Angstprodukt Forward-Darlehen Den richtigen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung finden

Sie funktionieren wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Bauherren, die auf absehbare Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen, schreiben per Forward-Darlehen schon heute den Zinssatz fest, zu dem sie in einigen Jahren weitertilgen wollen. Zum Nulltarif ist diese Sicherheit nicht zu haben: Abgesehen von häufig aufschlagfreien Anfangsmonaten und Aktionen ist für jeden Monat, den sie die Zinsen im Voraus garantieren, ein Zinsaufschlag auf den späteren Kredit zu bezahlen. Das kann teuer werden – vor allem in Zeiten, in denen die erwartete Zinswende jahrelang auf sich warten lässt.

Erschreckende Zahlen

Die FMH-Finanzberatung hat berechnet, welche Verluste Bauherren eingefahren haben, wenn sie in den vergangenen Jahren vorschnell ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben – ausgehend von Kunden, die im Jahr 2006 ein Hypothekendarlehen über 200.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit aufgenommen haben. Ihre Zinsbelastung lag damals bei vier, die vereinbarte jährliche Tilgungsquote bei zwei Prozent.

Im ersten Fall schloss ein Bauherr bereits im Januar 2011 ein Forward-Darlehen mit 60 Monaten Vorlaufzeit ab. Er fürchtete eine Inflation, rechnete mit stark steigenden Zinsen. Der Sollzinssatz zu diesem Zeitpunkt war mit 3,98 Prozent fast identisch mit dem von 2006. Draufzahlen musste der Kunde dennoch. Für die langfristige Zinsgarantie war ein Forward-Aufschlag von 1,74 Prozent zu akzeptieren. Ergebnis: Bei gleicher monatlicher Rate steht im Januar 2026 noch eine Restschuld von 105.620 Euro aus.

Unser zweiter Kunde wartete mit dem Forward-Abschluss bis zum Jahr 2013. Der Zinssatz war inzwischen auf 2,45 Prozent gesunken, der Forward-Aufschlag lag bei 0,60. Ergebnis: Bis 2026 wird dieser Darlehensnehmer – verglichen mit Kunde eins – 40 000 Euro sparen und seine Restschuld auf 64.554 Euro reduzieren können.

Bauherr Nummer drei hat sich erst jetzt für ein Forward-Darlehen entschieden. Der Zinssatz inklusive Forward-Aufschlag lag vor der EZB-Entscheidung bei 1,52 Prozent. Die Restschuld im Jahr 2016 wird daher bei gleicher Rate nur noch bei 46.163 Euro betragen. Ersparnis im Vergleich zum ersten Fall: Fast 60.000 Euro.

Womöglich wäre sogar noch mehr drin: Angenommen der dritte Kunde wartet weiter, die Zinssätze sinken noch einmal um 0,25 Prozent und gleichzeitig entfällt der Forward-Aufschlag für das Anschlussdarlehen: Dann sänke die Restschuld bis 2016 auf 40.839 Euro – ein Vorteil von weiteren 5000 Euro.

Ein Restrisiko bleibt

Unsere Berechnungen zeigen: In der Vergangenheit haben alle drei Kunden ihr Forward-Darlehen zu früh abgeschlossen. Vorwerfen kann man ihnen das allerdings kaum. Vor ein paar Jahren schien es schlicht undenkbar, bundesweit Effektivzinsen von 1,28 Prozent für zehn Jahre zu erhalten. Genau das ist aber heute die Realität: Die Effektivzinsen inklusive Forward-Aufschlags sind von 5,87 auf sensationelle 1,53 Prozent gesunken und einen Tag nach der EZB-Bekanntgabe der Anleihenkäufe bereits auf 1,31 Prozent.

Vergleichbare Entwicklungen für die Zukunft scheinen unwahrscheinlich. Die ungebremste Fortsetzung des Abwärts- Trends würde bedeuten, dass es über kurz oder lang zu Negativzinsen kommt, Kunden ihrer Bank also weniger Geld zurückzahlen müssen, als sie erhalten haben. Rein rechnerisch ist das denkbar – sehr wahrscheinlich aber nicht.

Fazit: Wer jetzt seine Anschlussfinanzierung plant, hat zwar nach wie vor keine Garantie auf steigende Zinsen. Das Risiko, das mit dem verfrühten Abschluss eines Forward-Darlehens einhergeht, wird jedoch immer überschaubarer. Wissenswert ist zudem: Bei einem Kredit von 100.000 Euro bedeuten 0,25 Prozent Zinsunterschied bei einer Zinsbindung von zehn Jahren eine Restschuld-Differenz von etwa 2.100 Euro. Ein ärgerlicher Verlust. Wer dank der so erkauften Sicherheit besser schläft, hat mit dem Abschluss aber trotzdem vieles richtig gemacht.