Forward-Darlehen: Jetzt könnten sie sich wirklich lohnen

Frankfurt 28.02.2012 –– Die Zinsen für Baudarlehen notieren auf Rekordtiefs: Die zehnjährigen Baudarlehen stehen kurz davor, die Schwelle von drei Prozent nach unten zu durchbrechen. Bereits im Dezember 2010 und im Juli 2011 wies die FMH-Finanzberatung entgegen vielen anderslautenden Meinungen darauf hin, dass die Bauzinsen trotz ihres niedrigen Niveaus noch weiter fallen könnten – und riet davon ab, kopflos ein Forward-Darlehen abzuschließen. Ein guter Rat, der mehrere tausend Euro an Ersparnis bringen konnte, wie die deutlich gesunkenen Zinsen zeigen.

Rückblick: Ab dem Sommer 2010 begannen die Zinsen, nach langem Sinkflug anzusteigen. Viele Banken und Vermittler nutzten die Verkaufschance und drängten ihre Kunden, die „Tiefstzinsen“ für die Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen festzuschreiben. Unterstützt wurden sie von vielen Ökonomen, die damals dauerhaft steigende Zinsen vorhersagten. Wer zugriff, zahlte bei jenen Anbietern, die im repräsentativen FMH-IndeX zusammengefasst sind, für zehnjährige Baudarlehen im Schnitt 3,8 Prozent. Die Zinsen für 15-jährige Finanzierungen notierten bei 4,3 Prozent.

So hoch war der Nachteil eines Forward-Kunden gegenüber dem normalen Anschluss-Finanzierer

Korrekte Prognose: Zinsanstieg war ein Strohfeuer

Doch der Zinsanstieg sollte sich, wie von uns beschrieben, als kurzfristig entpuppen. Denn kurz darauf trieb die Euro-Krise Anleger scharenweise aus den südeuropäischen Anleihemärkten und in die Arme von Finanzminister Wolfgang Schäuble, der sich über extrem niedrige Zinsen für neu aufgenommene Staatsschulden freute. Zum Ausdruck kam diese „Flucht in die Sicherheit“ in einem Einbruch der Umlaufrendite für die Papiere der öffentlichen Hand auf zeitweise unter 1,5 Prozent.

Darlehen sind jetzt 20 Prozent günstiger

Das Spiegelbild der zurückgehenden Umlaufrendite sind sinkende Baugeldzinsen. So sind für 15-jährige Darlehen laut FMH-IndeX aktuell nur 3,5 Prozent fällig, während die zehnjährigen Kredite, wie erwähnt, kurz vor der Drei-Prozent-Marke stehen. Das bedeutet: Ein gutes halbes Jahr nach unserem jüngsten Hinweis auf weiter fallende Zinsen können Immobilienkäufer ihre Träume von den eigenen vier Wänden um 20 Prozent günstiger finanzieren als mit einem damals festgezurrten Forward- oder Anschlussdarlehen.

Mehrere tausend Euro Ersparnis möglich

In Euro und Cent ausgedrückt hätten sich so mehrere tausend Euro einsparen lassen. Wer etwa im Juli 2011 bei der besten bundesweit tätigen Bank ein Forward-Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung abschloss, zahlte einen Effektivzins von 3,68 Prozent. Nach Ablauf der zehn Jahre steht dieser Häuslebauer bei der Bank mit fast 70.000 Euro Restschuld in der Kreide. Wer indes auf das Forward-Darlehen verzichtete und Mitte Februar 2012 die Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach brachte, muss nur 2,89 Prozent berappen. Die Restschuld nach zehn Jahren beträgt nur gut 62.200 Euro – das sind 7.700 Euro weniger als beim im Juli 2011 abgeschlossenen Forward-Darlehen.

Die Luft nach unten wird immer dünner

Wie geht es nun weiter? Zum einen gilt: Je tiefer die Zinsen bereits gesunken sind, desto weniger wahrscheinlich ist ein weiterer spürbarer Zinsrückgang. Zum anderen bringt selbst ein deutliches Absinken der Zinsen keine so hohe Ersparnis mehr wie zuvor: Sinken die Zinsen um ein Fünftel von fünf auf vier Prozentpunkte, spart der Kreditnehmer einen ganzen Prozentpunkt. Sinken sie aber, ausgehend von drei Prozentpunkten, um ein Fünftel, beträgt die Ersparnis nur 0,6 Prozentpunkte. Das bedeutet: Kein Forward-Darlehen abzuschließen, dürfte sich immer weniger lohnen.

Euro-Krise ist entscheidend für die Bauzinsen

Abseits dieser strategischen Überlegungen sollte man sich vergegenwärtigen, dass es aktuell viele Faktoren gibt, die zu einem Anstieg der Anleihezinsen und damit der Baugeldzinsen führen können. Zentral ist dabei die Euro-Krise. Wird eine tragfähige Lösung dafür gefunden, könnte ordentlich Geld aus den als sicher erachteten deutschen Staatsanleihen abfließen und in die bisherigen Risikomärkte strömen – zumal etliche Anleger auf Buchgewinnen mit deutschen Staatspapieren sitzen, die erst ein Verkauf in klingende Münze verwandelt. Kommt es jedoch zu einer Verschärfung der Krise, könnte das Ergebnis das gleiche sein – zumindest, wenn die Anleger den Eindruck gewinnen, dass Deutschlands Kreditwürdigkeit unter den finanziellen Verpflichtungen erheblich leiden wird.

Holen Sie in Ruhe Angebote ein und entscheiden Sie!

Fazit für alle, bei denen eine Anschlussfinanzierung ansteht: Angesichts der wahrhaft niedrigen Bauzinsen ist nun ein guter Zeitpunkt, um mit kühlem Kopf Forward-Angebote mehrerer Anbieter einzuholen und in Ruhe die beste Offerte auszuwählen. Ein Abschluss in den nächsten Monaten dürfte die Kreditnehmer beruhigt schlafen lassen. Denn sie wissen: So günstig wie sie hat in den vergangenen Jahrzehnten bislang niemand eine Immobilie finanziert.

Welches Angebot zu Ihren Bedürfnissen passen könnte, zeigt Ihnen der Forward-Darlehen-Vergleich der FMH-Finanzberatung. Mehr dazu erfahren Sie hier.