Fragen und Antworten

Das größte Plus ist der Zinssatz, den man bei fast allen Bauspartarifen mit Vertragsabschluss garantiert bekommt. Zudem ist sehr vorteilhaft, dass der Sparer während der Ansparphase frei entscheiden kann, wann er wie viel in seinen Vertrag einzahlen will. Dies gilt jedoch nur, solange der Vertrag nicht an einen Dritten abgetreten wird, um damit später ein Darlehen zurückzuzahlen.

Der größte Nachteil bei fast allen Bauspartarifen sind die hohen Rückzahlungsraten. Die Bausparkassen werben mit niedrigen Darlehenszinsen, doch verschweigen sie fast immer, dass damit auch eine schnelle Darlehensrückzahlung verbunden ist. Niedrige Zinsen sollten aber langsam getilgt werden. Zum anderen sollten die maximalen Beleihungshöhen von 80 auf 90 Prozent des Beleihungswertes angehoben werden. Dies würde den Einsatz günstiger Darlehen enorm erleichtern.

Nein. In früheren Jahren war dies zwar immer so, doch im Jahr 2005 waren die Bankzinsen das erste Mal niedriger als die Zinsen von Bauspardarlehen. Daraufhin haben die Bausparkassen angefangen, die Zinsen massiv zu senken. Hier stellt sich aber die Frage, warum man Zinsen von 1,95 Prozent anbieten muss, wenn man Bankzinsen unterbieten möchte? 3,75 oder 3,50 Prozent würden schließlich auch ausreichen. Leider gibt es seit dieser Zinssenkungsrunde bei den Bausparkassen auch auf der Guthabensseite meist nur noch ein Prozent. Nur die Debeka-Bausparkasse bietet immer noch nur einen einzigen Tarif an mit drei Prozent Guthaben- und fünf Prozent Darlehenszins.

Bausparen ist ideal, wenn man zielgerichtet für den späteren Immobilienerwerb ansparen will. Dabei sollte man aber nicht alles auf die “Bauspar-Karte” setzen. Der Grund: Die hohen Rückzahlungsraten kann sich fast keiner leisten. Ein weiteres Motiv fürs Bausparen können Immobilienbesitzer haben, die über den Bausparvertrag Rücklagen für spätere Renovierungen und Modernisierungen bilden wollen.

Das ist nur begrenzt empfehlenswert. Auch wenn das Mindestguthaben sofort in einen Bausparvertrag eingezahlt wird, dauert es meist zwischen 24 und 72 Monate, bis man über das günstige Darlehen verfügen kann. Den Einsatz eines Bausparvertrages sollten Bauwillige daher mit einem Zeithorizont von sieben bis zehn Jahren planen. Ein seriöser Vertreter informiert bereits bei Vertragsabschluss über die Modalitäten der späteren Rückzahlung. Diese dürfen zwar, bezogen auf den Zeitpunkt der Zuteilung, nicht garantiert werden, aber als angehender Bausparer sollte man zumindest einen simulierten Vertragsverlauf erhalten.

Diese Überlegung ist zumindest verlockend. Das Problem ist nur, dass die Tilgungsrate (Zins + Tilgung) für einen Bausparvertrag über 100.000 Euro je nach Tarif und Bausparkasse zwischen 300 und 800 Euro kosten würde. Bei der niedrigen Rate muss man 74 und bei der hohen Rate immerhin noch 41 Monate auf das günstige Darlehen warten – trotz Einzahlung des gesamten Guthabens. 50.000 Euro Bankdarlehen kosteten ohne Zinsrisko im März 2008 auch nur 325 Euro, und das ohne lange Wartezeit auf die Verfügbarkeit des günstigen Darlehens. Wenn man zu den niedrigen, garantierten Zinsen noch die Rückzahlungsbedingungen in Betracht zieht, verliert fast jedes Bausparmodell.

Das wird von einzelnen Banken so angeboten, ist aber nicht sinnvoll. Warum sollte man das Bauspar-Darlehen mit den niedrigen Zinsen schnell tilgen und das teure Bankdarlehen erst später? Klüger wäre das umgekehrte Vorgehen – sprich, das Darlehen mit den höheren Zinsen zuerst zu tilgen und das günstige Bauspardarlehen möglichst langsam, falls der Tarif es erlaubt.

Dies ist zwar richtig, aber nur die halbe Wahrheit. Denn der letzte Euro des Darlehens darf nicht höher als mit 80 Prozent des Beleihungswertes oder etwa 70 Prozent des Kaufpreises gesichert sein. Das bedeutet: Der Bauherr muss mindestens 30 Prozent Barmittel aufbringen oder eine Bank finden, die Darlehensteile nachrangig nach der Bausparkasse absichert. Und wenn die Bank dies tut, lässt sie sich dafür höhere Zinsen bezahlen. Und dann ist der Zinsvorteil der Bausparkasse schnell vertan.

Es gibt Tarife, bei denen man schon sehr früh, also mit einer niedrigen Bewertungszahl, über das Darlehen verfügen kann. Aber dann sind daran auch eine hohe Tilgungsrate oder höhere Darlehenszinsen gekoppelt. Je später das Darlehen benötigt wird, desto niedriger fallen die Rate oder der Zinssatz aus. Diese Kriterien werden bereits beim Vertragsabschluss festgelegt. Das bedeutet, dass es im Grunde keine flexible Rückzahlungsrate gibt, sondern dass sich diese aus den Tarifbedingungen und dem Ansparverhalten des Bausparers ergibt.

Die Bewertungszahl ist ein Kriterium für die Zuteilung des Bauspardarlehens. Das ungeschriebene Bauspargesetz lautet: Zeit mal Geld. Deshalb wird monatlich oder vierteljährlich das Bausparguthaben ins Verhältnis zur Bausparsumme gesetzt. Das Ergebnis ist die Bewertungszahl. Je höher das Bausparguthaben anwächst, desto höher ist die Bewertungszahl. Die Zielbewertungszahl, die mindestens für die Vertragszuteilung erreicht werden muss, kann je nach Bauspargeschäft und Verpflichtung verändert werden. Dies ist in den vergangenen 20 Jahren sehr selten der Fall gewesen.

Manche Bausparkasse verwendet die Zinsgutschriften und setzt diese ins Verhältnis zur Bausparhöhe, andere Kassen nehmen dazu die Summe der Einzahlungen. Im letzteren Fall führt dies naturgemäß zu einer deutlich höheren Bewertungszahl. Das bedeutet: Die Höhe der für die Zuteilung notwendigen Bewertungszahl ist kein Vergleichsmaßstab dafür, ob eine Bausparkasse besser oder schlechter ist.

Wenn ein Bausparvertrag zugeteilt wird, kann der Bausparer über das Darlehen verfügen. Dazu müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein.

1. Mindestguthaben: Fast jeder Vertrag erfordert einen bestimmten Prozentsatz an Guthaben. Das sind meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme.
2. Mindestwartezeit: Damit ein Sparer nicht viel Geld in seinen Vertrag einzahlt und bereits nach wenigen Monaten ein günstiges Darlehen beansprucht, ist jeder Tarif mit einer Mindestwartezeit bis zur Zuteilung versehen. Meist sind dies 18 bis 24 Monate. Diese Mindestwartezeit ist nicht zu verwechseln mit der Wartezeit, die sich tatsächlich zwischen Einzahlung und Auszahlung ergibt.
3. Mindestbewertungszahl: Diese legt jede Bausparkasse für ihre Bausparer fest. Die Mindestbewertungszahl kann im Laufe der Jahre verändert werden. Läuft das Bauspargeschäft schlecht, könnten einzelne Kassen vom Aufsichtsamt aufgefordert werden, die Bewertungszahl zu erhöhen. In diesem Fall müssen die Bausparer das Guthaben länger bei der Bausparkasse belassen, was die wirtschaftlichen Verhältnisse bei der Bausparkasse verbessert.

Bei jedem Bausparvertrag ist eine Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme zu bezahlen. Damit werden sowohl der Vertreter bezahlt als auch die geringen Installationskosten in der Verwaltung gedeckt. Eine Darlehensgebühr gibt es bei neuen Tarifen sehr selten, bei alten Tarifen sind dies zwei bis drei Prozent des Darlehens. Immer noch verlangen einige Bausparkassen eine jährliche Kontoführungsgebühr von etwa zehn Euro. Zudem gibt es noch Gebühren und Entgelte für Vertragsteilung, Erhöhung oder Übertragung.Es lohnt sich daher in jedem Fall, den Vertreter rechtzeitig nach solchen Gebühren und Bedingungen zu fragen.

Nein, das ist nicht der Fall. Beim Bausparen gibt es zwar so genannte Regelsparraten, die eine Vorgabe für die ideale Besparung darstellen. Den Bausparvertrag kann man aber auch in größeren oder kleineren Beträgen oder in Form einer Einmaleinzahlung besparen. Es gibt auch kein Schreiben der Bausparkasse, wenn die Besparung abgebrochen wird. Ist der Vertrag jedoch an eine Bank abgetreten, so ist dann die vereinbarte Besparung einzuhalten.

Nein, denn jeder Vertrag ist mit festgelegten Tilgungsraten ausgestattet, die nicht verhandelbar sind. Die Tilgungsraten können, abhängig von der Bewertungszahl oder anderen Kriterien, wie Wahl- oder Mehrzuteilung, unterschiedlich hoch sein. Die Flexibilität ist lediglich bei Sondertilgungen sehr hoch, weil diese in jeder Höhe und zu jeder Zeit vorgenommen werden können.

Durch die staatliche Bausparförderung kann die Rendite bei einzelnen Bausparkassen auf über fünf Prozent ansteigen. Innerhalb von sieben Jahren ist dies zu Zeiten niedriger Anlagezinsen bei Banken eine gute Rendite, aber bei nicht unbedingt ein Spitzenwert, wenn man längere Zeiträume betrachtet. Zudem sollte man bedenken, dass diese Prozentsätze nur dann erreicht werden, wenn der Bausparer auf sein mögliches Darlehen verzichtet. Und das widerspricht eigentlich dem Sinn der Bausparförderung.

Modernisierungen kosten oft nicht mehr als 50.000 Euro. Wenn man das Mindestguthaben in einem Bausparvertrag von 20.000 Euro abzieht, zahlt die Kasse in diesem Fall 30.000 Euro aus. Dieser Betrag muss nicht grundbuchlich gesichert werden, sondern wird als so genanntes Negativdarlehen, das bis 30.000 Euro ausmachen kann, vergeben. Das spart Kosten und Aufwand. Von Vorteil ist gerade bei diesen Modernisierungskrediten, die oft zusätzlich zu laufenden Kreditkosten anfallen, dass Kreditzinsen und Bedingungen schon bei Vertragsabschluss fest vereinbart sind und dass Bauspardarlehen bei Bedarf nachrangig im Grundbuch abgesichert werden können.

Negativdarlehen werden nicht ins Grundbuch eingetragen, wenn der Darlehensnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllt. So darf die Summe des Darlehens 30.000 Euro nicht überschreiten. Zudem muss der Darlehensnehmer gegenüber der Bausparkasse erklären, dass der Betrag innerhalb der vorgegebenen 80 Prozent des Beleihungswertes gesichert werden kann und keine weiteren Bausparkassen eingetragen sind. Bei einem Negativdarlehen entfallen die Notarkosten, die bei einer Grundbucheintragung stets fällig sind.

Ja und Nein.Die Effektivzinsangabe der Bausparkassen ist zwar nach der Preisangabenverordnung korrekt. Doch diese Verordnung verlangt von den Bausparkassen, lediglich die Abschlussgebühr für den späteren Darlehensteil in die Berechnung einfließen zu lassen und nicht den gesamten Betrag. Das schönt den Effektivzins etwas. Zudem sind Kontoführungsgebühren und Schätzkosten nicht enthalten.

Nein, dies ist selten ratsam. Dieses Modell wird häufig von Banken und Sparkassen, aber auch von vielen Vermittlern empfohlen, weil sie zusätzlich zum Verdienst aus dem Bankdarlehen die Bausparprovision in Höhe der Abschlussgebühr kassieren können. Doch die Tatsachen sehen anders aus. Würde das Geld, das auf dem Bausparvertrag angespart wird, in die Tilgung des Bankdarlehens fließen, wäre die Restschuld am Ende der Zinsbindung niedriger und folglich auch das Zinsrisiko geringer. In der Präsentation der Anbieter werden sehr häufig zwei verschiedene Liquiditätsverläufe gegenübergestellt. Würden jedoch identische Zahlungsströme verglichen, stiege der Effektivzins des mit dem Bausparvertrag getilgten Bankdarlehens etwa um 0,5 Prozentpunkte an. Dies ergibt sich nicht nur aus der Abschlussgebühr, sondern auch aus der Tatsache, dass das Bausparguthaben in der Ansparphase einen geringeren Zins erzielt, als an Hypothekenzinsen bei der Bank fällig werden. Banken weisen lieber jeweils den Effektivzins für das Bankdarlehen und dann den späteren Effektivzins für das Bauspardarlehen aus. Bei Riesterdarlehen mit Riester-Bausparen indes sind die Bausparkassen verpflichtet, einen Effektivzins über die gesamte Finanzierungszeit auszuweisen – und der ist für Laien oft erstaunlich hoch.