EU-Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien

Frankfurt 19.07.2015 –– Einen besseren Verbraucherschutz bei Immobiliendarlehen – dieses Ziel soll mit der EU-weit geltenden Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie erreicht werden. Doch einige Vorgaben in der Richtlinie dürften dazu führen, dass dies nur begrenzt gelingt.

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf verabschiedet, mit dem die Richtlinie in nationales Recht umgesetzt werden soll. Letzteres muss spätestens bis zum 21. März 2016 geschehen. In einer Pressemitteilung der Bundesregierung heißt es zu dem Beschluss: „Die Informationspflichten bei der Kreditvergabe werden verbessert. Banken müssen die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden strenger prüfen.“

Mehr Papier heißt nicht mehr Verbraucherschutz

Beide Behauptungen halten nach Dafürhalten der FMH-Finanzberatung einer genaueren Überprüfung nicht stand. Ist es etwa eine Verbesserung der Informationspflicht, wenn der Darlehensnehmer rund 30 Seiten lesen soll, bevor er den Vertrag unterschreibt? So sehen es die neuen Vorgaben inklusive den Pflichtinformationen für das „Europäische Standardisierte Merkblatt“ vor. Sinnvoller wäre es doch, die wichtigsten vertraglichen Bedingungen auf zwei bis drei Seiten verständlich abzuhandeln – das würde gelesen und meist auch verstanden werden.

Unter Umständen kann der beabsichtigte bessere Verbraucher- sogar in einen unbeabsichtigten Bankenschutz umschlagen: Sehr wahrscheinlich wird es immer wieder Kreditnehmer geben, die sich nicht trauen, detailliert nachzufragen, wenn ihnen bestimmte Sachverhalte nicht klar sind, diese aber dennoch unterschreiben. In diesen Fällen könnte sich die Bank auf das Argument zurückziehen, der Kunde habe doch alle notwendigen Unterlagen erhalten und die Angaben durch seine Unterschrift bestätigt. Rein juristisch betrachtet wäre sie im Recht.

Banken prüfen Bonität bereits penibel

Hochgespielt wird unseres Erachtens die Vorgabe, dass deutsche Banken die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden strenger prüfen müssten und stärker auf die derzeitige und künftige Einkommensentwicklung zu achten hätten. Dieses Element der Richtlinie ist aktuell von anderen Ländern übernommen worden. Hierzulande steht vor der Kreditvergabe die Schufa-Auskunft, zudem gehören genaue Bonitätsprüfungen zum Standard. Nicht zuletzt kalkulieren die Banken pauschal, dass nur 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens einer Familie in die Finanzierung fließen dürfen, auch wenn im Einzelfall mehr möglich wäre. Seit den negativen Erfahrungen nach dem Wiedervereinigungsboom ist uns auch keine Bank in Deutschland bekannt, die schnell und unüberlegt einen lang laufenden Kredit vergeben würde.

Gut ist jedoch: Indem der Gesetzgeber die Prüfung jetzt zur Pflicht macht, sorgt er dafür, dass sich die Banken nicht wie in den 1990-er Jahren mit Ausreden wie „Das konnte ja keiner ahnen“ aus der Verantwortung ziehen können. Allerdings fragt man sich, warum es erst eine EU-Richtlinie brauchte, um nach mehr als 20 Jahren eine Prüfungspflicht zu etablieren. Unter dem Strich könnte die Regelung in Deutschland nun dazu führen, dass manche Kreditanträge abgelehnt werden, damit kein Verdacht auf eine unsaubere Vergabe aufkommt.

Honorarberatung ist eine Totgeburt!

Sympathisch, aber unrealistisch ist die Idee, dass Honorarberater in der Immobilienfinanzierung aktiv werden sollen – auch hier wurden unserer Meinung nach Gepflogenheiten anderer Länder übernommen. Warum ist sie unrealistisch? Wenn ein Baufinanzierungs-Berater vom Honorar leben soll, muss er pro Kunde inklusive Abwicklungsaufwand rund 2.500 Euro und mehr verdienen, damit sich das wirtschaftlich trägt. Der Grund: In Deutschland kommt ein Kunde wegen der langen Laufzeit und der Zinsbindung der Darlehensverträge frühestens alle zehn Jahre zu einer Folgeberatung. In Ländern mit variablen Zinsen kann dies jährlich der Fall sein, wenn sich die Zinsen geändert haben und neu überlegt werden muss. Unter diesen Umständen fällt auch das Honorar niedriger aus.

Wir als FMH-Finanzberatung können uns die Honorarberatung seit Jahren zu einem geringen Betrag von 150 Euro pro Stunde leisten, weil wir unser Geld mit dem Erstellen der Zinsvergleiche verdienen. Wer keine anderen Einkommensquellen hat, müsste jedoch pro Tag Beratungseinnahmen von 500 bis 1.000 Euro haben. Dazu sind die deutschen Bauherren zumindest solange nicht bereit, wie jeder Vermittler und Banker ihnen eine kostenfreie Beratung und Abwicklung anbietet. Funktionieren wird die Honorarberatung nur dann, wenn – wie in den Niederlanden – eine Beratungspflicht gegen Honorar auch für die Banken besteht.

Fortbildungspflicht der Vermittler ist zu begrüßen

Gibt es denn nichts Positives an der neuen Richtlinie? Doch, die bessere Schulung der Vermittler begrüßen wir ausdrücklich. Sechs Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes werden wir auf unserer Website nur noch solche Vermittler im Hypothekenvergleich listen, die entsprechende Weiterbildungsnachweise vorlegen können. Wir gehen davon aus, dass alle Vermittler im FMH-Hypothekenvergleich diese Vorgaben gern erfüllen werden, um sich von weniger seriösen Kollegen zu unterscheiden.