Forward-Darlehen Studie

Die
FMH-Finanzberatung wollte wissen, ob sich Forward Darlehen seit dem Jahr
2002 für Eigenheimbesitzer gelohnt haben. Als Basis dienten die
repräsentativen Hypothekenzinsen, die das Unternehmen seit Jahren im
FMH-IndeX dokumentiert. Diese Zinssätze gelten etwa für 60 bis 65
Prozent des Immobilienwertes, was für Anschlussdarlehen eine sehr
realistische Beleihungshöhe darstellt. Dazu wurde der Mittelwert der
Forward-Aufschläge addiert, die von der FMH-Finanzberatung seit 2002
mindestens einmal pro Jahr bei den Banken abgefragt werden – und zwar
für Vorlaufzeiten von 12, 24 und 36 Monaten. Diese beiden Werte ergaben
für den jeweiligen Stichtag realistische Durchschnittswerte für die
Forward-Zinsen. „Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens gelohnt
hätte, kann man daran erkennen, ob die Baugeldzinsen zum Ablösetermin
höher waren als der unterschriebene Forward-Zins“, so Max Herbst.

Überraschende Ergebnisse bei Forward Darlehen

Die Ergebnisse überraschten sogar den Zinsexperten. Denn selbst bei
Vorlaufzeiten von 12 Monaten lohnte sich der Abschluss des Forward
Darlehens nur in zwei von acht Jahren. Das bedeutet, dass nur bei 25
Prozent der Abschlüsse der Zinssatz zum Ablösetermin höher war als die
bereits abgeschlossenen Kreditzinsen plus Forward-Aufschlag. Im
ungünstigsten Fall mussten Forward-Darlehensnehmer selbst bei dieser
kurzen Vorlaufzeit einen um 1,77 Prozentpunkte höheren Darlehenszins
zahlen, da nach Abschluss eines Forward Darlehens die vereinbarten
Zinsen verbindlich sind.

Bis zu 30.000 Euro Verlust

Bei der Vorlaufzeit von 24 Monaten wäre es für Eigenheimbesitzer in
sechs von sieben Jahren besser gewesen, kein Forward Darlehen
abzuschließen. Und bei Darlehen, die einen Vorlauf von 36 Monaten haben,
konnten Kreditnehmer nur in einem von sechs Jahren behaupten, dass
sie die richtige Entscheidung getroffen hätten. „Besonders krass war die
Diskrepanz für Bauherren, die 2002 ein 36-monatiges Forwarddarlehen für
zehn Jahre fest abschlossen: Sie hätten die Anschlussfinanzierung im
Jahr 2005 ohne ein solches Darlehen im Schnitt um drei Prozentpunkte
billiger bekommen“, sagt Max Herbst – mit finanziell schmerzhaften
Konsequenzen: Bei einem Darlehen von 100.000 Euro summierte sich der
Verlust über die zehn Jahre hinweg so auf rund 30.000 Euro.

Im
Vergleich dazu nimmt sich die um 0,1 bis 0,43 Prozentpunkte günstigere
Finanzierung von Forward Darlehen, die im Herbst 2005 abgeschlossen
wurden, bescheiden aus. Im günstigsten Fall – Vertragsabschluss im
November 2005 und Ablösetermin zwei Jahre später – ließ sich ein
Baukredit über 100.000 Euro bei einer Zinsbindung von zehn Jahren dank
Forward Darlehen rund 4.500 Euro günstiger finanzieren.

Das Timing ist entscheidend

Fazit der FMH-Studie: „Die Zinsen sind in den vergangenen Jahren
selten so stark gestiegen, dass sich der Abschluss eines
Forward-Darlehens gelohnt hätte. Doch nur in diesem Fall erleiden
Eigenheimbesitzer keine Verluste bei der Finanzierung“, resümiert der
Zinsprofi. Ob in den nächsten Jahren die Inflationsrate und damit auch
die Baugeldzinsen steigen, ist unter Experten umstritten. Max Herbst rät
daher, den Abschluss eines Forward-Darlehens zu planen und Gespräche zu
führen, aber noch keinen Forward-Vertrag zu unterschreiben.

Denn
je länger man den Abschluss hinauszögert, desto niedriger ist der
Forward-Aufschlag. Vielleicht ist auch noch das eine oder andere
Pünktchen Zinssenkung möglich. Ziemlich sicher ist jedoch: Wer in dieser
absoluten Niedrigzinsphase ein Forward-Darlehen zum richtigen Zeitpunkt
unterschreibt, dürfte davon langfristig profitieren.

Die FMH-Finanzberatung wollte wissen, zu welchen Zeitpunkten in der
Vergangenheit sich der Abschluss eines Forward-Darlehens tatsächlich
gelohnt hätte und wann nicht. Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist
eine Wette auf die Zinsentwicklung der nächsten 12 bis 60 Monate, je
nach persönlicher Forward-Entscheidung.

Hier finden Sie die Tabellen zur FMH Forwarddarlehen-Studie