Anschlussfinanzierung überdenken

Frankfurt 07.02.2015 –– Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben. Wer zu früh kommt, den bestraft der Markt: Verluste, die Kunden wegen vorschnell abgeschlossener Forward-Darlehen erleiden, sind nicht mehr auszugleichen.

Alles richtig gemacht zu haben ist ein tolles Gefühl. Leider hält es meist nicht lange an. Diese Erfahrung machen aktuell auch Immobilienbesitzer, die bei der Anschlussfinanzierung besonders vorausschauend agieren wollten und vor Monaten oder gar Jahren schon ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben.

Gut gedacht – schlecht gemacht

Im Grunde keine schlechte Idee: Wer in Zeiten niedriger Zinsen einen solchen Vertrag unterzeichnet, schreibt damit die Zinsen der Gegenwart auch für die Zukunft fest; sichert sich also gegen etwaige Zinssteigerungen ab. Als Gegenleistung zahlt er einen Preisaufschlag auf den späteren Kredit.
Wirklich lohnend sind Forward-Darlehen für Bauherren aber nur, wenn die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des Ursprungsdarlehens tatsächlich steigen. Bleibt die erwartete Trendwende hingegen aus oder sinken die Zinsen sogar, wird das vermeintliche Sparmodell zum Verlustgeschäft.
Genau das ist in den vergangenen Monaten passiert.

Vertrag ist Vertrag

Den betroffenen Kunden bleibt jedoch kaum etwas anderes übrig, als sich in ihr Schicksal zu fügen. So verständlich der Wunsch auch ist, das vorschnell abgeschlossenen Forward-Darlehen zu kündigen und stattdessen eine Anschlussfinanzierung zu tagesaktuellen Konditionen abzuschließen – die Verluste lassen sich dadurch nicht wieder reinholen. Im Gegenteil.

  • Problem Nummer eins: Banken sind nicht verpflichtet, eine Kündigung des Forward-Darlehens zu akzeptieren, sondern können den Kunden zwingen, den einmal geschlossenen Vertrag zu erfüllen.
  • Problem Nummer zwei: Selbst wenn eine Bank den außerplanmäßigen Ausstieg kulanter Weise akzeptiert: Sie wird für dieses Entgegenkommen die Hand aufhalten und den Schaden ersetzt verlangen, der ihr entsteht, weil der Kunde sein Forward-Darlehen nicht zu den vereinbarten Konditionen in Anspruch nimmt. Diese sogenannte Nichtabnahme-Entschädigung ist umso höher, je länger die Vorlaufzeit des Forward-Darlehens ist – und je größer die Zinsdifferenz.
    Damit eine Kündigung sich lohnt, müsste die Entschädigungssumme also durch die gesparten Zinsen bei der neuen Anschlussfinanzierung mit hereingewirtschaftet werden. Das ist aber sowohl bei langen als auch bei vergleichsweise kurzen Vorlaufzeiten nicht zu bewerkstelligen (siehe Tabelle).

Die Berechnungen der FMH-Finanzberatung für ein Forward-Darlehen von 100 000 Euro zeigen: Die Verluste durch die Entschädigung wären erst dann wieder hereingeholt, wenn der neue Sollzins bei weit unter einem Prozent läge. Das ist nicht einmal in der aktuellen Niedrigzinslage ein realistischer Wert. Und selbst wenn die Zinsen weiter sinken sollten, ließe sich auf diese Weise wenig retten. In diesem Fall nämlich würde die Nichtannahmeentschädigung der Banken entsprechend steigen, müsste auf die Darlehenssumme aufgeschlagen werden – und der Vorteil wäre wieder futsch.

Fazit: Wer ein Forward-Darlehen abschließt, ist an diesen Vertrag gebunden und bezahlt seine Kalkulationssicherheit auch mit schwindender Flexibilität. Kunden müssen den Kredit selbst dann abrufen, wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die, die sie sich per Forward-Darlehen gesichert haben. Wer vorzeitig aus dem Vertrag aussteigt, riskiert eine so hohe Strafgebühr, dass deren Zahlung etwaige Spareffekte aufwiegt.

Forwarddarlehen nicht abnhemen und neues Darlehen aufnehmen, lohnt sich das?

Die FMH-Finanzberatung fragt seit Jahren mindestens einmal im Jahr die Banken nach den Forward-Aufschläge für die Vorlaufzeiten von 12, 24 und 36 Monaten. Und aus den rund 50 Rückmeldungen hat die FMH daraus für die einzelnen Vorlaufzeiten einen Mittelwert gebildet. Der gültige Zinssatz für ein entsprechendes Forward-Darlehen ergibt sich aus dem Baugeldzins zum Abschlusszeitpunkt plus dem jeweiligen Forward-Aufschlag.

Datum Vorlauf
zeit
Baugeldzins
inkl. Forwardauf­schlag­zeitpunkt
Monatliche Rate Nichtabnahme­entschädigung Neues Darlehen Restschuld bei beiden Darlehen Neuer Zins
Jan 2010 60 Mon. 5,31% 598,33 € 25.057 € 125.057 € 6.983 € 0,577%
Jan 2011 48 Mon. 5,10% 582,50 € 24.138 € 124.138 € 7.981 € 0,579%
Jan 2012 36 Mon. 3,60% 461,67 € 16.751 € 116.751 € 15.180 € 0,595%
Jan 2013 24 Mon. 2,56% 378,33 € 11.266 € 111.266 € 19.739 € 0,608%
Jan 2014 12 Mon. 2,43% 366,67 € 10.478 € 110.478 € 20.352 € 0,608%