Echter Hypothekenvergleich statt Zinsliste

Frankfurt 23.10.2015 –– Es gibt einige Portale, die Zinsen für Baugeld auflisten. Doch nur ein Hypothekenvergleich, der sämtliche Zinsaufschläge und Rabattaktionen einbezieht, zeigt, was Ihr Kredit in Euro und Cent kostet – genau das bietet die FMH-Finanzberatung.

Die meisten Vergleiche für Hypothekendarlehen begnügen sich damit, Zinssätze zu nennen und anzufügen, bis zu welchem Beleihungswert der Zinssatz gilt und wie hoch ein möglicher Zinsaufschlag ausfällt. Welche Konsequenzen dies im Einzelfall für den Zinssatz und den Tilgungsverlauf hat, wird in aller Regel nicht berechnet.

Die FMH-Finanzberatung geht anders vor: Seit Jahren machen wir uns die zusätzliche Arbeit und verlangen von allen gelisteten Banken, Versicherungen und Vermittlern, dass sie uns genau mitteilen, welche Zinsaufschläge oder Zinsabschläge sie verlangen bzw. gewähren und welche Rabattaktionen sie anbieten. All diese Angaben lassen wir in die Berechnung des konkreten Einzelfalls einfließen. Das Ergebnis: Sie als Nutzer wissen ziemlich genau, was Sie der Kredit bei dieser oder jener Bank kosten würde.

Alle Zinsaufschläge und -abschläge fließen in die Berechnung ein

Die Unterschiede sind teils enorm. So bieten manche Banken bereits bei höheren Tilgungssätzen einen Rabatt, andere erst bei Volltilger-Angeboten – selbst bei einer Tilgung von vier Prozent für 15 Jahre fest variieren die Abschläge spürbar, von 0,34 Prozentpunkten bei der Deutschen Bank bis zu 0,03 Prozentpunkten bei der Münchener Hypothekenbank. Diese Rabatte werden ebenso automatisch in die Berechnung eingearbeitet wie Zinsabschläge bei höheren Darlehenssummen. Da die Kreditvergabe von zum Beispiel 200.000 Euro nicht viel mehr Arbeit macht als von 100.000 Euro, setzen viele Banken und Versicherungen die Zinsen für höheren Darlehensbeträge herab.

Niedrigere Zinssätze für höhere Darlehenssummen

Die ING-DiBaING-DiBa etwa belohnt Darlehen ab 400.000 Euro mit einem Rabatt von 0,15 Prozentpunkten, während sie bei Krediten unter 100.000 Euro einen Zinsaufschlag von 0,4 Prozentpunkten erhebt. Allianz LebenAllianz Lebensversicherung verteuert Darlehen unter 75.000 Euro um 0,3 Prozentpunkte. Die BBBank vergibt gar keine Hypothekenkredite unter 50.000 Euro, verbilligt aber bereits Darlehen ab 100.000 Euro um 0,2 Prozentpunkte. Die DSL-Bank(Postbank) will möglichst keine Darlehen unter 50.000 Euro in den Büchern haben und verteuert diese deshalb kräftig um 1,25 Prozentpunkte im Vergleich zu Krediten über 100.000 Euro.

Auch durch besondere Wünsche bei der Sondertilgung können sich Änderungen ergeben, die automatisch in die FMH-Berechnungen einbezogen werden. Generell lässt sich sagen: Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent sind sinnvoll, da sie größere Flexibilität bei der Tilgung erlauben und eine solche Option bei den wenigsten Anbietern den Zinssatz erhöht. Wer extrem viel außer der Reihe tilgen will – etwa weil vielleicht eine Erbschaft ansteht oder ein dicker Bonus winkt –, wäre bei der DEVK-Versicherung gut aufgehoben. Darlehen der Versicherung sind über den FMH-Zinsvergleich durch einzelne Vermittler zu bekommen, aber nicht im Direktgeschäft.

Ist eine hohe Sondertilgung wirklich von Vorteil?

Bei der DEVK führt selbst die Option auf eine Sondertilgung von 20 Prozent nicht zu höheren Zinsen – auch bei einem Darlehen über 25 Jahre fest nicht. Andere Banken wiederum verlangen für die Option auf 10 Prozent Sondertilgung einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten. Man sollte daher gut überlegen, wie notwendig eine solch hohe Sondertilgung ist. Ob sich das angesichts des Zinsaufschlags rechnen würde, zeigt Ihnen die Gegenüberstellung beider Varianten – mit und ohne höhere Sondertilgung – im FMH-Hypothekenvergleich.

Zuverlässige Auswertungen für Selbstständige

Selbstverständlich berücksichtigt unser Vergleich auch, ob ein Selbstständiger bzw. Freiberufler eine Immobilie finanzieren will. Denn: Nicht jede Bank finanziert diese Klientel, und manches Haus übernimmt nur mit einem Zinsaufschlag das aus seiner Sicht höhere Bearbeitungs- und Ausfallrisiko. Wer zu dieser Gruppe gehört und dies im Vergleich angibt, sieht nur Zinssätze von jenen Banken, die tatsächlich Darlehen für diese Klientel vergeben, inklusive einer möglichen Zinsverteuerung.

Noch neu, aber ebenfalls in unseren Hypothekenvergleich eingearbeitet, sind die regional unterschiedlichen Zinsen der ING-DiBa. Mit diesem Regional-Rabatt von bis 0,2 Prozentpunkten ist die Bank bei Darlehen über 10 und 15 Jahre fest meist weit vorne zu finden. Mit den niedrigeren Zinsen gibt sie den Vorteil des geringeren Ausfallrisikos in prosperierenden Gegenden an die Kunden weiter.