Baudarlehen flexibel gestalten

Frankfurt 28.08.2015 –– Wer eine Immobilie finanziert, sollte auf zweierlei achten: möglichst günstige Zinsen und möglichst viel Flexibilität bei der Vertragsgestaltung. Denn mit zu starren Vorgaben kann auch ein scheinbar günstiges Darlehen teuer werden.

Die Hypothekenzinsen von Darlehen zu vergleichen und Belastung sowie Restschuld gegenüberzustellen, fällt etwa mit dem FMH-Angebotsvergleich leicht. Verlangt der eine Banker für ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahre fest und drei Prozent Tilgung 2,7 und der andere nur 2,1 Prozent, beträgt die Differenz bei der Restschuld am Ende der Laufzeit 13.000 Euro. Das ist reine Mathematik – und die Entscheidung dürfte kaum jemandem schwer fallen.

Etwas anders sieht es aus, wenn es um die Möglichkeiten geht, den Darlehensvertrag zu gestalten. Jeder Kreditnehmer hat eine andere Lebenssituation, sodass sich nicht alle Bedürfnisse über einen Kamm scheren lassen. Gleichwohl lässt sich sagen: Je flexibler ein Darlehensvertrag ist, desto besser ist es prinzipiell – zumindest, wenn dies die Zinsen nicht zu sehr nach oben treibt. Die FMH-Finanzberatung hat vier besonders wichtige Faktoren jüngst bei 40 Anbietern abgefragt.

Sondertilgungsoption: Auf fünf Prozent im Jahr sollten Sie bestehen

Eine Sondertilgung von fünf Prozent pro Jahr ist bei den meisten Bankangeboten Standard. Manche Geldgeber, vor allem Versicherungsgesellschaften, erlauben auch eine höhere Option von zehn Prozent, was bei einigen zu einem pauschalen Zinsaufschlag von 0,1 Prozent oder zu einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent pro Prozentpunkt Sondertilgung führen kann.

Jeder Darlehensnehmer sollte entscheiden, wie wahrscheinlich sein Bedarf für eine solch hohe Sondertilgung ist. Eine Erbschaft, die man wohl erst in zehn Jahren oder später bekommen wird, ist übrigens kein Grund für eine sehr hohe Sondertilgungsoption. Schließlich haben Darlehensnehmer bei allen Zinsbindungen mit mehr als zehn Jahren nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das sie ganz oder teilweise ausschöpfen können. Mit Allianz Leben und MünchenerHyp gibt es auch zwei Anbieter, die eine bereits bezahlte Sondertilgung erstatten, wenn es später einen finanziellen Engpass geben sollte – diese Option nennt sich Sondertilgung-Reverse.

Tilgungshöhe: Jährliche Anpassung ist gratis möglich

Immer häufiger findet sich die Option, während der Zinsbindung die Tilgungshöhe zu verändern. Einige Anbieter wie AXA, DEVK oder Stadtsparkasse Düsseldorf gestatten es dem Kunden, die Tilgungshöhe jährlich an seine finanziellen Lage anzupassen, ohne dass ein Zinsaufschlag fällig wird. Viele andere Banken erlauben dies zwei oder drei Mal während der Zinsbindung. Die Spanne ist meist begrenzt auf ein bis fünf Prozent, bei ING-DiBa und Sparda-Bank Hessen etwa liegt sie sogar zwischen einem und zehn Prozent – die Sparda-Bank verlangt dafür jedes Mal 150 Euro, ING-DiBa will erst ab der dritten Änderung 100 Euro für jedes weitere Mal.

Nichtabnahme: Lieber zu viel als zu wenig Kredit aufnehmen

Wer ein Haus baut oder gleich nach dem Kauf größere Modernisierungsvorhaben plant, sollte lieber einen etwas höheren Darlehensbetrag aufnehmen und vereinbaren, dass er einen kleinen Teil nicht abnehmen muss. Damit umgeht er die unangenehme Option, bei seiner Bank um weiteres Geld nachzufragen, wenn sich während des Baus herausstellt, dass das Darlehen nicht ausreicht. Schließlich spielen die Banker dann meist ihre Machtposition aus und verlangen satte Zinsen für den zusätzlichen Betrag, denn sie wissen: Der Bauherr wird Probleme haben, die benötigten 20.000 oder 25.000 Euro bei der Konkurrenz zu erhalten.

Es ist also ideal, wenn der Banker einen Betrag von maximal 25.000 Euro für Unvorhergesehenes genehmigt, ohne dass man gezwungen ist, diesen Betrag abzunehmen. Wie bei Sondertilgung und Tilgungshöhe profilieren sich die Versicherer auch hier: Bei Allianz Leben, Hannoversche und DEVK können zehn Prozent bzw. maximal 20.000 Euro einfach zurückgeben werden. Andere Banken erlauben es, den nicht benötigten Betrag gleich im ersten Darlehensjahr als Sondertilgung einzusetzen.

Vorzeitige Vertragskündigung: Gehen Sie auf Nummer Sicher!

Wer nicht weiß, ob er sein neues Haus oder die Wohnung in ein paar Jahren nicht schon wieder verkaufen muss, etwa wegen eines beruflich bedingten Umzuges, kann bei manchen Banken und Versicherungen eine kostenfreie Vertragskündigung vereinbaren. Am billigsten ist diese Kondition bei der Allianz Leben, die dies für einen Zinsaufschlag von nur 0,03 Prozent erlaubt – vorausgesetzt der Kreditnehmer stirbt, erkrankt schwer oder verkauft wegen eines Arbeitsplatzwechsels.

Fazit: Die Flexibilität bei der Vertragsgestaltung kennt kaum Grenzen. Selten überzeugt ein Anbieter jedoch in allen genannten Konditionen. Kreditnehmer müssen also abwägen, welche Faktoren für sie besonders wichtig sind.