Forward-Darlehen Vergleich – Zinsen für Anschlussdarlehen im Voraus sichern

Wer heute schon an morgen denkt, spart langfristig. Zum Beispiel durch den Abschluss eines Forward-Darlehen, auch Forward-Kredit genannt. Diese Produkte sind eine clevere Lösung für vorausschauende Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung in den kommenden Monaten oder Jahren endet und die bei der Anschlussfinanzierung keine bösen Überraschungen erleben wollen. 

Mit dem Zinsvergleich von FMH.de finden Sie schnell und einfach das beste Forward-Darlehen für Ihre Bedürfnisse.

Das Wichtigste in Kürze 

Planungssicherheit: Sie haben Angst vor steigenden Zinsen? Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuellen Konditionen bis zu 60 Monate im Voraus. Eine perfekte Möglichkeit für Eigentümer, die auf absehbare Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen. 

Kosten: Die Zinssicherheit lassen sich die Banken mit unterschiedlich hohen Forward-Aufschlägen auf den Zinssatz bezahlen. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher sind die Kosten. 

Risiko: Die Zinsen sind seit Abschluss des Forward-Darlehens nicht gestiegen, sondern gesunken? In diesem Fall müssen Sie trotzdem den vereinbarten Forward-Zins bezahlen.  

Tipp: Wie überall gibt es bessere und schlechtere Angebote. Ein Vergleich der Offerten von Banken und Vermittlern lohnt sich – denn die Konditionen unterscheiden sich erheblich.

Für jeden das richtige Forward-Darlehen

• Für alle, die heute schon an morgen denken: Bei Haus & Wohnen sichern Sie sich schon jetzt den passenden Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. Finanzierungsberaterin Armanda Rodriguez begleitet Sie persönlich – ausgezeichnet mit dem FMH-Zertifikat für Baufinanzierungsvermittler mit gutem Kundenservice.
• Für alle, die clever vorsorgen wollen: Bei der Allianz sind die ersten 12 Forward-Monate kostenlos, danach fällt ein Aufschlag von nur 0,01 % pro Monat an – mit bis zu 36 Monaten Vorlaufzeit. So sichern Sie sich attraktive Zinsen, bevor sie wieder steigen.
• Für langfristige Planer: Die DEVK gehört zu den TOP-Anbietern für Forward-Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit und Vorlaufzeit – ideal für alle, die Zinssicherheit und Stabilität über viele Jahre wünschen.

Was ist ein Forward-Darlehen? – Definition und Besonderheiten 

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Immobilieneigentümer können damit einen Kreditvertrag für die Zukunft abzuschließen –und sich die aktuellen Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben lassen. 
Die Bank garantiert ihnen den vereinbarten Zinssatz bis zum Starttermin der Anschlussfinanzierung. Bereitstellungszinsen fallen nicht an. Stattdessen verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag. Er lässt sich mit einer Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen vergleichen. Spürbar wird dieser Aufpreis aber vor allem bei langen Vorlaufzeiten. Bei kurzen Intervallen von bis zu zwölf Monate kann es hingegen sein, dass die eine oder andere Bank auf den möglichen Forward-Aufschlag verzichtet. 

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen? – Sicherheit und Kalkulation 

Das Prinzip ist einfach: 
Eigentümer, deren Zinsbindung auf absehbare Zeit endet, unterzeichnen deutlich vor diesem Termin bereits einen Darlehensvertrag über eine Summe, die erst deutlich später als Anschlussdarlehen eingesetzt wird. Die Vorlaufzeiten reichen von wenigen Monaten bis zu fünf Jahren.   

Bis zu diesem Stichtag, also dem Ablösetermin des bestehenden Darlehens, zahlen Kunden keine Raten und auch keine Bereitstellungszinsen. Der Vertrag ruht, aber der Zinssatz steht bereits fest. 

Ein Beispiel:

Ein Baudarlehen endet in 22 Monaten. Dieser Zeitraum markiert die Forward-Periode / Vorlaufzeit). Zu diesem Zeitpunkt hat der Kunde noch Schulden in Höhe von 200.000 Euro. Der Objektwert der Immobilie liegt bei etwa 400.000 Euro. 

Nach der intensiven Lektüre einschlägiger Veröffentlichungen erwartet der Kunde, dass der Sollzins für ein Anschlussdarlehen in 22 Monaten 4,2 Prozent betragen wird. Das ist deutlich mehr als der aktuelle Zinssatz – inkl. einem Forward-Aufschlag von 0,26 Prozent, der nur 3,60 Prozent liegen würde. 

Der Kunde möchte bei dem neuen Darlehen von seiner Restschuld vier Prozent pro Jahr tilgen. Welche Auswirkungen der Abschluss eines Forward-Darlehens hätte, belegt der folgende Vergleich: 

Szenario 1 – Ohne Forward-Darlehen: 
Angenommener Zins bei Anschlussfinanzierung in 22 Monaten, zehn Jahre fest 4,20 Prozent 
→ Monatliche Rate: 1.367 Euro 
→ Gesamtkosten: 164.000 Euro bei 64.791 Euro an Zinsanteil; Restschuld 100.790,78 Euro 

Szenario 2 – Mit Forward-Darlehen (Sollzins Okt.2025 gleich 3,6 Prozent): 
→ Monatliche Rate unterstellt: 1.367 Euro (geringere Zinsen fließen in zusätzliche Tilgung) 
→ Gesamtkosten: 164.000 Euro bei 53.458 Euro Zinsanteil; Restschuld 89.457,18 Euro 

Die Entscheidung für das Forward-Angebot spart unserem Kunden also 11.333 Euro – vorausgesetzt, die Zinsen steigen, wie erwartet. 

Doch was passiert, wenn sich der Zinssatz anders entwickelt? 

Unterstellt, die Konditionen für Darlehen wären in 22 Monaten wider Erwarten günstiger als die heute üblichen Zinsen und lägen bei 3,20 Prozent. In diesem Fall wäre ein Forward-Darlehen ein Verlustgeschäft. 

Unser Beispielkunde müsste nun dennoch 3,6 Prozent Zinsen bezahlen und hätte einen Schaden von 7.127 Euro. 

👉 Ein Forward-Darlehen ist immer eine Wette auf steigende Zinsen – und damit stets mit einem gewissen Risiko verbunden. Entsprechend gilt es, die Vor- und Nachteile dieser Form der Anschlussfinanzierung gegeneinander abzuwägen. 

Zinsentwicklung der Hypothekenzinsen der letzten 66 Monate 

Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens 

Vorteile: Sicherheit und Planung 

• Schutz vor steigenden Zinsen – Sie sichern sich Ihre Konditionen (und ihren Nachtschlaf) langfristig. 
• Klare Kalkulationsbasis – Ihre zukünftige Rate steht schon heute fest. 
• Frühzeitige Planung – besonders wertvoll bei hohen Restschulden und/oder einem überschaubaren Familienbudget. 

Nachteile: Eingeschränkte Flexibilität 

• Mehr oder minder hoher Zinsaufschlag je nach Vorlaufzeit. 
• Verpflichtung zur Abnahme des Darlehens, selbst wenn die Zinsen wider Erwarten fallen. 
• Banken müssen selbst bei Bereitschaft, eine Nichtabnahmeentschädigung zu bezahlen, die Kündigung wegen eines ungünstigen Zinssatzes nicht akzeptieren. 

Für wen eignet sich ein Forward-Darlehen?

Eigentlich sollte sich jeder Immobilienbesitzer, bei dem noch ein Folgedarlehen ansteht überlegen, ob eine vorzeitige Anschlussfinanzierung / Forward-Darlehen sinnvoll sein könnte.  Es gibt aber selten eine klare Empfehlung, ob ein solches Darlehen lohnt, weil es keine Garantie gibt, dass sich die Zinsen in den nächsten Jahren nach oben bewegen.  

Eine gute Option könnte ein Forward-Darlehen für diese Zielgruppe sein: 

1. Sicherheitsbewusste Kreditnehmer 
Planungssicherheit steht im Vordergrund – wer keine bösen Überraschungen durch steigende Zinsen erleben möchte, ist hier richtig. 

2. Familien und Ruheständler 
Forward-Darlehen verhindern unerwartete Mehrbelastungen und sind deshalb zu empfehlen, wenn die monatlichen Mittel begrenzt sind. 

Zinssituation und Marktvergleich 2025 

Entwicklung im Jahr 2025 

Nachdem sich die Inflation seit 2024 wieder abgeschwächt hat und die Politik einen Teil des verlorenen Vertrauens zurückgewonnen hat, haben sich auch die Bau- und die Forward-Zinsen etwas normalisiert. Erstere lagen im Jahr 2025 in einem Korridor für erstklassige Beleihungsausläufe zwischen 3,30 und 3,75 Prozent für zehn Jahre fest. 
Forward-Darlehen kosteten im selben Zeitraum für zehn Jahre fest und 36 Monate Forward-Periode zwischen 3,40 und 3,90 Prozent. 

Zinskommentar (Stand Oktober 2025) 

Auch wenn die Berliner Politik sicher nicht ohne Einfluss auf die Bewertung der Kreditwürdigkeit unseres Landes ist, muss man doch festhalten: Die Abhängigkeit von globalen Finanzmärkten ist inzwischen noch deutlich größer.  

Eigentlich sollte angesichts der derzeitigen Entwicklung in Deutschland eine gewisse Aufbruchstimmung herrschen. Weil die, globalen Investoren aber nach wie vor nicht sicher sind, wo sie ihr Geld bei der höchsten Rendite am besten anlegen, verändern sich die Renditen der deutschen Bundesanleihen stetig, und in ihrem Schlepptau auch die Bauzinsen. Dieses Phänomen wird vermutlich bis weit ins Jahr 2026 anhalten. 

Optionen zum Forward-Darlehen

Empfehlung von FMH.de: 
Es ist schwierig, die Zinsentwicklung für mehrere Jahre im Voraus einzuschätzen. Daher liegt der ideale Zeitraum für ein Forward-Darlehen nach unserer Einschätzung bei maximal 36 Monate Vorlaufzeit. Man muss sich eben immer bewusst machen, dass es weltpolitische Veränderungen geben kann, die unerwartete Zinsausschläge, in die eine oder andere Richtung auslösen. 

Bank oder Vermittler – wer bietet das beste Forward-Darlehen? 

Jeder Baufinanzierungskunde sollte rechtzeitig (bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsfestschreibung) bei seinem Kreditgeber vorsprechen und sich nach dessen Bedingungen für ein Forward-Darlehen erkundigen. Der Vorteil eines solchen Vorgehens: Die Hausbank kann in den hausinternen Vorgang schauen und in Echtzeit die gewünschten Informationen produzieren. Der Nachteil: Die eigene Bank liefert im Normalfall nicht unbedingt die Spitzenkonditionen für eine vorgezogene Anschlussfinanzierung. 

Dennoch lohnt dieses Vorgehen. Denn nun hat der Kunde (oder die Kundin) zumindest schon einen Orientierungswert und kann die Offerten anderen Anbieter damit vergleichen. 

Dabei sind Immobilienbesitzer keineswegs auf Banken beschränkt. Auch Baufinanzierungsvermittler sind eine hervorragende Anlaufstelle, da sie mit einer großen Anzahl von Banken zusammenarbeiten und damit einen hervorragenden Marktüberblick haben, wer für welche Vorlaufzeiten die besten Konditionen bietet. 

So unterstützt Sie Künstliche Intelligenz bei der Wahl des passenden Vermittlers 

Wer den passenden Baufinanzierungsvermittler für die eigene Anschlussfinanzierung sucht, kann über KI nach den besten Angeboten suchen: Dafür geben Interessenten einfach nur ein „bester Vermittler, Forward-Darlehen und den Ort“. Wichtig ist es zudem, nach Möglichkeit Vermittler zu bevorzugen, die von der Redaktion des Handelsblatts in Zusammenarbeit mit  FMH.de als besonders kundenorientiert ausgezeichnet wurden.  

Unterschiede von Bank und Vermittler 

Pauschal lässt sich diese Frage, wer das beste Forward-Darlehen anbetet, kaum beantworten, zumal Baufinanzierungsvermittler ihre Kunden an Banken vermitteln. Es geht bei dieser Überlegung mehr um die Zahl der möglichen Angebote, die Dienstleistung des Vermittlers und die Betreuung.  

Grundsätzlich aber haben beide Varianten ihren Charme. 

Banken 

• Bieten Forward-Darlehen selten aktiv und mit langer Vorlaufzeit an.  
• Bestandskunden erhalten Forward-Darlehen mit extrem wenig Aufwand, 
• Bieten leider bei der ersten Anfrage selten die besten Zinsen.  

Unabhängige Vermittler 

• Professionelle Vermittler wissen, welche Bank oder Versicherungen welche Vorlaufzeit (Forward-Periode) anbietet – und wo es die besten Konditionen gibt.  
• Vermittler pflegen oft auch gute Kontakte zur Hausbank des Kunden und können die Abwicklung des alten Vertrages dort unterstützen. 
• Forward-Darlehen sind ein relativ beliebtes Geschäft, da sich die Vorgänge digital abwickeln lassen und die Kunden bei den Geldgebern gern gesehen sind. 

Fazit: Sicherheit durch Planung 

Ein Forward-Darlehen ist kein Spekulationsprodukt, sondern eine strategische Absicherung. Wer steigende Zinsen erwartet, kann mit einem frühzeitig geschlossenen Vertrag mehrere Tausend Euro sparen und die Finanzierung langfristig stabil halten. Es kann aber auch passieren, dass sich die Zinsen nicht wie erwartet entwickeln. Deshalb sollte auch die Forward-Periode nicht allzu lange sein. 

Trotz aller Risiken ist ein Forward-Darlehen für viele Immobilieneigentümer zu empfehlen, auch und gerade wegen dieser Vorteile: 

• Zinsen lassen sich für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern 
• Kunden müssen sich nach der Unterschrift keine Gedanken mehr um die Zinsentwicklung machen. 
• Anschlussfinanzierer sind begehrte Kunden bei den Banken. Wer einen unabhängigen Marktvergleich nutzt und sich das Beste der vielen Angebote aussucht, kann sehr viel Geld sparen.