Hausfinanzierung: Übertreiben Sie es nicht mit dem Eigenanteil!

Frankfurt 13.04.2013 –– Bei der Immobilienfinanzierung sind sich viele Finanzexperten und Verbraucherschützer einig: Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer zur Verfügung hat, umso besser ist es. Folgerichtig lautet ihr Tipp, bis auf den Notgroschen von drei Monatsnettogehältern alles zu versilbern, was nicht niet- und nagelfest ist. Dazu gehören Bankeinlagen, Fondsanteile oder die angeblich so unrentable Lebensversicherung. Doch das steht nicht nur der menschlichen Psychologie entgegen. Bei den aktuellen Niedrigzinsen rentiert es sich auch finanzmathematisch kaum bzw. überhaupt nicht.

Prüfen wir dies anhand eines Beispiels: Ein Kreditnehmer kauft ein Haus im Wert von 250.000 Euro, die Nebenkosten zahlt er selbst. Danach verfügt er noch über Barmittel in Höhe von 70.000 Euro. Er steht nun vor der Wahl, den gesamten Betrag als Eigenanteil zu verwenden oder 20.000 Euro als Puffer auf dem Bankkonto zu behalten. Im ersten Fall (Fall A) müsste er 180.000 Euro als Kredit aufnehmen, im zweiten wären es 200.000 Euro (Fall B). Dabei wird unterstellt, dass die höhere Kreditaufnahme nicht zu höheren Beleihungsaufschlägen führt, was oft der Fall ist.

Für die Monatsrate werden 110 Euro mehr fällig

Gehen wir davon aus, dass er das Darlehen innerhalb von 20 Jahren komplett tilgen wird. Dann wird für beide Darlehen aktuell ein Effektivzins von 3,05 Prozent fällig, wenn er beim derzeit günstigsten Anbieter (Deutsche Bank – Stand 05.04.2013) abschließt. Beim Darlehen über 180.000 Euro beläuft sich die monatliche Rate auf 1.000 Euro, beim teureren Kredit sind es 1.110 Euro. Diese Differenz von 110 Euro summiert sich über die 20 Jahre hinweg zu Mehrkosten von 26.400 Euro für Variante B.

Der Zinsertrag gleicht die Mehrkosten beim Kredit aus

Diesen Mehrkosten müssen wir jedoch die Erträge gegenüberstellen, welche die 20.000 Euro auf einem Bankkonto erwirtschaften. Legt der Hauskäufer das Geld zum aktuellen Topzins von 1,75 Prozent auf einem Tagesgeldkonto an, werden ihm nach Abzug der Abgeltungssteuer im Lauf der 20 Jahre 5.836 Euro gutgeschrieben. Nun könnte man argumentieren, dass die Zinsen und damit die Erträge weiter sinken könnten. Ebenso wahrscheinlich ist es aber, dass die Zinsen für Tagesgeld innerhalb der nächsten 20 Jahre steigen werden. Um unsere Überlegungen nicht unnötig zu komplizieren, gehen wir von einem gleichbleibenden Zins aus.

Geringer finanzieller Vorteil versus psychologische Sicherheit

Bringt der Kreditnehmer 70.000 Euro als Eigenkapital ein, zahlt er für sein Darlehen (180.000 Euro) also insgesamt 240.000 Euro an die Bank zurück. Bringt er nur 50.000 Euro ein und behält 20.000 Euro auf dem Konto, überweist er für sein Darlehen (200.000 Euro) insgesamt 266.400 Euro an das Kreditinstitut. Von dieser Summe müssen aber jene 25.836 Euro abgezogen werden, die auf dem Tagesgeldkonto liegen. Das bedeutet: Der finanzielle Vorteil des vollen Eigenkapital-Einsatzes liegt im Lauf von 20 langen Jahren bei lediglich 564 Euro! Bedenkt man überdies, dass die Ersparnisse auf dem Konto psychologische Sicherheit geben – etwa weil man weiß, dass man das alte Auto ohne Kredit durch ein neues ersetzen kann –, spricht vieles dafür, nicht alle Ersparnisse in die Hausfinanzierung zu stecken.

Nur identische Zahlungsströme ergeben vollständiges Bild

Nun ist dies aber nur eine Seite der Medaille. Die andere sieht so aus, dass der Kreditnehmer, der sich für den maximalen Anteil an Eigenkapital entscheidet, 110 Euro im Monat in einen Banksparplan einzahlen kann. Nach 20 Jahren hätte er mit dem aktuellen Top-Angebot eine Nachsteuer-Rendite von 1,66 Prozent erzielt und 31.292 Euro auf dem Konto. Der Gegenwartswert (Barwert) dieser Summe beträgt bei einem Diskontierungszinssatz von drei Prozent 17.325 Euro, während das Kapital von 25.836 Euro auf dem Tagegeldkonto beim selben Kalkulationszins einen Barwert von 14.410 Euro hat.

Barwertmethode: Rücklage kostet 150 Euro im Jahr

Das bedeutet: Rechnet man, wie es mathematisch geboten ist, mit identischen Zahlungsströmen – jeder Kreditnehmer wendet 1.110 Euro auf – und kalkuliert man auf dieser Basis den Barwert, dann ergibt sich für denjenigen, der jeden Cent ins Eigenkapital steckt, ein finanzieller Vorteil von knapp 3.000 Euro über 20 Jahre hinweg. Das entspricht 150 Euro im Jahr. Hier muss jeder selbst entscheiden, was ihm die höhere Rücklagen wert sind. Unseres Erachtens wären 150 Euro im Jahr kein zu hoher Preis, um finanziell etwas Freiraum zu haben und eventuelle teure Kredite zu vermeiden.

In der nächsten Woche klären wir, ob es rechnerisch sinnvoll ist, vorzeitig Lebensversicherungen und Fondssparpläne aufzulösen, um an Bargeld für die Finanzierung des Eigenheims zu kommen.

Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung