Hypothekenzinsen sinken weiter

Frankfurt 16.01.2015 –– Erneuter Rutsch bei den Hypothekenzinsen: Baudarlehen haben sich seit November im Schnitt um 0,25 Prozentpunkte verbilligt. Sagenhafte 1,60 Prozent kostet das Top-Angebot für 15 Jahre fest bis 60 Prozent Beleihung. Was jetzt zu beachten ist.

Mitte 2014 befragte die Nachrichtenagentur Bloomberg 67 Ökonomen über ihre Meinung zur Zinsentwicklung in den USA und Europa. Alle Volkswirte gingen davon aus, dass die Renditen für Staatsanleihen am Jahresende höher stehen würden als damals – und irrten sich ohne Ausnahme. Vor allem in Deutschland fielen die Renditen für Bundesanleihen und Pfandbriefe über das ganze vergangene Jahr hinweg. Und im Dezember sowie in den ersten Januarwochen verschärfte sich der Rückgang erneut.

Rasanter Rutsch der Zinsen

Immobilienkäufer in spe und Anschlussfinanzierer können sich über diesen Irrtum freuen. Denn die Hypothekenzinsen, die über die Rendite von Pfandbriefen indirekt an die Entwicklung der deutschen Staatsanleihen gekoppelt sind, sind in den vergangenen Wochen rasant um 0,2 Prozentpunkte gefallen – auf bislang für unmöglich gehaltene Tiefstände: Aktuell liegt der Mittelwert (FMH-IndeX) für Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung bei 1,2 Prozent und für zehnjährige Baukredite bei 1,55 Prozent. Darlehen über 15 Jahre fest kosten im Durchschnitt nur noch zwei Prozent effektiv; selbst bei 20-jährigen Krediten kommen Häuslebauer mit Zinsen in Höhe von 2,2 Prozent weg.

Zinstrend dürfte noch etwas anhalten

Dieser Trend zu extrem niedrigen Bauzinsen dürfte in den nächsten Wochen anhalten bzw. sich zumindest nicht grundlegend umkehren. Ob nun die Möglichkeit eines Euro-Austritts Griechenlands oder die Angst vor einer leicht deflationären Entwicklung als Grund herhalten muss – die Notenbanker weltweit sind meilenweit entfernt von irgendwelchen Zinserhöhungen. So startet die Europäische Zentralbank (EZB) aller Voraussicht in Kürze ein großes Anleihe-Kaufprogramm, das deren Renditen lange Zeit unten halten könnte. Selbst die US-Notenbank zögert, angesichts der weltwirtschaftlichen Lage und des starken Dollars die Leitzinsen zu erhöhen.

20 Jahre Zinsbindung sind im Grunde Pflicht

Was heißt das nun für Immobilienkäufer? Wer jetzt sein Traumhaus erwirbt, für den ist eine Zinsbindung von 15, besser noch von 20 Jahren Pflicht. Denn nur so lässt sich die Gefahr vermeiden, etwa in zehn Jahren höhere Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu zahlen. Wer es schafft, in 20 Jahren seine Schulden komplett zu begleichen, bekommt sogenannte Volltilgerdarlehen. Selbst bei einer Beleihung von 70 Prozent gibt es diese bereits für sagenhafte 1,85 Prozent effektiv. Bei einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent beträgt der Effektivzins sehr überschaubare 2,10 Prozent.

Die Luft für noch niedrigere Zinsen wird dünner

Fraglich ist, ob es sich lohnt, auf einen weiteren Zinsrückgang zu spekulieren. Klar ist: Je niedriger die Zinsen bereits sind, desto unwahrscheinlicher ist ein weiterer spürbarer Rückgang. Schließlich können zwar Bundesanleihen negativ rentieren; es ist aber extrem unwahrscheinlich, dass Banken Schuldnern künftig Geld dafür bezahlen, damit diese einen Kredit aufnehmen. Falls die Zinsen jedoch tatsächlich um weitere 0,2 Prozentpunkte zurückgehen sollten – was beim derzeitigen Niveau ein zunehmend ungeheuerlicher Vorgang wäre – führt dies dazu, dass die Restschuld bei einem „zu frühen“ Vertragsabschluss bei 20 Jahren Laufzeit und pro 100.000 Euro Darlehen um 3.300 Euro höher liegt als nötig. Das wäre zwar ärgerlich, aber immer noch kein Beinbruch, wenn man dies mit früheren Finanzierungsbedingungen vergleicht.

Fünf-Jahres-Darlehen für 0,65 Prozent

Bedenkt man zudem, dass Darlehen mit fünf Jahren Laufzeit bei 70 Prozent Beleihung locker unter einem Prozent zu bekommen sind, ist klar: Die Luft für weitere Zinssenkungen ist schon recht dünn. Ganz dünn wird sie beim Top-Angebot für fünf Jahre in Höhe von 0,65 Prozent effektiv. Solche Konditionen bestehen eigentlich nur noch aus der Marge, der Risikovorsorge und den Installationskosten für den Kredit. Refinanzierungskosten sind darin nicht mehr enthalten.

Fazit: Ob man auf einen weiteren Zinsrückgang spekuliert, ist eine Frage des Temperaments. Wer sich lieber anderen Dingen zuwendet als ständig die Zinsen zu beobachten, sucht sich jetzt eines der Top-Angebote aus und lässt sich von weiteren möglichen Zinssenkungen nicht verrückt machen. Viel Platz nach unten ist wirklich nicht mehr.