Baudarlehen: Vorfälligkeit überprüfen

Frankfurt 28.04.2015 –– Sie haben vor Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen, würden diese aber gerne gegen einen Neuvertrag zu aktuellen Konditionen tauschen? Unmöglich ist das nicht. Doch Umsteigen lohnt nicht immer und ist nicht immer erlaubt.

Die aktuellen Niedrigzinsen nutzen und den eigenen, teuren Darlehensvertrag dafür kündigen: Viele Bauherren träumen aktuell von einem solchen Schritt – auch wenn sie dafür die berühmte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen. Der Wunsch ist nachvollziehbar, aber nicht ohne weiteres umzusetzen.

Schon die Rechtslage ist komplex. Immer wieder musste der Bundesgerichtshof sich in den vergangenen Jahren mit dem Thema „Vorfälligkeitsentschädigung“ auseinandersetzen“ (vgl. BGH, Az. XI ZR 267/96; XI ZR 27/00 und XI ZR 285/03) – und auch diverse Oberlandesgerichte sind der Frage nachgegangen, unter welchen Bedingungen Verbraucher vorzeitig aus ihrem Hypothekendarlehen aussteigen können und wie die Banken die Entschädigung zu berechnen haben. Unser Vorfälligkeitsrechner berücksichtigt alle relevanten Urteile.

Strenge Regeln – wenige Ausnahmen

Grundsätzlich gilt: Banken müssen einer vorzeitigen Kündigung des Darlehensvertrags nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zustimmen – dürfen aber trotzdem den Zinsschaden dem Kunden in Rechnung stellen (Vorfälligkeitsentschädigung).

  • Variante eins: Das Objekt wird verkauft.
  • Variante zwei: Der Kunde wünscht die Aufstockung des Darlehens – und erhält von seiner Bank eine Absage. Findet er in dieser Konstellation ein anderes Kreditinstitut, das, gegen Eintragung der Gesamtgrundschuld , die erweiterte Finanzierung übernehmen würde, kann er aus dem Vertrag mit der Altbank ebenfalls vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aussteigen.

In allen anderen Konstellationen dürfen Geldhäuser die vorzeitige Vertragsauflösung ablehnen.

Komplexe Prozesse

Verbraucher stehen dadurch vor erheblichen Schwierigkeiten.

  • Problem Nummer eins: Fehlende Druckmittel. Kunden können zwar trotz allem bei der Bank um einen vorzeitigen Vertragsausstiegs bitten. Lehnt das Geldhaus ab, bleibt ihnen aber nichts anderes übrig, als das „Nein“ zu akzeptieren.
  • Problem Nummer zwei: Hohe Kosten. Erklärt sich die Bank bereit, gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung den Vertrag aufzulösen, hat sie nahezu jede Freiheit, den abtrünnigen Kunden zur Kasse zu bitten. Zwar hat der BGH in seinen Urteilen Vorgaben gemacht, wie die Entschädigungs-Summen zu berechnen ist. Banken können von diesen Vorgaben aber abweichen, wenn die Zustimmung zur Kündigung freiwillig erfolgt (siehe oben). Sie dürfen dann bis zu 100 Prozent mehr verlangen, als die Berechnung nach der BGH-Methode ergäbe. Erst dann erreichen sie die Wuchergrenze und damit den gesetzlich verbotenen Bereich.

    Viele Institute mauern bei einer unbegründeten Kündigungsanfrage bezüglich der der womöglich anfallenden Entschädigung oder berechnen Summen nur, wenn die Kunden dafür zahlen. Darauf muss sich allerdings niemand einlassen. Mit unserem Vergleichsrechner kann jeder ganz leicht und schnell selbst berechnen, wie hoch die eigene Vorfälligkeitsentschädigung laut BGH-Vorgaben wäre.
  • Problem Nummer drei: Uneinheitliche Berechnungsergebnisse. Allein die Tatsache, dass der Kunde selbst (oder seine Bank) die Vorfälligkeitsentschädigung einmal errechnet hat, bedeutet noch nicht, dass die Summe, die in einigen Wochen oder Monaten fällig wird, mit diesem Wert übereinstimmt. In letzter Zeit stiegen die Beträge im Lauf der Zeit – und das, obwohl Restlaufzeit und Restschuld Monat für Monat sinken.

    Der Grund hierfür muss nicht unbedingt eine unkorrekte Berechnung der Bank sein. Oft sind auch sinkende Anlagezinsen schuld daran. Denn je niedriger der Wiederanlagezins, desto höher ist nach den BGH-Vorgaben der Schaden für die Bank – und damit die Summe, die der Kunde als Entschädigung zahlen muss.

Erst rechnen – dann handeln

Um herauszufinden, ob sich ein vorzeitiger Ausstieg überhaupt lohnt und Verhandlungen mit den Banken Sinn machen, sind folgende Rechnungen anzustellen. Die Kunden müssen zunächst die Kosten und den Verlauf des Alt-Darlehens mit denen des etwaigen Neuvertrages vergleichen. Letzterer muss nicht nur die aktuelle Restschuld sondern auch die Entschädigungszahlung beinhalten. Und das alles zu den aktuellen Zinsen bei einer frei wählbaren Zinsbindung.

Wichtig dabei ist, dass der Kunde im Neuvertrag die gleiche Rate wie bisher bezahlt. Dann kann er die Restschuld des bisherigen Darlehens zum Ende der Zinsbindung mit der Restschuld des neuen, um die Vorfälligkeitsentschädigung, erhöhten Darlehens vergleichen. Über diese Kombination aus gleichem Betrachtungszeitpunkt (Ende der alten Zinsbindungsfrist) und gleicher Rate lässt sich herausfinden ob eine vorzeitige Kündigung unter BGH-Vorgaben sich rechnen würde. Sollte das Ergebnis für das neue Darlehen negativ sein, ist allenfalls noch zu überlegen, ob die aktuell langfristig gesicherten niedrigen Zinsen doch noch eine Umschuldung rechtfertigen können. Aber wie oben erwähnt: Die Banken müssen nicht zustimmen, wenn man nur von den niedrigen Zinsen profitieren will.

Tipp: Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner und als Ergänzung mit unserem Tilgungsrechner können Sie die erforderlichen Überlegungen und Berechnungen schnell und unkompliziert selbst erstellen.