Hypothekenzinsen rutschen auf neue Allzeit-Tiefs

Frankfurt 14.07.2016 –– Kaum jemand glaubte vor Kurzem, dass die Zinsen für Baugeld erneut stark sinken würden. Und doch kam es so: Wer sich für fünf Jahre bindet, zahlt bestenfalls nur 0, 5 Prozent – und ein Darlehen über 20 Jahre gibt’s für nicht mal 1,5 Prozent.

Sind es die Notenbanken, die monatlich für Milliarden von Euro Anleihen kaufen, oder ist der Brexit dafür verantwortlich? Darüber streiten Experten. Fakt ist jedoch, dass die Renditen für Schuldpapiere des deutschen Staates erneut deutlich gesunken sind. Getrieben wird der Absturz der Renditen von der Nachfrage der Anleger, die in unsicheren Zeiten ihr Geld am liebsten bei Vater Staat parken. Dafür verzichten sie nicht nur auf Rendite; sie sind sogar bereit, einen Strafzins zu zahlen: So „rentierte“ die zehnjährige Bundesanleihe mit minus 0,15 Prozent jährlich; bei dreijährigen Papieren waren es sogar minus 0,7 Prozent.

Höhere Marge und niedrigere Zinsen

Der Run auf die Bundesanleihen hat Folgen für die Pfandbriefrenditen, von denen wiederum die Hypothekenzinsen abhängen. Banken, die das zu verleihende Geld am Kapitalmarkt aufnehmen, zahlen für zehnjährige Pfandbriefe inzwischen weniger als 0,5 Prozent per anno. Häuser, die teilweise auf Kundengelder zurückgreifen, können dank der derzeit hohen Tilgungssätze wesentlich mehr Kundeneinlagen in der Baufinanzierung verarbeiten, die sie quasi nichts kosten. In beiden Fällen steigt die Marge der Banken und/oder sinken die Kreditzinsen.

Wohl die wenigsten Beobachter haben geglaubt, dass das Zinstief, das Ende April 2015 erreicht worden war, noch einmal unterschritten werden könnte – und doch wurde es jetzt geknackt, wie unser FMH-IndeX zeigt. Bei der fünfjährigen Zinsbindung ist der bisherige Tiefststand von 1,04 Prozent bereits Mitte Juni unterschritten worden; aktuell liegt der Indexwert bei 0,94 Prozent. Das günstigste Angebot im regionalen Bereich hat derzeit die PSD Bank Koblenz: Ein Darlehen über 200.000 Euro bekommt man bei 50-prozentiger Beleihung für sagenhafte 0,52 Prozent, sofern die Tilgung vier Prozent beträgt – das entspricht einer monatlichen Rate von 750 Euro.

Nur 0,78 Prozent für zehn Jahre fest

Bei einer Zinsbindung über zehn Jahre fest hat der Indexwert Ende Juni den vorherigen Tiefpunkt von 1,23 Prozent aus dem April 2015 unterboten; derzeit liegt er bei 1,12 Prozent effektiv. Beim oben genannten Beispiel verlangt die DSL-Bank, die hauptsächlich mit Vermittlern und der Postbank zusammenarbeitet, für diese Laufzeit lediglich 0,78 Prozent, was einer Rate von 793,33 Euro entspricht. Um den Betrag innerhalb von zehn Jahren komplett zu tilgen, würde bei diesem Anbieter eine Rate von 1.723 Euro fällig – bei einem Effektivzins von 0,70 Prozent.

Bei 15 Jahren fest wurde die bisherige Tiefstmarke mit 1,58 Prozent erst jüngst unterboten – aktuell 1,55 Prozent. Auch für diese Zinsbindung ist die DSL-Bank mit einem effektiven Zinssatz von 1,21 Prozent der derzeit billigste Anbieter. In unserem Beispiel kommt dies einer monatlichen Rate von 863 Euro gleich. Wer sich für eine Volltilgung des Darlehens innerhalb von 15 Jahren interessiert, ist mit der regional präsenten Sparda-Bank Hessen am besten beraten, dicht gefolgt von der DSL-Bank. Der Zinssatz der Hessen liegt bei 1,18 Prozent, die Rate kommt dann auf 1.210 Euro. Übrigens: Innerhalb der 15 Jahre werden für ein Darlehen über 200.000 Euro lediglich 17.800 Euro an Zinsen fällig.

Indexwert über 20 Jahre bei 1,77 Prozent

Bei der Zinsbindung über 20 Jahre wurde der bisherige Index-Wert von 1,85 mit jetzt 1,77 Prozent ebenfalls in den letzten Tagen geknackt. Das derzeit günstigste Angebot kommt erneut von der DSL-Bank und kostet für das Beispiel mit 50-prozentiger Beleihung, Darlehen über 200.000 Euro und einer Tilgung von vier Prozent nur 1,47 Prozent effektiv. Die monatliche Rate steigt dabei auf 906,67 Euro; bei Volltilgung innerhalb von 20 Jahren ist der gleiche Zinssatz zu bezahlen, wobei die Rate auf 959,67 Euro ansteigt.

Zinslast nur noch ein Drittel so hoch wie 2011

In diesem Fall belaufen sich die Zinszahlungen für das 200.000-Euro-Darlehen auf 30.475 Euro. Wie wenig dies ist, sieht man beim Vergleich mit den Kaufnebenkosten für ein solches Haus: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro werden an Grunderwerbsteuer zwischen 14.000 und 26.000 Euro fällig – je nach Bundesland. Der Notar und das Grundbuchamt kommen zusammen auf etwa 5.200 Euro; der Makler möchte je nach Region zwischen 15.000 und 28.000 Euro haben. Vor fünf Jahren hätte der Kunde mit der Komplett-Tilgung innerhalb von 20 Jahren beim besten Anbieter zudem einen Zinssatz von 4,35 Prozent akzeptieren müssen. Die Zinslast war mit damals 96.850 Euro mehr als dreimal so hoch wie derzeit. Unterm Strich lässt sich daher sagen: Wer heute eine Immobilie erwirbt, bekommt das Darlehen fast geschenkt.