Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Frankfurt 17.03.2016 –– Mehr Transparenz, mehr Beratung für die Kunden – und eine schärfere Haftung für Banken, die fragwürdige Kredite vergeben: Die EU hat es mit ihren Vorschriften in der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie gut gemeint. Ob sie sich in der Praxis bewähren, bleibt allerdings abzuwarten.

Der Name ist Programm. Mit der „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ wollten die Verantwortlichen in Brüssel sicherstellen, dass Immobilienkäufer bei der Baufinanzierung nicht nur besser beraten werden, sondern sie auch vor echten Falschberatungen bewahren. Deutschland hat die neuen Regeln inzwischen in nationales Recht umgesetzt: Ab dem 21. März 2016 sind sie in Kraft.

Die FMH Finanzberatung hat die wichtigsten Neuerungen für angehende Eigenheimbesitzer zusammengetragen.

  • Der Effektivzins. Er wird, zumindest auf den ersten Blick, deutlich steigen. Mehr zahlen müssen Kunden aber trotzdem nicht. Wie das möglich ist? Ganz einfach. Banken müssen bald auch die Kosten für die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt in den Effektivzins mit einarbeiten – und damit Kosten einpreisen, die der Kunde bislang auch schon bestreiten musste, obwohl sie nicht gesondert ausgewiesen wurden.

    Im Grunde ist das keine schlechte Idee. Die konkrete Umsetzung aber befremdet. Zum einen weil das Verfahren unterstellt, dass die Grundschuldbestellung bis zur Tilgung des letzten Darlehens-Euros gültig ist. Das aber ist nicht immer der Fall – zum Beispiel, wenn der Kunde irgendwann die Bank wechselt.

    Nicht einleuchtend ist zum anderen, dass die Richtlinie für Darlehen mit einem gebundenen Sollzins es erleichtert, dass dieser Zinssatz für die Effektivzinsberechnung auch nach dem Ende der Festlegungszeit weiter gilt. Das ist ein ausgesprochen unwahrscheinliches Szenario. Sinnvoller wäre es, jenes Verfahren anzuwenden, das bei variablen Darlehen vorgesehen ist und mit dem höchsten möglichen Zinssatz der letzten 20 Jahre weiter zu rechnen, um den Bauherren vor unbekannten Zinsentwicklungen zu warnen. Das aber sieht die Richtlinie leider nicht vor. Die Schutzfunktion wird dadurch ziemlich verwässert. Zudem schürt das Verfahren eine gewisse Unsicherheit über den Effektivzins, der eben von der Kredithöhe und Tilgungshöhe abhängig ist. Unser Effektivzinsrechner zeigt Ihnen alle Kosten und Auswirkungen.

    Um Kunden den Übergang auf das neue System möglichst einfach zu machen, hat die FMH Finanzberatung alle Zinsvergleiche bereits auf die neue Effektivzinsangabe umgestellt. Wir werden aber einige Zeit beide Angaben nebeneinander veröffentlichen, damit angehende Bauherren ein Gefühl für die eingepreisten Grundbuch-Eintragungen bekommen.

    Folgende Faustregeln lassen sich bereits aufstellen. Erstens: Die Grundschuldeintragung ist für hohe Darlehen prozentual etwas günstiger als für kleinere Darlehen. Zweitens: Bei geringer Tilgung von zum Beispiel einem Prozent pro Jahr sind die Auswirkungen auf den Effektivzins geringer als bei Kunden, die ihren Kredit sehr zügig tilgen. In der ersten Varianten werden die Grundbuchkosten zum Beispiel auf 45 Jahre verteilt in der Berechnung berücksichtigt; bei Volltilgung innerhalb von zehn Jahren eben nur auf zehn Jahre. Somit ergibt dies einen etwas höheren Effektivzins.
  • Die Sachkunde der Berater: Wenn ein Banker einen Kunden beraten will, dann reicht es, wenn er einmal eine Banklehre abgeschlossen hat. Ob er sich mit Baufinanzierungsfragen auskennt, ist egal. Daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern.

    Anders bei den Vermittlern. Bei ihnen legt die Richtlinie großen Wert auf Sachkunde: Sie müssen künftig separate Prüfungen und Kurse belegen und beweisen, dass sie fähig sind, auf diesem Gebiet zu beraten.

    Dass qualifizierte Kenntnisse sinnvoll und gut sind, steht außer Frage. Warum Banker (und nur sie) weiterhin darauf verzichten dürfen, ist wohl mit der guten Lobbyarbeit der Geldhäuser zu erklären. Eigentlich kann man den Bauherrn von morgen nur empfehlen, sich von einem Finanzierungsvermittler beraten zu lassen. Der kennt sich wenigstens aus.
  • Das Vorgeplänkel. Wer auch immer Kunden beraten will, muss ab dem 21. März erstmal erfragen, welche Vorstellung sein Gegenüber von der Finanzierung hat. Und was er von dem Beratungsgespräch erwartet. Zudem hat der Kunde ein Recht darauf, bereits vor dem ersten Treffen genau zu erfahren, mit welchem Unternehmen er es zu tun hat und was ihn im Beratungsgespräch erwartet – durch die sogenannte „Vorvertragliche Informationen“ (VVI).

    Diesen Schreiben ist zum Beispiel zu entnehmen, wie gut das Netzwerk seines Ansprechpartners ist. Viele Vermittler, darunter auch Platzhirsche wie Interhyp, Dr. Klein und Co., weisen denn auch stolz darauf hin, dass sie mit etwa 300 Partnern aus der Bankenbranche kooperieren. Das klingt beeindruckend, bietet den Kunden aber kaum Vorteile. Denn bundesweit tätige Institute gibt es nun einmal nur um die 30 möglichen Banken und Versicherungen. Die große Masse der Vermittler-Partner sind also regionale Anbieter, die dementsprechend auch nur regional, nämlich in ihrem Einzugsgebiet Kredite vergeben. Im Wesentlichen ist die VVI daher eine ziemliche Show ohne Nutzen. Aber die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verlangt sie nun einmal.
  • Die Haftung. Ein Bremser für die Kreditvergabe könnten die neuen Haftungsregeln werden. Die Richtlinie verpflichtet Banken, bei der Beratung und im Kreditvertrag auch einzubeziehen, ob ein Kunde sein Darlehen auf lange Sicht wird bedienen können. Ein sinnvoller Ansatz, der helfen kann, eine zu erdrückende Verschuldung von Verbrauchern zu vermeiden – aber auch sichtlich überteuerte Objekte als solche entlarvt. Hält die Bank sich nicht an diese Vorgabe und kann der Kunde belegen, dass sein Geldgeber die späteren Missstände oder Engpässe schon bei der Kreditvergabe hätte erkennen können, dann muss er, wenn der Kredit platzt, nur die Refinanzierungskosten der Bank bezahlen. Die Zinssätze setzen sich normalerweise zusammen aus: Refinanzierung, Marge, Vertragskosten und Risikovorsorge.

Da es bisher noch keine Erfahrungswerte zu einem solchen Verfahren gibt, gehen wir davon aus, dass Banken vor allem in den ersten Monaten unter der neuen Regelung wesentlich engere Maßstäbe für die langfristige Bedienbarkeit der Baudarlehen anlegen werden, um eine Haftung zu vermeiden. Es wird in jedem Fall zu Beginn zu längeren Bearbeitungszeiten kommen.