Baufinanzierung hinterfragt

Frankfurt 07.08.2015 –– Für welche Finanzierung sich Bauherren entscheiden, ist nicht nur eine Glaubensfrage. Auch höhere Mathematik und der Berater oder Verkäufer spielen eine Rolle. Letzterer nämlich hat meist vor allem ein Interesse: eine möglichst hohe Provision. Wie Kunden dennoch den Überblick behalten.

Soll man die Zinsen so lange festschreiben, bis der Kredit fürs Haus vollständig abbezahlt ist? Oder lohnt es sich, die verlockenden Superzinsen der Banken mitzunehmen, eine Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren zu vereinbaren – und das Risiko steigender Zinsen mit einem Bausparvertrag abzusichern?

Eine allgemeinverbindliche Antwort auf diese Frage verbietet sich. Dafür ist das Thema zu komplex. Als Faustregel gilt jedoch: Wenn Ihr Bankberater Ihnen ein Bausparmodell anbietet, um das Zinsrisiko am Ende der Zinsbindung zu minimieren, sollten Sie davon ausgehen, dass Ihr Gegenüber vielleicht eines im Sinn hat: die Maximierung der eigenen Provision. Dieses Ziel erreicht er mit Kombimodellen am schnellsten.

Einmal beraten, zweimal kassieren

Während Vermittler beim Abschluss eines herkömmlichen Hypothekendarlehens lediglich die Provision oder Marge aus diesem Vertragsschluss erhalten, kommt beim Kombimodell mindestens ein Prozent Provision (Abschlussgebühr) aus dem Bausparvertrag dazu. Er verdient also doppelt – bei gleicher Arbeit.

Zwar gibt es durchaus – wenn auch selten – Konstellationen, in denen es angebracht erscheinen kann, Bauherren die Kombination aus Bankdarlehen und Bausparvertrag anzudienen. Das Schulbeispiel sind Kunden, die beim Abschluss der Finanzierung bereits älter als 55 Jahre sind und bei Ende der Zinsbindung bereits Rentenzahlungen beziehen. Setzen sie auf das Kombi-Modell, entfallen Unsicherheiten beim Anschlussdarlehen und man weiß schon heute, wie die monatliche Rate der Zukunft aussehen wird. Zwingend und unbedingt vorteilhaft ist das Bauspar- Modell aber auch für ältere Kunden nicht. Ausführliches Vergleichen bleibt somit auch für diese Klientel obligatorisch.

Vergleich unter erschwerten Bedingungen

Einerseits gilt: Wenn man die sogenannten Konstantdarlehen der Bausparkassen – die Bausparkasse garantiert hier vom ersten bis zum letzten Finanzierungsjahr gleich hohe monatliche Raten – mit den Volltilgerdarlehen herkömmlicher Banken vergleicht, kommen fast alle diese Bausparmodelle schlechter weg. Andererseits zeigt sich: Bankangebote, bei denen ein Bausparvertrag die Tilgung ersetzen soll, gewinnen fast immer die Bausparkonstrukte gegenüber den sicheren, langfristigen Volltilgerdarlehen. Warum ist das so?

Die Bausparkassen müssen bei Konstantdarlehen wesentlich konservativer kalkulieren, da hier nur die Ratenhöhe, nicht aber die Vertragslaufzeit fixiert ist. Wüstenrot & Co. tragen in solchen Konstellationen daher das Risiko, dass sich die Zuteilungszeiten der Bausparverträge verlängern: Wenn sie also im Lauf der Jahre weniger Geld zur Verfügung haben und die Zuteilungszeiten sich verschieben, dann verschiebt sich auch das Vertragsende nach hinten, die Ratenhöhe aber bleibt gleich.

Anders liegen die Dinge bei Bankdarlehen, die mit einem Bausparvertrag kombiniert sind. Hier trägt der Bauherr das Risiko der verspäteten Zuteilung und damit auch der Ablösung des Kredits. Gerät also die Bausparkasse mit der Gewährung des Darlehens ins Hintertreffen, ist er es, der den Zinsschaden verkraften muss. Eine komfortable Situation für den Anbieter – und eine extrem riskante für den Kunden.

Bei 200.000 Euro Darlehen kann sich seine Zinsrate bis zur Bausparablösung von vielleicht 250 auf über 800 Euro erhöhen – ohne, dass er sich ernsthaft dagegen wehren könnte. Stattdessen dürfte er von seinem Banker oder Bausparvertreter zu hören bekommen, dass „keiner wisse, wie sich der Kapitalmarkt so entwickelt“ und man die Vertragszuteilung eben „leider nicht garantieren durfte“. Damit haben die Banker sogar Recht: Die Aufsichtsbehörde BaFin hat solche Garantien tatsächlich verboten. Sie weiß eben, worin das Risiko der Bausparkassen besteht.

Die bessere Alternative

Wer sich für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, ist diesem Risiko nicht ausgesetzt. Je nachdem, wie sein Vertrag gestaltet ist, darf er seine monatliche Rate manchmal sogar senken, wenn es die finanzielle Situation erfordert. Das funktioniert in der Regel zwar nur, wenn er auf einen Volltilgerrabatt verzichtet hat. Dennoch ist diese Flexibilität ein weiterer Vorteil gegenüber den Bauspar-Modellen.

Fazit: Viele Vertreter und Vermittler informieren ihre Kunden nur unvollständig über die Chancen und Risiken der unterschiedlichen Finanzierungsmodelle. So wird den Kunden zwar nahegebracht, dass sie ihr Bauspardarlehen auch schneller tilgen können, als geplant. Dass es aber in Zeiten finanzieller Engpässe auch sinnvoll sein kann, die Raten zu senken, bleibt oft im Dunklen. Ergebnis wäre dann oft, dass man auf den Bausparvertrag verzichten und ein Volltilgerdarlehen abschließen müsste. Ein solches Darlehen über 200 000 Euro kostet bei 30 Jahren Laufzeit und 80 Prozent Beleihung monatlich nur 830 Euro. Innerhalb von 25 Jahren sind es 925 Euro und bei 20 Jahren Laufzeit zahlt der Kunde 1.075 Euro pro Monat. Das ist nicht nur transparent. Das Modell kennt auch keine Zinsrisiken und erspart dem Kunden zudem die Angst vor negativen Bausparentwicklungen.