Lohnen sich jetzt Forward-Darlehen?

Frankfurt 24.03.2016 –– Vor einem Jahr war Baugeld so billig wie nie. Jetzt sind die Hypothekenzinsen erneut extrem niedrig. Viele Hauskäufer fragen sich: Soll ich mir die Minizinsen jetzt für die nächste Finanzierungsrunde mit einem Forward-Darlehen sichern? Die klare Antwort lautet: Jein!

Rückblick: Im Frühjahr 2015 rentierte die 10-jährige Bundesanleihe mit unglaublich niedrigen 0,07 Prozent. Die Hypothekenzinsen, die über die Pfandbrief-Renditen an die Staatsanleihen gekoppelt sind, sackten ebenfalls weg – so günstig war Baugeld noch nie. Doch leider blieb es nicht lange so: Im Mai stieg die Rendite der Bundesanleihe sehr schnell auf 0,7 Prozent – eine Verzehnfachung! – und zog die Zinsen für Baugeld mit nach oben.

Forward-Darlehen: Kurze Vorlaufzeiten sind extrem günstig

Stellt sich die Frage: Ist jetzt wieder so ein Zeitpunkt? Kein Mensch kann das verlässlich sagen. Immerhin rentiert die 10-jährige Bundesanleihe mit nur 0,2 Prozent. Sollte sie ähnlich abrupt wie 2015 steigen, würde das die Zinsen für Hypothekendarlehen wie damals spürbar verteuern. Zum Glück können sich Kreditnehmer, die im nächsten Jahr eine Anschlussfinanzierung benötigen, sehr günstig gegen diese Möglichkeit absichern: Aktuell beläuft sich der durchschnittliche Forward-Aufschlag für 12 Monate Vorlaufzeit auf 0,1 Prozent. Kein Haushaltsbudget dürfte aus den Fugen geraten, wenn das Anschlussdarlehen über 10 Jahre fest nun 1,4 statt 1,3 Prozent im Jahr kostet.

Drei Jahre Vorlauf kosten 0,6 Prozent p.a.

Etwas anders sieht die Lage aus, wenn die Anschlussfinanzierung erst 2018 bzw. 2019 ansteht. In diesen Fällen beträgt der durchschnittliche Forward-Aufschlag 0,35 und 0,6 Prozent p.a. Ein Anschlussdarlehen über 15 Jahre verteuert sich so von durchschnittlich 1,75 auf 2,1 bzw. 2,35 Prozent im Jahr. Hier muss jeder Kreditnehmer entscheiden, wie wahrscheinlich ein Anstieg der Zinsen auf oder über diese Marken ist. Die Politik der Europäischen Zentralbank deutet unseres Erachtens eher darauf hin, dass die Zinsen in diesem Zeitrahmen sehr niedrig bleiben werden.

Eine Untersuchung der FMH-Finanzberatung hat übrigens ergeben, dass in den vergangenen drei Jahren nur jene Forward-Kunden gegenüber Normalkunden gewonnen haben, die in der absoluten Niedrigzinszeit von 2015 unterschrieben hatten. Alle anderen Kunden haben zwischen 8 und 20 Prozent zu teuer finanziert. Allerdings konnten sich vor einigen Jahren wohl nur die wenigsten Berater vorstellen, dass die Hypothekenzinsen auf ein solches extrem niedriges Niveau sinken würden.

Langfristige Sicherheit kann teuer werden

Je länger die Vorlaufzeit, desto mehr müssen wir im Nebel der Vermutungen stochern. Dumm nur, dass die Folgen dann umso gravierender sind. So wird bei einem Forward-Darlehen über fünf Jahre im Mittel ein Aufschlag von 0,95 Prozent fällig. Das treibt die Effektivzinsen für ein Darlehen über 150.000 Euro und 15 Jahre fest von 1,75 auf 2,7 Prozent im Jahr – mit erheblichen Konsequenzen: Liegen die Zinsen für ein solches Darlehen im Jahr 2021 wie derzeit bei 1,75 Prozent, kommt die Absicherung teuer zu stehen: Dann beläuft sich zum Beispiel die Restschuld bei gleich hoher Tilgungsrate auf gut 39.000 Euro, ohne Absicherung auf nicht einmal 23.000 Euro – knapp 16.000 Euro weniger.

Zu dieser hohen Differenz kommt es jedoch nur, wenn das Darlehen in 5 Jahren noch immer lediglich 1,75 Prozent p.a. kostet. Steigen die Hypothekenzinsen indes bis dahin über die Marke von 2,7 Prozent, gehören Forward-Käufer zu den Gewinnern. Wer sich als Anschlussfinanzierer über die künftige Zinsentwicklung nicht mehr sorgen, sondern sich entspannt zurücklehnen will, zahlt in diesem Beispiel dafür einen Aufpreis von rund 90 Euro im Monat. Dadurch erspart er sich ständiges Grübeln wie auch die Angst, dass er den optimalen Zeitpunkt für das Anschlussdarlehen verpassen könnte.

Drei Schritte zum idealen Angebot

Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, sollte sich ausreichend Zeit für die Auswahl des besten Angebots nehmen. Denn an den Vertrag sind Kreditnehmer auch dann gebunden, wenn die Zinsen nicht steigen – umso ärgerlicher ist es, wenn man für die Absicherung viel mehr bezahlt, als nötig gewesen wäre. Der Weg zum passenden Darlehen führt über den Dreischritt

  1. eine Offerte von der eigenen Bank und von möglichst zwei Top-Anbietern einholen,
  2. das beste Angebot auswählen und
  3. unterschreiben.

Einen guten Überblick über die besten Angebote liefert unser Forward-Darlehen-Vergleich, in den wir bereits alle Forward- und Beleihungsaufschläge eingearbeitet haben.