Vorzeitige Kündigung von Baudarlehen

Frankfurt 11.03.2016 –– Baugeld ist extrem günstig, da denkt mancher an Umschuldung. Doch eine vorzeitige Kündigung eines Darlehens kommt teurer als gedacht, wobei es Bausparer besonders trifft. Orientierung bietet unser Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Wer heutzutage wegen niedriger Zinsen seinen alten Kredit vor Ende der Zinsfestschreibung kündigen will, staunt oft nicht schlecht, wenn er erfährt, wie viel Geld die Bank für eine vorzeitige Kündigung verlangt. Besonders teuer kommt dies Kunden zu stehen, die einen Kredit aufgenommen haben, den sie in einigen Jahren mit einem Bausparvertrag ablösen wollten. Kündigen sie das Darlehen, wird die Vorfälligkeitsentschädigung für die ursprüngliche Darlehenshöhe fällig, denn die Tilgungsraten sind bislang ja ausschließlich in den Bausparvertrag geflossen.

Restschuld bleibt komplett erhalten

Dazu ein Beispiel: Ein Kunde hat Ende September 2010 bei einer Landesbausparkasse (LBS) einen sogenannten Vorfinanzierungskredit über 100.000 Euro unterschrieben, den er in 15 Jahren mit einem Bausparvertrag über eben diese Summe ablösen will. Der Sollzinssatz für 15 Jahre fest lag damals bei 3,99 Prozent. Wenn dieser Bauherr nun seinen Kredit vorzeitig kündigt, hat er immer noch 100.000 Euro Schulden – und da er nach BGH-Vorgaben den Vertrag frühestens zehn Jahre nach Auszahlung kostenfrei kündigen kann, hat die Bausparkasse wegen der sechsmonatigen Kündigungsfrist bis März 2021 Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Wie bei solchen Modellen üblich, gibt es keine Vereinbarungen zu Sondertilgungen. Für den Kunden heißt das: Er muss der LBS derzeit 19.322 Euro als Entschädigung zahlen.

Bausparvertrag kostet 9.000 Euro mehr als Bankdarlehen

Doch erst der Vergleich mit einem Bankdarlehen zeigt, wie teuer ihn die Vorfälligkeit mit dem Bausparvertrag zu stehen kommt. Hätte unser Bauherr 2010 ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit identischer monatlicher Rate abgeschlossen, läge die Restschuld im März 2016 bei lediglich 83.425 Euro. An Vorfälligkeitsentschädigung hätte er mit „nur noch“ 14.376 Euro knapp 5.000 Euro weniger zu berappen als im ersten Fall. Wäre eine fast schon übliche Sondertilgungsoption von fünf Prozent vereinbart gewesen, könnte er die Entschädigung für die vorzeitige Kündigung auf 11.160 Euro drücken. Zudem hätte er sich 1.000 Euro für die Abschlussgebühr des Bausparvertrags gespart. Fazit: Die Ablösung des Kredits durch den Bausparvertrag bezahlt der Kunde mit einer zusätzlichen Vorfälligkeitsentschädigung von rund 9.000 Euro.

Vertreter verdienen doppelt auf Kosten der Kunden

Man könnte nun streiten, ob diese Entschädigungszahlung nicht begrenzt werden sollte. Man könnte aber auch fordern, dass die Kunden von Bausparkassen über die Konsequenzen bei vorzeitiger Vertragskündigung besser beraten werden müssen. Dies wird in der neuen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie teilweise umgesetzt. Doch müsste in einem solchen Fall konsequenterweise auch der Vertreter der Bausparkasse haften, da er an dem 100.000-Euro-Darlehen rund 2.000 Euro verdient hat – sowohl am Darlehen als auch am Bausparvertrag. Fälle wie der oben geschilderte sind übrigens keine Seltenheit. Im Gegenteil: Sie häufen sich, weil der Verkäufer dank des Verkaufs von Darlehen und Bausparvertrag gerne doppelt verdient.

Höhere Vorfälligkeitsentschädigung trotz niedrigerer Restschuld

Unabhängig von der Frage, ob das Darlehen mit einem Bausparvertrag abgelöst werden soll, stellen viele Kunden, die vor Jahren eine Vorfälligkeitsberechnung haben machen lassen, entsetzt fest: Wer vorzeitig sein Darlehen kündigen will, muss heute oftmals einen höheren Betrag an die Bank zahlen als damals berechnet – trotz gesunkener Restschuld und geringerer Restlaufzeit. Geschuldet ist dies den extrem niedrigen Anlagezinsen, mit denen die Entschädigung berechnet werden darf. Hätte der Kunde im obigen Beispiel seinen Vertrag zwei Jahre früher gekündigt, hätte er zwar noch eine rund 6.000 Euro höhere Restschuld gehabt und zwei Jahre länger Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen. Dennoch hätte sich der Schaden für die Bank bei dem unterstellten Annuitätendarlehen auf nur 13.391 statt auf 14.376 Euro belaufen. Begründet liegt dies im Anlagezins: Vor zwei Jahren lag zum Beispiel der Anlagezins für Hypotheken-Pfandbriefe mit fünf Jahren Laufzeit bei 1,422 Prozent, heute jedoch bei nur noch 0,31 Prozent.

Vorfälligkeits-Rechner hilft bei der Kalkulation

Wer sich im Vorhinein einen Eindruck über die mögliche Entschädigungssumme verschaffen will, kann kostenlos unseren Vorfälligkeits-Rechner nutzen. Dies ist auch sinnvoll, um den Banken auf die Finger zu schauen: Zuweilen sind deren Berechnungen sehr fehlerhaft, indem die Sondertilgungsoption unterschlagen oder mit falschen Anlagezinsen gerechnet wird. In der Mehrheit sind die Kalkulationen der Banken zur Vorfälligkeitsentschädigung gerade noch so korrekt. Allerdings zeigen unsere Kontrollberechnungen zu Ablösungen bei der Deutschen Bank und der Allianz auch Erfreuliches: Diese Institute hätten nach den BGH-Vorgaben auch einiges mehr verlangen dürfen.