–– Manche künftige Bauherren überschätzen, welche finanzielle Last sie auf Dauer schultern können; andere haben oft zu große Bedenken wegen der hohen Verschuldung. Beides lässt sich vermeiden: Wer seine Monatsbelastung realistisch berechnet hat, findet auf dieser Grundlage eine Immobilie, die auch finanziell zu ihm passt.
Auf der Basis Ihrer monatlichen Belastung und des vorhandenen Eigenkapitals ist es nur ein kleiner Schritt, um die maximale Summe auszurechnen, die Ihre Immobilie kosten darf. Zunächst ermitteln Sie den Darlehensbetrag, der Ihnen vermutlich gewährt wird. Multiplizieren Sie dazu die monatliche Belastung, die die Bank akzeptiert, mit 12 und teilen Sie das Ergebnis durch den wahrscheinlichen Zinssatz und die Tilgungsrate und multiplizieren das Ergebnis mit 100.
Konkret könnte Ihre Rechnung so aussehen: Ihre monatliche Last von – sagen wir – 1300 Euro multiplizieren Sie mit zwölf. Das ergibt 15.600 Euro. Teilen Sie dieses Zwischenergebnis dann durch den wahrscheinlichen Zins und die angestrebte Tilgungsrate. Wenn Sie etwa davon ausgehen, dass Sie mit einem Sollzinssatz von fünf Prozent und zwei Prozent Tilgung finanzieren können, teilen Sie die 15.600 Euro durch sieben und multiplizieren das Ergebnis mit 100 – und Sie erhalten eine Darlehenssumme von rund 223.000 Euro. Addieren Sie dazu Ihr verfügbares Eigenkapital, dann wissen Sie, was die Immobilie kosten darf. Beachten Sie aber: In dieser Summe sind auch die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Steuer) enthalten, die bis zu zehn Prozent ausmachen können. Entsprechend niedriger muss der eigentliche Immobilienpreis liegen. Nutzen Sie dazu den Eigenheim-Rechner der FMH-Finanzberatung, der täglich für die Hochrechnung mit aktuellen Hypothekenzinsen versehen wird.
Jetzt kennen Sie einigermaßen zuverlässig Ihr Preisniveau. Machen Sie sich nun auf die Suche nach einem Objekt in der oberen Spanne dieser Preiskategorie, das die gleichen Merkmale hat wie ihr Wunsch-Haus, und besorgen Sie sich die Objektunterlagen. Es muss beziehungsweise sollte nicht das Objekt sein, das Sie unbedingt erwerben wollen. Denn indem Sie einen „Testballon" vorschicken, erfahren Sie von den Banken, was Sie sich leisten können – ohne sich dabei dem Druck auszusetzen, unbedingt diese Immobilie erwerben zu müssen. Die Objektunterlagen benötigen Sie, weil kein Banker oder Vermittler ohne prüfbare Unterlagen verbindlich eine Finanzierung zusagen wird.
Bitte achten Sie darauf, dass der Banker im Rahmen dieses Tests nur das Merkmal „Anfrage Kreditkondition" bei der Schufa Auskunft anfordert, weil sich Ihr Schufa-Score sonst mit jeder neuen Anfrage verschlechtern kann. Haben Sie die Zusage einer Bank für ein solches Objekt, können Sie sicher sein, dass auch die Finanzierung Ihres Traumhauses schnell über die Bühne gehen wird. Zudem haben Sie mit einem fast unterschriftsreifen Finanzierungsplan deutliche Vorteile gegenüber anderen Interessenten, die das Prozedere noch vor sich haben.
Bei der Immobilienfinanzierung gilt: Holen Sie immer auch ein Finanzierungsgebot Ihrer Hausbank ein! Erstens würde sich die Geschäftsbeziehung mit Ihrer Hausbank deutlich eintrüben, wenn Sie diese überhaupt nicht in das Projekt einbeziehen. Zweitens könnten sich andere Banken unnötige Gedanken über Ihre Kreditwürdigkeit machen. Belassen Sie es aber nicht bei diesem Angebot, sondern nutzen Sie auf jeden Fall Offerten anderer Banken, Sparkassen und Vermittler. Letztere wählen aus dem Angebot vieler Banken nach Ihren Vorgaben aus und können Ihnen oft bessere Hypotheken-Konditionen bieten, als wenn Sie direkt bei einer Bank anfragen. Die Auswahl eines günstigen Anbieters kann sich richtig rechnen: Wer bei einem 200.000-Euro-Darlehen vier statt fünf Prozent an Sollzinsen sowie eine zweiprozentige Tilgung vereinbart, hat nach 15 Jahren bei gleich hoher monatlichen Rate – Zinsersparnis fließt in eine erhöhte Tilgung – rund 34.000 Euro weniger bezahlt.
Um sich über Anbieter und Konditionen der Baufinanzierung möglichst umfassend zu informieren, können Sie unseren Hypotheken-Vergleich nutzen. Damit können Sie sich die Baugeldangebote spezifisch nach Ihren Bedürfnissen (Sollzinsbindung, Berufsgruppe, Tilgungshöhe, Sondertilgungen, KfW-Darlehen etc.) anzeigen lassen. So bekommen Sie einen umfassenden Marktüberblick. Übrigens: Die FMH-Finanzberatung sammelt seit fast 25 Jahren Zinsen und Konditionen zur Baufinanzierung, wertet diese aus und überprüft sie.
Lesen Sie in Teil 4 der Serie, auf was Sie bei der Auswahl eines Anbieters achten sollten und wie Sie Hypotheken-Vermittler optimal bei der Suche nach dem besten Hypotheken-Darlehen einsetzen können.