungen schwierig werden – es sei denn, sie holen sich Unterstützung von Dritten. Denkbar ist es zum Beispiel, Eltern oder Großeltern mit ins Boot zu holen. Oft sind diese bereit, Kindern und Enkeln einen Vorschuss aufs Erbe zu gewähren – erst Recht, wenn solche Zahlungen auch steuerlich interessant sein können. Fehlen flüssige Mittel gibt es zudem die Möglichkeit, das Haus der Eltern mit einer Grundschuld zu belasten. Dies sehen viele Banken wie Eigenkapital an.

Ein bisschen helfen können zudem ältere Kapital- oder Rentenversicherungen. Sie haben oft einen vergleichsweise hohen, garantierten Rückkaufswert. Wird die Police an die Bank abgetreten, werten viele sie ebenfalls wie Eigenkapital.