Baufinanzierung richtig planen Einfach, günstig und flexibel: So finden Bauherren das ideale Baudarlehen

Seit diesem Frühjahr müssen Banker finanzierungswillige Kunden nach deren Vorstellungen und Wünschen im Hinblick auf den Kredit befragen. Das schreibt eine neue Richtlinie aus Brüssel vor. Zudem haben Verbraucher ein Recht darauf, bereits vor dem ersten Treffen zu erfahren, mit welchem Unternehmen sie es zu tun haben und was sie im Beratungsgespräch erwartet – durch die sogenannten „Vorvertragliche Informationen“ (VVI).

Man darf bezweifeln, dass der EU damit der große Wurf in Sachen Verbraucherschutz gelungen ist. Immerhin aber geben die neue Regelungen Bauherren die Möglichkeit, die eigenen Wünsche (und finanziellen Möglichkeiten) genau zu analysieren, um am Ende (idealerweise) die passende Finanzierung abzuschließen.

Zinsbindungsfristen definieren

Der erste Schritt ist es dabei, das Zeitfenster für die Zinsbindung richtig zu bestimmen. Dabei gilt der Grundsatz: Lieber Klotzen als Kleckern. Für eine normale Lebensplanung mögen zehn Jahre eine lange Zeit sein. In der Baufinanzierung ist das ein bisschen anders – vor allem in den Zeiten absoluter Niedrigzinsen.

Wenn man den Absichtserklärungen der Europäischen Zentralbank (EZB) glauben schenkt, dann will sie alles tun, um die Inflation nach oben zu schrauben. Das würde automatisch auch zu höheren Zinsen führen. Ob die Währungshüter ihr Ziel erreichen, kann zwar niemand mit Gewissheit sagen. Vorsichtige Bauherren aber sollten auf Nummer Sicher gehen. Und das bedeutet: Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist vermutlich etwas zu kurz angesetzt.

Wer sie dennoch wählt, zahlt zwar erst einmal etwas niedrigere Zinsen als bei einer Festschreibung der Konditionen auf 15 oder gar 20 Jahre. Bei der Anschlussfinanzierung wird dieser Vorteil aber oft wieder zunichtegemacht.
Leider sind die Banken bei Angeboten mit Zinsbindung nicht verpflichtet, für Anschlussdarlehen zumindest den Durchschnittszins der vergangenen 20 Jahre anzubieten. Dann müsste nach einer Zinsbindung im Tilgungsplan mit 4,5 Prozent weiter gerechnet werden. Der Durchschnittszins der vergangenen 30 Jahre liegt bei 5,75 Prozent. Verglichen mit den Konditionen eines Darlehens mit aktuellen Konditionen und einer zehnjährigen Zinsbindung entspricht das aber immer noch einer Verdrei- oder Vervierfachung der aktuellen Zinsen.

Lockangebote entlarven

Schritt zwei auf dem Weg zum passenden Darlehen ist es, fragwürdige Angebote als solche zu erkennen. Viele Banken und Vermittler verkaufen bei kurzen Zinsbindungszeiten gerne einen Bausparvertrag als Tilgungsersatz. Dieser soll am Ende der Zinsbindung das Bankdarlehen ablösen. Zumindest ist das der Plan. Dass er wirklich aufgeht, wird aber weder von den Bausparkassen, noch von den Verkäufern garantiert. Erschwerend kommt hinzu, dass die Berater im Verkaufsgespräch nur selten auf dieses Risiko hinweisen. Auch eine Musterberechnung, die das Anschluss-Risiko verdeutlichen würde, gibt es für Kunden normalerweise nicht.

Unerfreulich ist zudem, dass viele Verkäufer den Bausparvertrag als besonders flexibles Finanzierungsinstrument anpreisen. Das stimmt aber nur, wenn die Finanzlage des Käufers komfortabel ist, er also mehr einzahlen oder zurückzahlen möchte, als ursprünglich geplant. Im umgekehrten Fall erweisen sich die Verträge hingegen als ausgesprochen starr. Kunden, die ihre Belastung zeitweise reduzieren wollen, müssen folglich den Vertrag auflösen oder andere, teurere Finanzierungsangebote nutzen.

Beweise sichern

Wir können daher nur immer wieder an Käufer appellieren: Bitte, bewahren Sie alle Beratungspapiere auf. Man muss kein Hellseher sein, um vorherzusagen, dass sich in einigen Jahren die Prozesse wegen Falschberatung häufen werden, wenn die Bausparkassen nicht in der Lage sein sollten, ihre Zuteilungszeiten einzuhalten.

Noch wichtiger ist es, die Inhalte der Beratungsgespräche kritisch zu hinterfragen und Schönfärbereien zu entlarven. Ein beliebter Trick der Banker: Finanzierungsangebote anhand von – über die gesamte Laufzeit – hochgerechneten Gesamtzinsen zu vergleichen. Das führt in der aktuellen Niedrigzinsphase meist zu attraktiven Ergebnissen. Das Problem ist nur: Die angesetzten Zinsen gelten sehr selten für die gesamte Finanzierungszeit. Folge: Die so gestrickten Rechnungen kommen fast nie zu realistischen Ergebnissen. Dennoch werden selbst die staatlich subventionierten KfW-Darlehen mit 0,75 Prozent für die kommenden 20 Jahre durchkalkuliert, obwohl nach zehn Jahren marktübliche Zinsen zu bezahlen sind.

Wer länger als zehn Jahre in den Genuss der heutigen Zinsen kommen möchte, zahlt zwar von Anfang an ein bisschen mehr für den Kredit, muss aber dafür nicht unbedingt auf Flexibilität verzichten. Ab dem 11. Jahr können Kunden laut §489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auch Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kostenfrei ablösen. Auch bei den subventionierten KfW-Darlehen wird Flexibilität großgeschrieben. Eine kostenfreie Sondertilgung in beliebiger Höhe ist hier jederzeit möglich. Eine Ausnahme ist das Wohneigentumsprogramm (124) der KfW. Es erlaubt keine Sondertilgung.

Puffer einplanen in der Baufinanzierung

Damit sind wir bei Schritt drei angekommen. Hier geht es darum, die eigenen Möglichkeiten bei der Finanzierung richtig einzuschätzen und nicht zu ambitioniert zu planen.

Momentan wird ja überall pauschal empfohlen, zwei oder gar drei Prozent Tilgung pro Jahr zu vereinbaren, um die Finanzierungslaufzeit im normalen Rahmen zu halten. Grundsätzlich ist das auch keine schlechte Idee. Gerade bei so langen Planspielen, ist es allerdings wichtig, auch an Zeiten zu denken, die nicht optimal verlaufen. Dann sollte es möglich sein, die Rate auch einmal zu reduzieren.

Wer etwa ein Baudarlehen über 250.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent und drei Prozent Tilgung abschließt, zahlt pro Monat 1.000 Euro für Zins und Tilgung. Könnte dieser Bauherr nun für einige Jahre die Tilgung kostenfrei auf ein Prozent reduzieren, betrüge die neue Rate 583 Euro. Damit ließe sich so mancher finanzielle Engpass überleben. Wer solche Tilgungsveränderung – auch nach unten – mehrfach oder vielleicht sogar jährlich vornehmen kann, verändert zwar dadurch die Zinskosten, aber er hat sein Haus und damit auch seine Finanzierung gerettet. Eine gute Entscheidung: Was nützen einem die niedrigen Zinskosten auf dem Papier, wenn man sich die Finanzierung in der Praxis nicht mehr leisten kann?

Fazit: Eine optimale Finanzierung sieht für jeden anders aus. Kunden sollten sich aber schon im Vorfeld Gedanken machen, wie sie finanzieren und was sie erreichen wollen: niedrige Gesamtkosten, hohe Flexibilität, hohe Zinssicherheit, einfache Abwicklung oder eine einfache, verständliche Finanzierungsempfehlung, die möglichst viel Spielraum erlaubt.