Trends in der Baufinanzierung

Frankfurt 22.09.2015 –– Früher war vieles einfacher, aber nicht immer besser: Dieser Spruch gilt auch für die Hypothekendarlehen, die zunehmend individueller gestaltet werden. Doch nur wenige Vergleichsportale arbeiten alle relevanten Größen in ihre Rechner ein.

Noch vor einigen Jahren lautete die Goldene Regel in der Baufinanzierung: Wer ein Darlehen oberhalb einer bestimmten Beleihungsgrenze – zum Beispiel 60 Prozent des Kaufpreises – benötigt, muss höhere Zinsen zahlen. Punkt! Pauschal betrachtet, gilt dies zwar auch heute noch, doch wenn man sich die Angebote genauer betrachtet, stimmt es nur bedingt, wie wir aus Erfahrung wissen: Die FMH-Finanzberatung arbeitet als einziges Vergleichsportal so ziemlich alle Auf- und Abschläge in die Zinsnennung der Hypothekendarlehen ein. Dadurch sind die Nutzer beim Finanzierungsgespräch besser davor geschützt, mit abweichenden Zinssätzen konfrontiert zu werden. Auch lassen sich die tatsächlichen Angebote abseits der Werbeslogans somit viel besser vergleichen.

Zins hängt von Beleihung und Tilgungshöhe ab

Zu den Parametern, die im FMH-Hypothekenvergleich berücksichtigt werden, gehören sämtliche Aufschläge für höhere Beleihungen, wobei Aufschläge, die sich auf einen Beleihungswert beziehen, gleich auf den Kaufpreis umgerechnet werden – auf diese Weise gilt für die Konditionen aller Anbieter eine einheitliche Bezugsgröße. Auch die Zinsnennungen für unterschiedliche Tilgungshöhen, angefangen von einer Mindesttilgung zwischen einem und 2,5 Prozent bis hin zur Volltilgung, werden eingearbeitet. Schließlich sind damit oft unterschiedliche Rabatte und bei höherer Tilgung im Einzelfall sogar ein Zinsaufschlag verbunden.

Pauschale Provision für Vermittler einkalkuliert

Bei den Vermittlern von Baudarlehen arbeiten wir pauschal eine realistische Provision von einem Prozent der Darlehenssumme ein. Das soll verhindern, dass Nutzer des FMH-Zinsvergleichs am Ende wesentlich schlechtere Zinsen erhalten als in unserem Vergleich ausgewiesen, falls dort keine Provisionen berücksichtigt würden. Zudem kommt es immer wieder vor, dass eine Bank oder Versicherung eine Aktion anbietet, die nur für den Bau oder den Kauf eigengenutzter Objekte gilt, jedoch nicht für Anschluss- oder Forward-Darlehen. Das berücksichtigen wir ebenso wie eine eventuelle Einschränkung, dass verbilligte Zinsen für Einfamilienhäuser, nicht aber für Eigentumswohnungen gelten, oder dass es bei größeren Kreditbeträgen sozusagen einen Mengenrabatt gibt – alle diese Konditionen werden für die Nutzer bequem in die monatliche Rate einberechnet.

Ganz neu: Zinssätze je nach Region

Vor eine neue Herausforderung stellte uns nun die ING-DiBaING-DiBa, denn die Direktbank offeriert Kunden je nachdem, ob diese in einer wirtschaftlich gut gestellten Region kaufen bzw. bauen wollen oder nicht, unter Umständen niedrigere Zinssätze. Dazu wurden die Postleitzahlen mit den entsprechenden Zinssätzen aus dem ganzen Bundesgebiet in unseren Hypothekenvergleich überspielt und in die Berechnung eingearbeitet. Wer dort also die Postleitzahl des Immobilienstandortes eintippt, bekommt auch den exakten Zinssatz dafür genannt; andernfalls erscheint der bundesweit gültige Zinssatz.

Beginnt hier ein neuer Trend?

Über diese Initiative der ING-DiBa dürften sich vor allem die regionalen Banken freuen, weil sie nun öfter in den Vergleichen auftauchen. Bislang war Allianz Leben auf diesem Feld allein, der Lebensversicherer ging jedoch einen anderen Weg: So verteuert sich der Zinssatz um 0,05 bis 0,15 Prozentpunkte, falls die betreffende Region wirtschaftlich eher schwach ist, was in unserem Rechner als Hinweis vermerkt ist. Wir rechnen damit, dass die ING-DiBa mit ihrer Wendung des Themas ins Positive einen neuen Trend anstößt und immer mehr Immobilienkäufer nun auch auf unserem Schnell-Check die Postleitzahl eingeben. So können sie schnell sehen, wie attraktiv die regionalen Banken sind und ob sich die wirtschaftliche Stärke ihrer Region auch in deren Zinssätzen widerspiegelt.

Bank entscheidet über Bonität

Als FMH-Finanzberatung wollen wir die Finanzierung für Immobilien – gleich ob beim Neukauf oder beim Forward-Darlehen – so transparent wie möglich gestalten. Oberstes Ziel ist es, dass sich alle Finanzierungen zu den von uns ausgewiesenen Zinssätzen verwirklichen lassen. Dazu wollen und werden wir die Zinsnennungen weiter verbessern und auf wichtige Veränderungen im Markt unverzüglich reagieren. Die Bonitätseinstufung der Kreditnehmer indes überlassen wir weiterhin den Banken und Versicherungen.