Frankfurt 07.03.2011 –– Viele Hauskäufer glauben, dass ein Hypothekendarlehen über einen Vermittler wesentlich teurer sein müsste, als wenn sie es direkt bei einer Bank abschlössen. Sehr oft ist das Gegenteil der Fall. Denn die Banken haben enorme Einsparungen bei den Personal- und Bürokosten, wenn ihnen der fertige Kreditantrag unterschriftsreif vorgelegt wird. Und dieser Vorteil schlägt sich in niedrigeren Zinsen bei den Darlehen nieder, die über Vermittler abgeschlossen werden. Leider gibt es nur etwa zehn wirklich seriöse und professionelle Vermittlergruppen, die im Interesse des Kunden die besten Angebote auf dem Markt im Portfolio haben.
Der beste Partner für einen ersten Check, ob und zu welchen Bedingungen eine Hausfinanzierung denkbar ist, ist die Hausbank. Denn dort kennt man Ihre Einnahmen und Ausgaben am besten. Daher kann die Hausbank leicht entscheiden, ob ein Hypothekendarlehen tragbar ist oder nicht. Allerdings sollten Sie sich selbst von einer eventuellen Absage nicht schrecken lassen. Schließlich kann es sein, dass die Hausbank besonders strenge Bonitätsmaßstäbe anlegt.
Wer sich nicht nur auf die Aussage seiner Hausbank oder Bausparkasse verlassen will, steht vor der Wahl, das Darlehen bei einer anderen Bank oder über einen Vermittler aufzunehmen. Viele Hauskäufer und Bauherren haben unbewusst eine Aversion gegen Hypotheken-Vermittler – zu Unrecht. Denn große, professionelle Vermittlerfirmen können mit ihrer Finanzierungsanfrage auf einen Schlag die Konditionen mehrerer Banken abfragen und Ihnen so rasch die am besten geeigneten Darlehen herausfiltern.
Vermittler haben oft die besseren Hypothekenzinsen im Angebot
Zudem bekommen Vermittler nicht selten bessere Konditionen, als die Bank einem Endkunden gewähren würde. Vermittler wie Interhyp, HypothekenDiscount, Creditweb, Dr. Klein und viele andere in der FMH-Datenbank bieten etwa 25 Prozent der Darlehen zu günstigeren Hypothekenzinsen an als die Bank dies selbst offeriert. Etwa 70 Prozent der Hypotheken-Angebote bewegen sich auf demselben Zinsniveau, doch die Kunden profitieren in der Regel vom besseren Service der Profi-Vermittler. Nur bei jedem 20. Angebot sind die Baugeld-Konditionen der Bank günstiger als beim Vermittler.
Das zeigt eine Stichprobe mit dem FMH-Baugeld-Vergleich: So bewegt sich der Sollzins für ein 15-jähriges Hypothekendarlehen von 150.000 Euro – 80% Beleihung – mit zweiprozentiger Tilgung bei den ersten 15 Anbietern zwischen 4,33 und 4,55 Prozent, wenn die Vermittler in die Abfrage einbezogen werden. Wer beim Baugeld-Vergleich der FMH-Finanzberatung indes das Kästchen „Berechnung ohne Vermittler" anklickt, sieht, dass sich die Zinsschere unter den ersten 15 Anbietern nach oben hin bis auf 5,37 Prozent öffnet (Stand: 03.03.2011). Einen Vermittler einzuschalten, kann sich also richtig rechnen: Wer zum Beispiel bei einem 200.000-Euro-Darlehen 4,33 statt 5,37 Prozent an Sollzinsen sowie eine zweiprozentige Tilgung vereinbart, hat nach 15 Jahren bei gleicher monatlichen Rate – Zinsersparnis fließt in eine erhöhte Tilgung – eine um rund 36.000 Euro niedrigere Restschuld auf dem Konto.
Vorsicht bei Zusatzhonoraren!
Vorsichtig sollten Sie als Baufinanzierungskunde jedoch werden, wenn der Vermittler für seine Dienstleistung ein zusätzliches Honorar oder Bearbeitungsentgelt verlangt. Schließlich haben 99 Prozent der Banken die Vermittlerprovision bereits in den Zinssatz eingearbeitet. In aller Regel beläuft sich die Provision auf ein und bis zwei Prozent der Darlehenssumme. Falls Sie angesichts der Aussage des Vermittlers Zweifel verspüren, fragen Sie die Bank – und achten Sie darauf, dass diese eventuelle zusätzliche Provision in den Effektivzinssatz eingearbeitet wird, falls Sie schon bereit sein sollten, ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen. Holen Sie zudem mindestens das Angebot eines zweiten Vermittlers ein, bevor Sie sich daran machen, einen Darlehensvertrag zu unterschreiben.
Provision wird offengelegt
Der Baugeldvermittler ist seit kurzem verpflichtet, Ihnen die Höhe der Provision mitzuteilen, die er von der Bank erhält – so sieht es die so genannte Verbraucherkredit-Richtlinie vor. Hintergrund ist die Unterstellung, dass der Vermittler vermutlich jene Angebote als die besten unterbreiten wird, bei denen ihm die höchste Provision winkt. Diese Verordnung ist aber wenig durchdacht: Schließlich kann es Ihnen gleichgültig sein, wie hoch die Provision ausfällt, solange Sie Ihr Baudarlehen über den Vermittler zu besseren Konditionen bekommen als über andere Finanzierungswege (siehe dazu den Beitrag zur Verbraucherkreditrichtlinie).
Lesen Sie in Teil 5 der Serie, auf was Sie achten sollten, wenn Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanzieren.
