Erweiterung des Hypothekenrechners

Frankfurt 03.06.2016 –– Nichts ist so gut, dass man es nicht noch besser machen könnte. Getreu dieser Maxime hat die FMH-Finanzberatung einen ihrer wichtigsten Vergleiche erweitert. Das hilft Kunden bei der Orientierung. Die nämlich ist seit der jüngsten Gesetzesänderung nicht gerade einfacher geworden.

Die neue Version des FMH-Baufinanzierungsvergleichs erlaubt es Kunden, auch verbilligte KfW-Darlehen in die Betrachtung einzubeziehen: Wir haben die beiden wichtigsten KfW-Programme in die Berechnungsergebnisse integriert. Weiterer Vorteil der Erweiterung: Auf diese Weise lassen sich auch die Besonderheiten der Banken in Verbindung mit KfW-Darlehen besser herausstellen. Und das ist – nicht zuletzt aufgrund der neuen Vorgaben aus Brüssel – durchaus notwendig.

Die neuen Regeln

Seit März 2016 gilt, auch in Deutschland, die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Eigentlich sollte sie Verbraucher vor Übervorteilungen schützen. Im Ergebnis allerdings hat sie vor allem einen Effekt. Sie erschwert die Kreditvergabe – auch und gerade bei KfW-Darlehen.

Die Münchener Hypothekenbank etwa hat die Abwicklung der geförderten Kredite vollständig eingestellt und überlässt sie, zumindest vorläufig, den Verbundpartnern, also Raiffeisen- und Volksbanken. Andere Geldhäuser sind nicht mehr bereit, das KfW-Darlehen wie Eigenkapital zu betrachten. Die Argumentation lautet fast immer: Wir haften gegenüber der KfW bei einem Kreditausfall, daher betrachten wir die Förder-Darlehen als Teil des Kredits-Arrangements und nicht als Eigenkapital.

Was geförderte Kredite wirklich kosten

Die Folgen für Kunden sind erheblich. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Verbraucher kauft ein Haus für 400 000 Euro. Er hat 50.000 Eigenkapital. Zudem erhält er 50.000 Euro über das KfW-Programm 124 (Wohneigentumsprogramm) und 100.000 Euro über KfW-Programm 153 (Energie effizientes Bauen). Faktisch benötigt der Bauherr damit nur 200 000 Euro Darlehen von der Bank. Eigentlich sollte man meinen, dass es dafür die bestmöglichen Zinsen gibt, weil der Kunde ja nur eine Beleihung von 50 Prozent benötigt. Diese Überlegung und eine 15-jährige Zinsbindung zugrunde gelegt, betrüge der effektive Jahreszinssatz aktuell 1,83 Prozent.
Die Realität sieht anders aus. Weil die Bank die KfW-Kredite in Höhe von 150.000 Euro wie eine Kreditvergabe ansieht, rechnet sie nicht mit einer Beleihung von 50, sondern mit 88 Prozent. Die Folge: Der Effektivzins beträgt – bei sonst identischen Konditionen –2,14 Prozent. Der Kunde zahlt innerhalb der besagten 15 Jahre Laufzeit dadurch knapp 8000 Euro mehr für sein 200.000 Euro-Darlehen.

Wo Schatten ist, ist aber auch Licht: Wer genau hinsieht, findet immer noch Banken, die den eigenen Kredit verbilligen, wenn Verbraucher ein KfW-Darlehen mitbeantragen; teilweise machen Anbieter auch das KfW-Darlehen nochmals um 0,1 bis 0,25 Prozentpunkte preiswerter. Die Allianz Lebensversicherung etwa ist so ein Fall. Diese löblichen Ausnahmen haben wir ebenfalls in unsere neue Detail-Version eingearbeitet.

Die neuen Funktionen richtig nutzen

Ein weiterer neuer Punkt im modernisierten Baufinanzierungsrechner: Die Pflichteingabe der Postleitzahl in der Detail-Version. Sie sorgt dafür, dass regionale Anbieter, aber auch Branchenriesen wie die ING-DiBa mit regional unterschiedlichen Zinsen deutlicher in Erscheinung treten.

Für jedes Angebot können sich Kunden zudem einen Tilgungsverlauf anzeigen lassen; der Zinssatz für das Folgedarlehen ist frei wählbar. Auf diese Weise vermeiden wir, dass die aktuell extrem günstigen Zinsen auch noch nach zehn oder 15 Jahren als mögliche Anschlusszinsen dargestellt werden. Der freiwählbare Anschlusszins wirkt sich auch auf die Anzeige des Effektivzinses aus.

Um unseren Kunden möglichst umfassende, aber auch übersichtliche Informationen zu bieten, haben wir die Ausführungen zu den einzelnen Angeboten einerseits komprimiert, andererseits aber um wichtige Aspekte erweitert. Zum Beispiel stellen wir eine Selbstdarstellung der Banken, Versicherungen und Vermittler zur Verfügung. So können die Nutzer unseres Vergleichs den für sie optimalen Finanzierungspartners leichter ausfindig machen.

Was geht – und was nicht

Weiterhin gilt: Die Aussage einer Bank können unsere Vergleichsrechner nicht ersetzen – auch wenn sie immer anspruchsvoller werden. Anders als die Institute, die am Ende den Daumen heben oder senken über einer Kreditanfrage, fragen wir weder nach der Bonität unserer Nutzer, noch überprüfen wir die Richtigkeit ihrer Angaben.

Sollte die Bank zu anderen beleihungsfähigen Werten kommen, verändern sich dadurch auch die errechneten Zinssätze. Unsere Datenbank beinhaltet zwar die jeweiligen Abschläge der Anbieter bezogen auf Beleihungswert und den Kaufpreis. Dennoch kann nur das Geldhaus selbst festlegen, welcher Objektwert realistisch ist und welche Zinsen seiner Meinung nach angemessen sind – denn nur der Darlehensgeber trägt das Finanzierungsrisiko.
Das heißt allerdings nicht, dass wir uns nicht um maximale Genauigkeit bemühen. Wir freuen uns daher über jede Rückmeldung, wenn unsere Berechnungsergebnisse in eklatanter Größe nicht mit den Bankangeboten übereinstimmen. Bitte beachten Sie, dass gerade durch die neue Richtlinie manche Banken restriktiver in der Kreditvergabe geworden sind. Vor allem Vermittler weichen dann gerne auf alternative Anbieter aus – was dann wieder zu leicht abweichenden Zinsangeboten führen kann.