Mieten oder kaufen?

Frankfurt 26.07.2012 –– Viele Mieter mit dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden stehen derzeit vor der Frage: Rechnet sich angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen der Kauf einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung? Oder ist es finanziell doch besser, in Miete wohnen zu beiben? Die Antwort auf diese Frage beeinflusst entscheidend die kommenden Jahrzehnte für alle, die sich dieser Frage stellen. Umso wichtiger sind objektive und verlässliche Daten, um auf deren Grundlage die beste Entscheidung zu treffen. Diese wichtigen Daten liefert Ihnen jetzt unser neuer und kostenloser Vergleichsrechner „Mieten oder kaufen?“ – objektiv und, wie gewohnt, ohne jede Verkaufsabsicht.

Essenziell für einen Rechner, der die finanziellen Konsequenzen von Miete und Eigentumserwerb vergleicht: Die Geldflüsse müssen absolut identisch sein. Denn nur so ergeben sich valide Daten, die auch zu aussagekräftigen Schlüssen führen.

Mieter legt nicht investiertes Geld an

Daher können Sie unter „Angaben für Mieter“ nicht nur Daten zur aktuellen Miete und der erwarteten Mietsteigerung eingeben, sondern auch festlegen, mit welchem langfristigen Anlagezins Sie für jenen Betrag rechnen, den der Immobilienkäufer als Eigenkapital in die Finanzierung einbringt. Und falls Sie beabsichtigen, im Alter eine günstigere Mietwochnung zu beziehen, kalkuliert der Rechner das einmalig mit einer Mietminderung um ein Drittel ein.

Teil 1

Rechner ergänzt Grunderwerbsteuer automatisch

Unter der Rubrik „Angaben für Immobilienerwerber“ setzen Sie die Immobilienkosten sowie die Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Makler ein. Die Höhe der Grunderwerbssteuer, die sich zwischen 3,5 und 5,5 Prozent bewegt, ergänzt das Tool automatisch, wenn Sie das entsprechende Bundesland auswählen. In einem zweiten Schritt fügen Sie die zur Finanzierung aufgewendeten Barmittel ein sowie die erwartete jährliche Steigerung des Immobilienwertes. Im letzteren Fall ist es sinnvoll, die Steigerung so hoch anzusetzen wie die erwartete Mietsteigerung. Last but not least ist die Höhe der Rücklagen zu ergänzen, mit denen Reparaturen geschultert werden sollen.

Teil 2

Zinsvorschläge basieren auf breiter FMH-Datenbank

Aufgrund Ihrer Angaben macht der Rechner nun Vorschläge, mit welcher Laufzeit, welcher Tilgungsrate und zu welchem Zins Sie Ihr Vorhaben finanzieren können, wobei Sie natürlich alle Daten nach Belieben verändern können. Wichtig: Anders als bei sonstigen Rechnern wird, sofern keine Änderungen erfolgen, der Zinssatz genannt, der sich als Mittelwert aus der umfangreichen FMH-Datenbank für Ihren konkreten Beleihungsauslauf ergibt. So ist die Gefahr gering, dass Sie sich Ihr Vorhaben mit einem Fantasiezins „schönrechnen“ oder ratlos bleiben, weil Sie nicht wissen, welchen Zinssatz Sie sinnvollerweise ansetzen sollten. Schließlich bleibt noch zu ergänzen, mit welchem Zinssatz Sie nach Ende der Zinsbindung rechnen und für welchen Zeitraum die Betrachtung angestellt werden soll.

Kapitalaufwand auf beiden Seiten identisch

Nun sind alle Daten für eine aussagekräftige Gegenüberstellung beisammen (hier „Ergebnis nach Ablauf des Betrachtungszeitraumes“ einsetzen). Im konkreten Fall setzen Mieter wie auch Immobilienkäufer jeweils 536.300 Euro an Kapital ein, wobei jeder 100.000 Euo an Eigenkapital einbringt. Der Mieter hat in dieser Konstellation 388.601 Euro an seinen Vermieter überwiesen. Am Ende der 30 Jahre verfügt er über ein Anlagevermögen von über 312.500 Euro, während sich der Hauskäufer über einen Immobilienwert von 533.000 Euro freuen kann. Im Gegenzug hat der Immobilenbesitzer 433.000 Euro an Zins und Tilgung aufgewendet. Der Mieter indes hat 47.700 Euro weniger an seinen Vermieter überwiesen.

Teil 3

Fazit: Der Immobilenbesitzer hat in diesem Fall nach Ablauf von 30 Jahren rund 220.000 Euro mehr an Vermögen. Allerdings ist der gesamte Betrag in der Immobilie investiert. Das bedeutet: Liegen ansonsten keine Ersparnisse vor, wären größere Ausgaben nur dann möglich, wenn die Immobilie verkauft würde.

Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung