Steigende Hypothekenzinsen?

Frankfurt 07.11.2014 –– Mit Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer gegen höhere Bauzinsen ab. Doch ist das derzeit sinnvoll? Wir meinen: Ja. Denn: Wer sich einen guten Anbieter sucht und die Zinsen beobachtet, kann bei Bedarf reagieren – und viel Geld sparen.

Eines ist klar: Solange die Hypothekenzinsen sinken oder auf dem jetzigen Niveau bleiben, sind Forward-Darlehen ein schlechtes Geschäft. In diesem Fall würde der Kreditnehmer mit einem normalen Anschlussdarlehen besser fahren, da er dafür keinen Forward-Aufschlag entrichten muss. Das Problem dabei ist: Niemand weiß, ob die Zinsen in den nächsten ein bis drei Jahren nicht doch steigen. Was also tun?

Bei zwölf Monaten Vorlauf geht’s auch kostenlos

Die meisten Banken vergeben Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten von 36 bis 60 Monaten, die Münchener Hypothekenbank sogar bis zu 66 Monate. Nach Recherchen der FMH-Finanzberatung müssen Anschlussfinanzierer, die ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen, mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,25 Prozent für zwölf Monate Vorlaufzeit rechnen. Steht das Baudarlehen bereits in zwölf Monaten zur Verlängerung (Prolongation) an, verzichten manche Banken und Versicherungen für diese Zeitspanne sogar komplett auf den Zinsaufschlag – ein klarer Vorteil für den Kreditnehmer.

Attraktive Forward-Darlehen unter drei Prozent

Doch auch bei Vorlaufzeiten von 36 Monaten gibt es attraktive Angebote. Für 15-jährige Darlehen mit einer Beleihung von unter 60 Prozent zeigt der Forward-Darlehen-Vergleich der FMH-Finanzberatung: 22 Institute bleiben bei den Effektivzinssätzen inklusive Forward-Aufschlag unter drei Prozent. Selbst bei einer Vorlaufzeit von 60 Monaten steigt der Effektivzins maximal auf 3,3 bis 3,5 Prozent. Da bei Anschlussfinanzierungen bereits einiges getilgt und eventuell der Immobilienwert gestiegen ist, reicht eine Beleihung von 50 bis 70 Prozent in aller Regel aus. Unterm Strich sind die aktuellen Forward-Darlehen damit weitaus günstiger als die Kredite, die nun verlängert werden müssen.

Nur wenige Bauherren recherchieren intensiv

Gleichwohl besteht die „Gefahr“, dass die Baugeldzinsen in den nächsten Monaten und Jahren nicht steigen. Dann hätte man den Forward-Aufschlag von einem halben bis zu einem Prozentpunkt umsonst bezahlt, denn der Vertrag ist für beide Seiten bindend. Doch wer sich – anders als die meisten Bauherren, die den bequemen Weg zum bisherigen Geldgeber oder zur Hausbank nehmen – intensiv um das billigste Angebot bemüht, bekommt dieses Risiko in den Griff.

Gezielt auf das günstigste Angebot setzen

Das zeigt der FMH-Forwardvergleich, in dem sich ohnehin meist die besseren Anbieter dem Marktvergleich stellen: Selbst dort klafft bei 15 Jahren fest und 36 Monaten Vorlaufzeit zwischen dem besten Anbieter und dem auf Platz 25 eine Zinsdifferenz von einem ganzen Prozentpunkt. Die Konsequenz: Wer den besten Forward-Anbieter sucht, kann sogar einige Monate zu früh sein Forward-Darlehen unterschreiben und fährt damit noch immer besser als ein Kreditnehmer, der seiner Hausbank aus Trägheit treu bleibt. Denn je weiter die Hypothekenzinsen bereits gesunken sind, desto geringer wird ein weiterer Zinsrückgang vermutlich ausfallen.

Wer ein gutes Angebot hat, kann beim Abschluss pokern

Fazit: Die FMH-Finanzberatung rät Anschlussfinanzierern in jedem Fall, sich mit einem Forward-Darlehen zu beschäftigen und das bestmögliche Angebot einzuholen. Wer dann den Markt beobachtet, sprich die Unterschrift bewusst hinauszögert, kann zum richtigen Zeitpunkt schnell auf Marktveränderungen reagieren. Damit sind Bauherren auf jeden Fall besser dran, als wenn sie von einem Zinsanstieg überrascht werden und unter Zeitdruck ein womöglich deutlich teureren Anschlusskredit unterzeichnen.