Hypothekenzinsen: Laufzeit-Kombination lohnt nur selten

Frankfurt 11.02.2013 –– Etliche Banken bieten den Kunden derzeit an, Hypothekendarlehen zu splitten und Kredite über eine kürzere und eine längere Laufzeit abzuschließen. Angeblicher Vorteil: Immobilienkäufer sparten nennenswert Zinsen, weil der Zinssatz für die kürzere Laufzeit geringer sei. Doch unsere Berechnungen zeigen: Mit einer Kombination von 5 und 10 Jahren Zinsbindung ist bei den aktuellen Zinssätzen nichts zu gewinnen. Bei 10 und 15 Jahren indes lassen sich wenige Tausend Euro sparen – das aber nur, wenn der kürzer laufende Kredit komplett getilgt wird.

Bei kundenorientierten Finanzierungsberatern hat das Splitting von Hypothekendarlehen über mehrere Laufzeiten keinen guten Ruf. In der Tat hat die Bank Darlehensnehmer, die den kurzlaufenden Kredit nicht komplett tilgen können, faktisch in der Hand. Der Grund: Beim dann notwendigen Anschlussdarlehen stehen einer neuen Bank nur die nachrangige Grundschuld und ein geringer Darlehensbetrag zur Verfügung. Die Bank, die die beiden Darlehen vergeben hat, weiß natürlich von den schlechten Karten ihres Kunden – und wird für das Anschlussdarlehen nicht den aus Kundensicht günstigsten Zinssatz anbieten.

Splitting eignet sich nur für Volltilger

Ein Splitting des Darlehens über zwei Laufzeiten kommt also nur in Betracht, wenn man sicherstellen kann, dass der Kredit mit der geringeren Zinsbindung innerhalb seiner Laufzeit komplett getilgt wird. Doch selbst unter diesen Umständen lohnt die Mühe nicht immer, wie Berechnungen der FMH-Finanzberatung zeigen. Nehmen wir einen typischen Kaufpreis von 300.000 € und eine Beleihung von 80 % an, sodass der Kredit 240.000 € beträgt. Hauskäufer A schließt ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Tilgungsrate von 3,5 % ab; bei diesen Vorgaben beläuft sich der günstigste Sollzins auf 2,53 %. Bei der sich daraus ergebenden Monatsrate von 1.206 € hat er nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 144.532 € bei der Bank.

Nicht jedes Laufzeit-Duo lohnt sich

Hauskäufer B indes kombiniert das 10-Jahres-Darlehen mit einem Kredit über 33.000 € und mit 5 Jahren Zinsbindung, den er komplett tilgt – höher kann diese Kreditsumme nicht sein, da sonst beim Hauptdarlehen die Mindest-Tilgungsrate von 1 % unterschritten würde. Beim günstigsten Anbieter zahlt er dafür 2,13 %. Für die Rückzahlung muss er monatlich 581 € aufwenden, sodass ihm für die Tilgung des länger laufenden Darlehens noch 625 € bleiben, wenn er im Monat nicht mehr an die Bank überweisen will als Käufer A. Ab dem 6. Jahr erhöht er seine Rate für das Hauptdarlehen auf 1.206 €, was eine Tilgungserhöhung auf 4,46 % ergibt.
Fazit: Nach Ablauf der 10 Jahre beträgt seine Restschuld noch 144.128 €. Das sind rund 400 € weniger als im Fall von A und kaum genug, um den Aufwand für den Abschluss zweier Darlehen zu rechtfertigen. Die schnelle Tilgung des kleineren Darlehens verzögert die Tilgung des teureren Hauptdarlehens so sehr, dass sich diese Kombination nicht lohnt.

Vorteilhafter: Kombination aus 10 und 15 Jahren

Die Rechnung sieht vorteilhafter aus, wenn Darlehen über 10 und 15 Jahre kombiniert werden. Im konkreten Fall schließt der Bankkunde ein 10-Jahres-Volltilger-Darlehen über 65.000 € ab; beim günstigsten Anbieter wird dafür ein Zinssatz von 2,45 % fällig. Das Hauptdarlehen in Höhe von 175.000 € hat einen Sollzins von 2,93 %. Die Alternative ist die ausschließliche Finanzierung mit einem Darlehen über 15 Jahre und einer Tilgungsrate von 2 %, das ergibt beim Zins von 2,93 % eine Monatsrate von 1.186 €.

Der Kombinierer muss in unserem Beispiel nun 10 Jahre lang Monat für Monat 612 € aufwenden, um das kleinere Darlehen komplett zu tilgen. Dadurch bleiben ihm für die Rückzahlung des Hauptdarlehens monatlich zunächst 574 €, was einer Tilgungsrate von 1 % entspricht. Ab dem 11. Jahr kann er dann die gesamte Summe – monatlich 1.186 € – in die Bedienung des 15-jährigen Darlehens investieren.

FMH-Tilgungsrechner schafft Klarheit für jede Kombination

Unterm Strich fährt der Kombinierer besser, denn am Ende der 15 Jahre steht bei ihm eine Restschuld von 102.319 € zu Buche. Das sind rund 2.250 € weniger als bei demjenigen, der ausschließlich auf das Darlehen über 15 Jahre setzt. In diesem Fall machen die niedrigeren Zinsen des kleineren Kredits die Tilgungsverzögerung beim Hauptdarlehen also mehr als wett.
Ob sich eine bestimmte Laufzeit-Kombination lohnen könnte, hängt von den jeweiligen Zinssätzen ab. Mit dem FMH-Tilgungsrechner können Sie jede Ihrer Überlegungen individuell und genau durchrechnen.

Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung