Kaufen oder Mieten Für wen der Immobilienerwerb jetzt noch lohnt

Die Immobilienpreise in Deutschland kennen derzeit nur eine Richtung. Aufwärts. Die regionalen Unterschiede sind zwar erheblich, aber auch der deutschlandweite Durchschnitt ist beachtlich: Statistiker verzeichnen Preisschübe von rund sechs Prozent pro Jahr.

Während mancher Investor von einem dauerhaften Trend ausgeht, warnen andere bereits vor einer Blase. Fest steht jedenfalls: Solange die Nachfrage so hoch und die Zinsen so niedrig sind, werden Interessenten wohl oder übel mit immer neuen Mondpreisen leben müssen. Das ist umso schmerzlicher, als bei jedem Erwerb zwischen fünf und 15 Prozent Kaufnebenkosten anfallen. Selbst wenn die Wertsteigerung der vergangenen Jahre anhalten sollte, bräuchten Käufer, die den Höchstsatz zahlen mussten, schon zwei bis drei Jahre, um die Kosten wieder hereinzuholen. Und das bedeutet: Das Investment in die eigene Immobilie lohnt sich nicht für jedermann.

Keine Lösung von der Stange

Je nachdem, in welcher Lebensphase sich ein Anleger befindet und wie risikoafin er ist, kann Mieten durchaus die bessere Wahl sein. Dabei sind zwei Grundtypen zu unterscheiden.

Typ eins: der Solide: Er ist sesshaft, hat einen festen Job und sucht ein Eigenheim, das er später seinen Kindern vererben kann. Dieser Typ muss sich weniger Gedanken machen, ob der Immobilienmarkt sich einer Blase nähert – schließlich will er sein Haus ja behalten. Ob ein Verkauf Gewinne oder Verluste brächte, interessiert ihn daher nur am Rande. Wichtig ist vielmehr, dass sich das avisierte Objekt problemlos finanzieren lässt und die Größe beziehungsweise die Ausstattung den eigenen Bedürfnissen entspricht – oder sich daran anpassen lässt.

Typ zwei: der Flexible: Die familiäre oder berufliche Situation dieses Kaufinteressenten ist unklar und kann sich noch in alle Richtungen entwickeln. Die Wahrscheinlichkeit, dass er das Objekt irgendwann (womöglich mit herben Verlusten) wieder verkaufen muss, ist groß – sei es, weil Kinder kommen oder weil ein Auslandsjob ansteht. Dieser Typ sollte sehr genau überlegen, ob er in der aktuellen Marktsituation noch zuschlagen will oder aus den schlechten Erfahrungen derer lernt, die in den 1990er Jahren in überteuerte Ostimmobilien investiert und verloren haben.

Die Schlussfolgerung, dass flexible Typen als Mieter stets besser dran sind, wäre allerdings verfrüht.

Sparen alleine ist nicht genug

Fakt ist: Die Mieten sind in den vergangenen Jahren bei weitem nicht so schnell gestiegen, wie die Immobilienpreise. Wer in fremdem Eigentum wohnt, könnte nach einem möglichen Immobiliencrash zudem von sinkenden Mieten profitieren. Er spart also Geld, was vorteilhaft ist. Der Nachteil: Sparen allein schafft noch kein Vermögen.

Wer dauerhaft Mieter bleiben will, muss das gesparte Geld daher reinvestieren, um ein Polster für die Rente (oder seine Erben) zu schaffen. In der aktuellen Niedrig-Zinsphase ist es jedoch alles andere als einfach, eine ansprechende Rendite zu erwirtschaften. Sichere Geldanlagen wie Sparbücher, gleichen derzeit noch nicht einmal die Inflation aus, sie vernichten also Kapital, statt es zu vermehren.

Mieter, die ihr Geld anlegen wollen, sollten sich daher mit dem Gedanken vertraut machen, ihre Ersparnisse in verschiedene ETF-Ansparplänen zu investieren. Langfristige Renditen von sechs Prozent sind dann keine Seltenheit, erst Recht, wenn man auf langfristige Effekte setzt, wie das auch ein Immobilienkäufer tun müsste.

FMH-Rechner hilft vergleichen

Welche Strategie am Ende mehr abwirft – Mieten und Aktiensparen oder Kaufen und Betongold abzahlen –, können Anleger herausfinden, indem sie unseren Rechner „Mieten oder Kaufen“ nutzen. Netter Nebeneffekt: Das Tool hilft auch dabei, ein Gefühl für die aktuellen Immobilienpreise zu bekommen.

• Kaufpreis: Wer das 25-fache der jährlichen Kaltmiete als Kaufpreis annimmt, dem nennt das Tool einen realistischen Preis für das Objekt. Allerdings fürchten Experten, dass diese Faustregel bald nicht mehr gelten könnte. Steigen die Preise weiter, könnte eine normal gepreiste Immobilie schon bald das 30-fache des jährlichen Mietpreises kosten.
• Eigenmittel: Achten Sie – bei der Berechnung wie im wirklichen Leben – darauf, zumindest so viel Eigenkapital einzubringen, dass Sie die Kaufnebenkosten bezahlen können.
• Wert- und Mietsteigerungen. Was die künftige Entwicklung angeht, ist es realistisch, beide Parameter in gleicher Höhe anzupassen, statt weiterhin einseitig auf steigende Immobilienpreise zu setzen.
• Anlagezins: Wer sein Geld keinesfalls in Aktien oder Fonds investieren will, sollte mit langfristigen Anlagezinsen von 3,5 Prozent rechnen.
• Rücklagen: Für Instandhaltung und Reparaturen pro Jahr etwa ein Prozent des Immobilienwertes pro Jahr auf die Seite zu bringen.
• Zinsbindung: Die Festschreibung für das Baudarlehen sollte möglichst 20 Jahre betragen, das schafft Planungssicherheit.
• Betrachtungszeitraum: Er sollte weit ins Rentenalter hinein erfolgen.

Fazit: Wer mit dem Mieten-oder Kaufen-Rechner verschiedene Szenarien durchspielt, erkennt schnell, wie sich die langfristigen Ergebnisse verändern, wenn man den einen oder anderen Faktor verändert. Das hilft bei der Planung und Entscheidung. Wer wissen will, ob es in der Wunsch-Umgebung passende Objekte für seine Preisklasse gibt, kann unseren Hauskauf-Manger nutzen, der in bis zur Finanzierungsentscheidung begleitet. Und wer lieber zur Miete wohnen will, dem sei unseren Geldanlageberater ans Herz gelegt.