Anschlussdarlehen planen

Frankfurt 22.09.2016 –– An den Finanzmärkten mehren sich Anzeichen, dass die Hypothekenzinsen in nächster Zeit nicht weiter sinken werden. Das stellt alle, die über ihre Anschlussfinanzierung nachdenken, vor Herausforderungen. Lesen Sie, auf was zu achten ist.

In den vergangenen Wochen hat die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe von fast minus 0,2 Prozent in leicht positives Terrain gedreht. Zudem liegt die Inflationsrate in Deutschland mit 0,4 Prozent wieder im Plus – ein recht deutlicher Anstieg im Vergleich zu den minus 0,3 Prozent vom April diesen Jahres. Auch der Ölpreis mit derzeit rund 45 Euro je Barrel statt 30 Dollar zu Jahresbeginn zeigt, dass die deflationären Kräfte erlahmen.

Unterm Strich deutet also vieles darauf hin, dass wir zumindest vorerst nicht mit weiter fallenden Hypothekenzinsen rechnen sollten. Schließlich richten sich die Zinsen für Baugeld nach den Renditen für Pfandbriefe – und diese wiederum nach den Renditen der Bundesanleihen. Banken und Vermittler dürfte das freuen, denn: Wird nicht mehr auf weiter sinkende Zinsen spekuliert, schließen mehr Leute Verträge schneller ab.

Mehr Spielraum bei Folgedarlehen

Diese Tendenz betrifft vor allem Kunden, die über ihre Anschlussfinanzierung bzw. über ein Forward-Darlehen nachdenken. Im Gegensatz zu allen, die in Ballungsgebieten wegen des geringen Wohnungsangebots mit dem Erstdarlehen kaum zuwarten können, haben Anschlussfinanzierer einen gewissen Spielraum. So sind die Banken verpflichtet, diesen Kunden drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für die Vertragsverlängerung (Prolongation) anzubieten. Dadurch haben Kreditnehmer sechs bis acht Wochen Zeit, um andere Angebote einzuholen und diese mit der Offerte der Hausbank zu vergleichen.

Vertrag muss auf den Prüfstand

Wichtig ist, nicht nur die Zinsen miteinander zu vergleichen, sondern auch die übrigen Bedingungen des bestehenden Vertrags und der neu vorliegenden Angebote. Wer dies nicht tut, übernimmt mit einer Prolongation bei seiner bisherigen Bank automatisch alle bisherigen Vertragsbestandteile, denn angepasst wird nur der Zinssatz. Damit aber verzichten Kunden möglicherweise auf deutlich bessere Darlehensbedingungen – etwa (mehr) Optionen bei der Flexibilität der Rückzahlung, eine oder mehrere Sondertilgungen sowie Tilgungsanpassungen. Unter Umständen kann der neue Vertrag sogar komplett vorzeitig getilgt werden, falls die Lebensumstände es erfordern oder ermöglichen.

Lange Forward-Fristen können teuer werden

Etwas schwerer haben es in der aktuellen Situation alle, die sich die aktuellen Zinsen über ein Forward-Darlehen für die nächsten Jahre sichern wollen. Das kann richtig ins Geld gehen. Für eine Vorlaufzeit von drei Jahren verteuert sich ein Darlehen mit weiteren zehn Jahren Zinsbindung derzeit um 0,24 bis 0,9 Prozentpunkte. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren variiert dieser Zinsaufschlag zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten. Rentabel ist ein solches Forward-Darlehen daher nur, wenn die Zinsen in den nächsten drei Jahren, je nach Kredit, tatsächlich in dieser Spannbreite steigen. Falls es jedoch so kommt wie 2015 – erst verteuert sich Baugeld in nur einem Monat um 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte und sinkt danach um 0,75 bis 1,0 Prozentpunkte unter das Niveau vor dem Zinsanstieg –, geht der Schuss nach hinten los. In diesem Fall hätte man später nicht nur günstiger finanzieren, sondern sich auch den Forward-Aufschlag sparen können.

Gute Bedingungen für ein Jahr Vorlauf

Besser sieht die Lage für die Kunden aus, deren Zinsbindung innerhalb der nächsten zwölf Monate endet. Viele Anbieter bieten Forward-Darlehen mit diesem Vorlauf sogar ohne Aufschlag an. In der Datenbank der FMH-Finanzberatung finden sich derzeit drei bundesweite Anbieter – Allianz-Leben, ERGO-Versicherung, Santander Bank – die bei 15 Jahren Zinsbindung und einem Jahr Vorlauf Zinssätze von 1,05 bis 1,47 Prozent effektiv verlangen. Bei Volltilgung innerhalb dieser Zinsbindung kostet das Forward-Darlehen über 200.000 Euro lediglich 1.193 bis 1.237 Euro im Monat. Auch einige regionale Sparda-Banken und PSD Banken können mit diesen Top-Konditionen mithalten.

Fazit: Wer innerhalb der nächsten 12 Monate ein Anschlussdarlehen benötigt. kann ein Forward-Darlehen bei einem Top-Anbieter getrost unterschreiben. Sollten die Zinsen in den kommenden Monaten leicht ansteigen, kann man sich freuen. Sollten sie nochmals (leicht) sinken, ist der entgangene Vorteil dank der niedrigen Raten zu verschmerzen.