Aktuelle Hypothekenzinsen im Vergleich – So finden Sie den besten Zins für Ihr Vorhaben

Das Wichtigste in Kürze 

Kernpunkt: Zinsen sind wichtig. Der niedrigste Zinssatz allein macht aber noch keine perfekte Baufinanzierung. Auch Tilgungsquote, Objektwert und Eigenkapital beeinflussen, welcher Anbieter zu Ihren Bedürfnissen passt. 

Zinsentwicklung: Weltpolitische Unsicherheiten beeinflussen die Zinsentwicklung, deshalb sind profunde Prognosen unentbehrlich, um die richtige Entscheidung zu treffen. 

Baufinanzierung verstehen: Baufinanzierungsverträge verwenden ihre ganz eigenes Fachvokabular: Wir erklären Ihnen, was sich hinter den Begriffen verbirgt. 

Bank oder Vermittler? Bankberater entscheiden nur selten persönlich über die Kreditvergabe und Bedingungen. Um sich möglichst viele Optionen offen zu halten, sind Vermittler daher eine gute Wahl: Sie haben Zugriff auf viele Institute und beherrschen die digitalen Anforderungen. 

Zinsvergleich: Unser Zinsvergleich liefert Ihnen wichtige Anhaltspunkte zu den möglichen Konditionen, die tatsächliche Kreditvergabe basiert jedoch auf den von Ihnen eingereichten Unterlagen. 

Was Sie über Hypothekenzinsen wissen müssen 

Der Hypothekenzins ist der Preis, den Sie dafür zahlen, wenn sie sich bei einer Bank Geld leihen, um eine Immobilie zu kaufen. Er entscheidet, wie schnell Sie schuldenfrei sind und wie hoch Ihre monatliche Belastung ausfällt. Schon kleine Zinsunterschiede führen über die typische Laufzeit von zehn oder 15 Jahren zu Tausenden Euro Ersparnis – oder Mehrausgaben 

Abhängigkeit der Bauzinsen von vielen Faktoren

Zinsbindung: Der Begriff beschreibt den Zeitraum, für den die Bank ihnen einen bestimmten Zinssatz garantiert. In den meisten Fällen sind die Bauzinsen bei längeren Zinsbindungen – Dauer der garantierten Zinssicherheit – etwas höher als bei kürzer laufenden Fristen. Die üblichen Zinsbindungen reichen von fünf Jahren bis 30 Jahre. Es gibt aber auch Verträge, die ein und denselben Zinssatz für die gesamte Finanzierungsdauer festschreiben (Volltilgerdarlehen). 

Finanzierungsdauer: Diese ist selten identisch mit der Zinsfestschreibung (Zinsbindung). Die meisten Kunden müssen (oder wollen) nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist daher umschulden – oder ihre Schulden vorzeitig tilgen. 

Ganz generell ist die Finanzierungsdauer abhängig von der Höhe der Tilgungsquote und, dem Zinssatz 

Hier einige Beispiele mit unterschiedlichem Zins und Tilgungshöhe.

Wenn Sie selbst verschiedene Szenarien durchspielen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Tilgungsrecher.

Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins

Die obige Tabelle zeigt, dass der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins in Abhängigkeit von der Höhe des Sollzinses wächst. Das überrascht zunächst, da die Banken keine Bearbeitungsgebühren verlangen dürfen. Doch die Differenz ergibt sich daraus, dass Sie als Kunde die Raten jeweils am Monatsende bezahlen. Würde die Bank akzeptieren, dass Kunden die gesamte Rate am Jahresende bezahlen müssten, wäre Sollzins und Effektivzins gleich hoch.  

Sollzins und Effektivzins bei Bausparkassen

Bei Baufinanzierungen in Verbindung mit Bausparverträgen dürfen die Anbieter noch mit Abschlussgebühren arbeiten. Das erhöht den Effektivzins zusätzlich. Wer bei der Finanzierung (auch) einen Bausparvertrag einsetzen will, sollte dort also vor allem auf den Effektivzins achten, den die Banken für die gesamte Finanzierungsdauer angeben müssen und nicht nur für die ersten Jahre. 

Wichtig: Unsere Vergleichsrechner zeigen Ihnen immer transparent beide Zinssätze an. 

Folgende Faktoren bestimmen Ihre individuellen Zinsen 

Welche Konditionen eine Bank Ihnen gewährt, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die wichtigsten sind Ihr Eigenkapitaleinsatz, die Werthaltigkeit des Kaufpreises bzw. der Immobilie, der Beleihungsauslauf und Ihre Bonität. Der Zinssatz, den Sie von der Bank erhalten, ist also immer ein individuelles Angebot auf Basis dieser Parameter. 

• Eigenkapital: Je höher Ihre Ersparnisse sind, desto weniger Risiko besteht für den Geldgeber, da er nur einen kleineren Teil der Immobilie finanzieren muss. Man spricht in diesem Fall auch von einem geringen Beleihungsauslauf (etwa bis 60 Prozent des Kaufpreises). Wenig Eigenmittel bedeuten hingegen einen hohen Beleihungsauslauf (mehr als 80 Prozent des Kaufpreises). Dieses höhere Risiko lassen sich die Banken meist über höhere Zinsen bezahlen. 
• Bonität (SCHUFA-Score): Ein gutes Einkommen, ein sicherer Arbeitsplatz und eine tadellose SCHUFA-Auskunft sind Voraussetzung für eine Baufinanzierung. 
• Objektwert und Lage: Die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie (Beleihungswert) ist nicht nur vom Zustand ihres Wunschobjekts abhängig, sondern auch von dessen geografischer Lage. Ein in die Jahre gekommenes Haus in der Münchener Innenstadt kann daher deutlich wertvoller sein als ein brandheuer Architektenbau im Brandenburger Land. Die drei wichtigsten Kriterien bei der Wertermittlung von Immobilien sind daher nach wie vor Lage, Lage und Lage.  
• Banken beziehen ihre Zinsangaben nicht immer auf den Kaufpreis, sondern oft auf den Beleihungswert, der sehr oft pauschal zehn Prozent niedriger angesetzt wird als der eigentliche Kaufpreis. Wenn eine Bank bis 100 Prozent des Beleihungswertes finanziert, sind das also sehr oft nur 90 Prozent des Kaufpreises oder sogar weniger. Es ist daher elementar, die Bezugsgröße des Geldgebers zu kennen.

Aktuelle Zinsentwicklung und Prognose für 2025/2026

Die langfristigen Hypothekenzinsen sind relativ unabhängig von den Leitzinsveränderungen der EZB. Viel wichtiger ist die Entwicklung der deutschen Bundesanleihe. Wer sich Gedanken macht über die Entwicklung der Bauzinsen, sollte Überlegungen anstellen wie sich die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe entwickeln könnte. 

Zins-Kommentar (Stand 10/2025) 

Die Zinsen bewegen sich momentan seitwärts auf einer Spanne zwischen 3,5 und vier Prozent. Aktuell ist nicht von großen Veränderungen auszugehen, weil zum einen die großen Investoren (Fonds, Versicherungen, Stiftungen) viel Vertrauen in die deutsche Politik haben, dass Deutschland es schafft, die Wirtschaft in Schwung zu bringen und die hohen zusätzlichen Schulden langfristig bedienen kann. Aktuell ist den Investoren die Sicherheit lieber als eine hohe Rendite. Dies kann sich aber immer wieder ändern und dann zu Renditeveränderungen führen und gleichzeitig zu Anpassungen bei den Bauzinsen.

Diese kleine Grafik zeigt den geringen Einfluss der EZB auf die Bauzinsen und den fast direkten Zusammenhang zu den Renditen der Bundesanleihen.

Fazit: Weil viele weltpolitische Einflüsse das Anlegerverhalten (Bundesanleihe) bezüglich Sicherheitsaufschläge verändern, gehe ich derzeit - für die nächsten Monaten - nur von geringen Bauzinsanpassungen von 0,5 Prozentpunkten nach oben und unten aus.

Die Machtspiele der drei Staaten – USA, China und Russland -, lassen eigentlich keine langfristigen Überlegungen zu. Das erzeugt nicht nur geopolitische Verwerfungen, sondern beeinflusst auch die Wirtschaft, die Anleger und am Ende auch die Kreditzinsen.

Bank oder Vermittler: Wer bietet die beste Baufinanzierung? 

Ein entscheidender Schritt auf dem Weg zur Baufinanzierung ist die Wahl des richtigen Ansprechpartners. Hier gibt es fundamentale Unterschiede, je nachdem, an wen sich ein Interessent mit seinem Anliegen wendet.

Unsere klare Empfehlung:

Verlassen Sie sich nicht nur auf Ihre Hausbank. Ein unabhängiger Vermittler findet oft bessere Konditionen, da er den gesamten Markt im Blick hat. Ist dieser Vermittler von FMH.de und dem Handelsblatt mit einem Zertifikat ausgezeichnet, kann man zudem sicher sein, dass der oder die Betreffende auch kundenorientiert arbeitet.

Die richtige Wahl der Zinsbindung und Tilgung 

Die Höhe der Tilgungsquote und die Dauer der Zinsbindung haben maßgeblichen Einfluss auf die Konditionen, die Kunden für ihr Anschlussdarlehen nach dem Ende der ersten Zinsfestschreibung erhalten. 

Die Zinsbindung (Planungssicherheit vs. Flexibilität) 

Die meisten Käufer entscheiden sich für eine Zinsbindung zehn oder 15 Jahren. Aber auch Festschreibungen über 20, 25 oder sogar 30 Jahre sind möglich. Wer davon ausgeht, dass die Zinsen in der näheren Zukunft sinken werden, kann sich auch für fünf Jahre fest entscheiden. Damit kann er bereits nach einem halben Jahrzehnt umschulden und vermeidet die sonst fälligen Entschädigungszahlungen an die Bank. Sie fallen bei einer vorzeitigen Vertragskündigung länger laufender Verträge an (Vorfälligkeitsentschädigung). 

• 10 Jahre fest: Die häufigste Zinsbindung und eine überschaubare Zinsfestschreibung. Sie ist der Standard für Zinsmeldungen. 
• 15 Jahre fest und länger: Je nach Zinsbindung leicht höhere Zinsen. Dafür mehr Planungs- und Zinssicherheit. Zudem besteht die Möglichkeit, das Darlehen nach zehn Jahren kostenfrei ab Vollauszahlung der vollständigen Kreditsumme mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zu kündigen. Dies ist im §489 BGB geregelt. 

Die optimale Tilgungsrate – ein Rechenbeispiel, das überzeugt 

Die anfängliche Tilgungsquote in Prozent bestimmt, wie schnell ein Kunde seinen Kreditbetrag zurückzahlt. Schon ein kleiner Unterschied hat massive Auswirkungen auf die Restschuld und die Gesamtlaufzeit des Baudarlehens.

Unsere Empfehlung

Wählen Sie möglichst zwei Prozent Tilgung pro Jahr und halten Sie sich zugleich die Möglichkeit offen, die Quote im Laufe der Zeit zu verändern oder Sondertilgungen vorzunehmen. So schaffen Sie optimale Bedingungen für eine schnellen Schuldendienst, der sich Ihrem Leben anpasst.

Weitere Faktoren: Nebenkosten des Immobilienerwerbs und Flexibilität 

Auch wenn der Kaufpreis den Löwenanteil beim Immobilienerwerb ausmacht: Auch die Nebenkosten sind ein wichtiger Posten. Je nachdem, in welchem Bundesland das Haus oder die Wohnung liegt, können diese Nebenkosten schnell zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. 

Als Faustregel gilt: Käufer bzw. Bauherren sollten die Nebenkosten möglichst aus dem Eigenkapital bezahlen, weil diese Kosten das Immobilienobjekt nicht werthaltiger machen. 

Was verursacht die Nebenkosten beim Immobilienkauf – und in welcher Höhe?

So setzen sich die Nebenkosten zusammen: 

• Grunderwerbsteuer: Sie beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Bayern ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent mit Abstand am niedrigsten. Das Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg verlangen mit 6,5 Prozent am meisten. 
• Notar- und Grundbuchkosten: Sie betragen zwischen 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises. 
• Maklercourtage: Sie kann bis zu 3,57 Prozent inkl. MwSt. ausmachen. Unwichtig, wie hoch die Maklerkosten angesetzt werden, sie müssen immer von Verkäufer und Käufer in gleichen Teilen bezahlt werden. 

Ein Darlehen zur Baufinanzierung läuft in vielen Fällen 30 Jahre oder länger. Um auf Veränderungen in den eigenen Lebensumständen reagieren zu können, sollten Kunden sich möglichst viele Option offenhalten, um die monatlichen Belastungen entsprechend anzupassen. Wer etwa erbt oder einen deutlich besser dotierten Job antritt, dem kann es helfen, die Tilgungsquote deutlich nach oben zu setzen. Wer hingegen krank wird oder seinen Job verliert, für den sind Korrekturen nach unten hilfreich. 

Flexible Vertragsgestaltung 

Wer langfristig Kosten sparen und flexibel bleiben will, sollte darauf achten, dass die Baufinanzierung folgende Gestaltungsmöglichkeiten enthält. 

• Sondertilgungen: Viele Banken erlauben Sondertilgungen bis fünf Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr, ohne dafür einen Zinsaufschlag zu verlangen. Wer sich die Möglichkeit offenhalten will, bis zu zehn Prozent pro Jahr außerplanmäßig zu tilgen, sollte einen Zinsaufschlag von etwa 0,1 Prozent einkalkulieren. 
• Tilgungssatzwechsel: Diese Option ist fast noch wichtiger als die Möglichkeit zur Sondertilgung, weil sie Ihnen eine Anpassung der monatliche Ratenhöhe, ohne spezielle Erlaubnis der Bank, ermöglicht. Wie häufig ein solcher Schritt erlaubt ist, hängt vom Vertrag ab. Allerdings darf eine Mindesttilgung von einem Prozent pro Jahr nicht unterschritten werden.  
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: Bereitstellungszinsen sind Kosten, die Banken verlangen, wenn ein Kunde einen schon bereitgestellten Kreditbetrag nicht zeitnah abruft. Gerade bei Neubauten oder Kaufobjekten mit ausgedehnten Sanierungsarbeiten kommt das sehr oft vor, da Käufer hier in der Regel nur nach Bauabschnitt bezahlen. Da diese Gebühren schnell bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme ausmachen – und zwar pro Monat – sollten Kunden auf eine möglichst lange freie Zeit (idealerweise zwölf Monate oder mehr) ohne diese Gebühren achten.

Speziell für Bestandskunden: Anschlussfinanzierung, Umschuldung oder Forward-Darlehen 

Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Monaten aus und ihre Ersparnisse reichen nicht aus, um die Restschuld abzutragen? Dann stehen Sie vor der Entscheidung zwischen einer Prolongation ihres Darlehens (Verlängerung bei der Hausbank) oder einer Umschuldung (Wechsel zur Konkurrenz).  

Dauert es bis zum Ende der Zinsbindung noch bis zu fünf Jahre, können und sollten Sie allerdings auch schon über die Zinsentwicklung nachdenken und erwägen, ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen. 

• Ab wann sollten Sie sich über eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen? Beginnen Sie mit den Verhandlungen mit Ihrer Hausbank spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Dann haben Sie noch genügend Zeit, sich um bessere Angebote zu bemühen, wenn die Offerte ihres Stammberaters Sie nicht zufriedenstellt. Grundsätzlich raten wir allen Kunden dazu, sich auch bei der Konkurrenz umzuhören und die Konditionen zu vergleichen. Vielfach lassen sich dadurch Tausende Euro sparen. 
• Welche Besonderheiten gelten bei einer Umschuldung?  Ein solcher Schritt ist oft einfacher, als gedacht. Denn als Umschuldungskunde sind sie bei anderen Banken ein gern gesehener Kunde. Der Grund: Sie haben bewiesen, dass Sie schon zehn Jahre und länger pünktlich Ihre Raten bezahlt haben. Zudem ist die Restschuld deutlich kleiner als bei der ersten Finanzierung und der Immobilienwert in der Regel deutlich gestiegen. Alles in allem also ideale Bedingungen für eine neue Bank.  

Forward-Darlehen: Wenn Sie in den kommenden Jahren steigende Zinsen befürchten und Ihre Zinsbindung erst in einem bis fünf Jahren ausläuft, sollten Sie über den Abschluss eines Forward-Darlehen nachdenken. Damit sichern Sie sich für einen geringen Zinsaufschlag die aktuellen Zinsen bereits für die Zukunft.

Tipp: Ein unabhängiger Vermittler kann Ihnen bei Anschlussfinanzierungen in jedem Fall gute Dienste leisten. Anschlussfinanzierer sind begehrte Kunden der Banken - das geringere Finanzierungsrisiko und die meist hohe Tilgungsquote bei der „zweiten Runde“ der Baufinanzierung sind ideale Voraussetzungen für jede Kreditanfrage.  Zusätzlich – oder zur ersten Orientierung – empfehlen wir Ihnen, den unabhängigen Forward-Darlehen-Vergleich von FMH .de zu nutzen.  

Fazit zur Baufinanzierung und zum Hypothekenzinsen-Vergleich 

Die Entscheidung für eine Baufinanzierung ist eine der weitreichendste finanzielle Weichenstellung im Leben. Ob für einen Kauf, den Bau des Familienheims oder eine Umschuldung – die Zinskonditionen eines Hypothekendarlehens legen Ihre monatliche Belastung für viele Jahre fest. Wer vorschnell entscheidet, verschenkt oft fünfstellige Summen. Ein umfassender, tagesaktueller Vergleich hingegen kann ihnen helfen, das richtige Produkt zu wählen – und unnötige Kosten zu vermeiden.  

Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich nicht nur einen günstigen Effektivzins für Ihr Immobilien-Vorhaben sichern, sondern auch was alles zu einer idealen Baufinanzierung dazugehört.