Nebenbedingungen bei der Baufinanzierung

Frankfurt 23.11.2014 –– Die Spatzen pfeifen’s von den Dächern: Die Hypothekenzinsen sind so niedrig wie noch nie. Dennoch sollten Häuslebauer wie auch Käufer von Bestandsimmobilien auf ein paar Stellschrauben bei der Finanzierung achten. Das kann viel Geld sparen.

Ein wichtiger Kostenfaktor sind die Bereitstellungszinsen, die die Kreditgeber verlangen, falls das Darlehen nicht zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt abgerufen wird. Nur wenige Interessenten wissen, dass die Banken trotz der niedrigen Zinsen weiterhin mit drei Prozent im Jahr bzw. 0,25 Prozent im Monat für die Bereitstellung des Darlehens kalkulieren. Das ist deutlich mehr als derzeit die meisten Hypothekendarlehen kosten.

Vermeiden Sie teure Bereitstellungszinsen!

Dank der niedrigen Zinsen gibt es inzwischen etliche Kreditgeber, die eine Zeitlang auf die Zahlung von Bereitstellungszinsen verzichten. Das ist für Häuslebauer oder Modernisierer besonders wichtig, da sich das Bauvorhaben leicht etwas verzögern kann. Sie sollten daher anstreben, dass Bereitstellungszinsen erst nach mindestens zwölf Monaten anfallen, falls das Darlehen nicht abgerufen wird. In der FMH-Datenbank finden sich immerhin 18 Institute, die für 12 und 15 Monate keine Bereitstellungszinsen verlangen. Käufer eines bestehenden Objekts sind gut beraten, wenn sie Bereitstellungszinsen für die Dauer von mindestens drei Monaten ausschließen – auch die Übertragung einer Immobilie kann sich verzögern.

Beim Darlehen lieber etwas mehr draufpacken

Bauherren sind zudem gut beraten, wenn sie ihr Darlehen um 20.000 Euro über dem kalkulierten Bedarf abschließen. Zum einen zeigt sich, dass Bauvorhaben oft teurer werden als gedacht. Zum anderen sind nachträgliche Finanzierungen aufwendig und kostspielig. Daher ist es besser, ein etwas höheres Darlehen zu vereinbaren. Falls diese Summe nicht benötigt wird, gibt es zwei Alternativen: Entweder nimmt man diesen Betrag nicht ab oder, wenn die Bank das nicht erlaubt, man leistet kurzfristig eine Sondertilgung. Im letzteren Fall ist darauf zu achten, dass die erste Sondertilgung schon bald möglich ist.

Kostenfrei Kredit kündigen – das schafft Flexibilität!

Wer seine Immobilie wegen eines Arbeitsplatzwechsels womöglich verkaufen muss, sollte beim Abschluss des Kreditvertrags auch die Vorfälligkeitsentschädigung im Blick behalten. Zwar fällt diese Entschädigung der Bank für entgangene Zinszahlungen in Zukunft vermutlich sehr gering aus oder entfällt komplett, wenn die Zinsen, wie erwartet, steigen sollten. Schließlich erleidet die Bank dann keinen Zinsschaden. Bleiben die Zinsen jedoch auf dem aktuellen Niveau, darf die Bank mit einem Wiederanlagezins unter dem aktuellen Hypothekenzins kalkulieren und deshalb Entschädigung verlangen. Die gute Nachricht: Einige Anbieter wie Allianz Leben erlauben gegen Zahlung einer sehr geringen Gebühr (0,03 % Zinsaufschlag) die kostenfreie Kündigung bei bestimmten Ereignissen wie Arbeitsplatzwechsel, Krankheit oder Tod.

So holen Sie das Geld für Sondertilgungen zurück

Angesichts der extrem niedrigen Guthabenzinsen sind Sondertilgungen die beste Geldanlage – schließlich ersparen sich Kreditnehmer so Zinsen von bis zu drei Prozent im Jahr bei langlaufenden Darlehen. Doch was, wenn die Euphorie bei den Sondertilgungen zu groß war und später – aus welchem Grund auch immer – Barmittel fehlen? Auch für dieses Problem gibt es Lösungen: Einige Banken, etwa die Münchener Hypothekenbank (MHB), zahlen bereits geleistete Sondertilgungen selbst Jahre später wieder aus. Das MHB-Angebot unter dem Namen „Münchener Reverse“ kostet nicht einmal einen Extra-Aufschlag. Jedoch verlangt die Bank für das Sondertilgungsrecht einen Zinsaufschlag von 0,04 %.