Die ideale Baufinanzierung

Frankfurt 27.02.2015 –– Angehende Bauherren sollten nicht nur auf die Darlehenszinsen achten. Auch die Be-reitstellungszinsen sind wichtig. Wer sie vernachlä ssigt, riskiert während der Bauphase eine spürbar höhere Belastung. Doch es gibt Alternativen.

Top-Konditionen bei den Hypothekenzinsen, aber saftige Bereitstellungszinsen schon ab dem dritten Monat – für Bauherren mit langer Bauphase ist das vermutlich ein schlechtes Geschäft. Denn die fast schon üblichen Bereitstellungszinsen von drei Prozent im Jahr können die Zinsbelastung während der Bauphase kräftig nach oben treiben. Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht das (s. Tabelle unten): Angenommen, die Bauphase dauert ein Jahr und die gleichmäßigen Raten für die einzelnen Etappen – Kellerdecke, Rohbau, Innenputz und Fertigstellung – werden über das Jahr verteilt ausbezahlt. Zudem beträgt der Bereitstellungszins drei Prozent im Jahr (also 0,25 Prozent im Monat) und wird ab dem dritten bzw. dem siebten Monat fällig.

Drei Prozent im Jahr – das ist zu viel!

Wie die Tabelle zeigt, schlagen die Bereitstellungszinsen kräftig zu Buche. Bei einem Kredit über 200.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und einem Zinssatz von 1,4 Prozent muss unser Beispiel-Bauherr fast 2.400 Euro an Bereitstellungszinsen überweisen, wenn diese drei Prozent im Jahr betragen und ab dem dritten Monat verlangt werden. Das ist beinahe doppelt so viel wie die Belastung von 1.300 Euro durch das Darlehen selbst im ersten Jahr. Fallen die Bereitstellungszinsen ab dem siebten Monat an, sind immerhin noch zusätzliche 1000 Euro zu berappen.

ING-DiBa senkt auf 1,8 Prozent

Wer sich um eine günstige Baufinanzierung kümmert, sollte daher nicht nur auf die Höhe der Bereitstellungszinsen achten, sondern auch auf den Zeitraum, ab dem diese greifen. Inzwischen führen wir in unseren Datenbanken 27 Banken und Versicherungen, bei deren Hypothekendarlehen Bauherren für mindestens zwölf Monate gar keine Bereitstellungszinsen zahlen. Dazu zählt etwa die ING-DiBa, die – nach dem Vorstoß zur Abschaffung der Überziehungszinsen für Dispokredite – nun auch bei den Bereitstellungszinsen Gas gibt: Die Direktbank hat diese Zinsen, die bei ihren Neubaukrediten nach zwölf Monaten anfallen, auf 1,8 Prozent bzw. 0,15 Prozent pro Monat fast halbiert.

Es ist zu erwarten, dass andere Player im Markt nachziehen werden, um bei den Neubauten nicht zu viel Geschäft zu verlieren. Angesichts der extremen Niedrigzinsen wäre eine breite Senkung der Bereitstellungszinsen nicht nur zu begrüßen, sondern überfällig. Schließlich können sich die Kreditgeber das Geld am Kapitalmarkt derzeit weitaus günstiger beschaffen als für drei Prozent im Jahr.

Suche nach der idealen Kombination

Eine ideale Kombination für Bauherren wäre daher ein zinsgünstiges Darlehen, bei dem für mindestens zwölf Monate keine Bereitstellungszinsen anfallen. Falls sich der Bau doch länger hinzieht, sollten die Bereitstellungszinsen moderat ausfallen. Außerdem sollten Bauherren vor Vertragsabschluss mit ihrem Kreditgeber abstimmen, ob die Raten gemäß den Zahlungsanforderungen des Bauträgers ausbezahlt werden.

Konkret bedeutet das, vom Bauträger sehr frühzeitig einen Plan anzufordern, wann welche Beträge bezahlt werden müssen und dies mit der Bank zu besprechen. Wer dies versäumt, riskiert, dass er teils erhebliche Beträge mit teuren Zwischenfinanzierungen stemmen oder das Konto überziehen muss. Bauherren, die viel Bargeld einsetzen, sollten zudem in Abstimmung mit der Bank einen Teil zurückhalten – so können sie kleinere Kosten direkt begleichen, ohne auf die Auszahlung der Bank zu warten.

Unabhängige Beratung spart kleines Vermögen

Das Fazit für Bauherren: Eine gute Finanzierung besteht nicht nur aus einem niedrigen Zinssatz, der richtigen Zinsbindung und ausreichender Flexibilität in der Rückzahlung. Auch attraktive Nebenbedingungen bei den Bereitstellungszinsen und Auszahlungsmodalitäten gehören dazu. Wer unsicher ist, welchen Stellenwert diese einzelnen Elemente haben oder wer einen objektiven Marktüberblick möchte, kann sich von der FMH unabhängig beraten lassen, ohne dass wir dabei Angebote vermitteln würden. Das kostet zwar 150 Euro die Stunde plus Mehrwertsteuer – doch wenn sich dadurch einige Tausend Euro sparen lassen, lohnt sich das.

Finanzierungsnebenkosten

Sollzinssatz 1,40%; Tilgung 2%; Bereitstellungszinsen 0,25% pro Monat
Darlehen = 200.000 € Stand: Auszahlungs­betrag Zinsen für ausgezahltes Darlehen Bereitstellungs-zinsen ab 3. Monat Bereitstellungs-zinsen ab 7. Monat
Vertragsabschluss 30.03.2015
30.04.2015 0 € 0 € 0 €
1. Auszahlung 01.05.2015 50.000 €
30.05.2015 58 € 0 € 0 €
30.06.2015 58 € 375 € 0 €
30.07.2015 58 € 375 € 0 €
30.08.2015 58 € 375 € 0 €
2. Auszahlung 01.09.2015 50.000 €
30.09.2015 117 € 250 € 0 €
30.10.2015 117 € 250 € 250 €
30.11.2015 117 € 250 € 250 €
3. Auszahlung 01.12.2015 50.000 €
30.12.2015 175 € 125 € 125 €
30.01.2016 175 € 125 € 125 €
29.02.2016 175 € 125 € 125 €
30.03.2016 175 € 125 € 125 €
4.Auszahlung 01.04.2016 50.000 €
Summen 1.283 € 2.375 € 1.000 €
Rate ab Vollauszahlung = 30.04.2016 566,67 €