Die eigene Baufinanzierung planen

So finden Sie die optimale Baufinanzierung 

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, kommt – in den allermeisten Fällen – nicht umhin, einen Kredit aufzunehmen. Die meisten Bauherren oder Käufer legen dabei vor allem Wert auf besonders niedrige Zinsen. Doch eine gute Baufinanzierung zeichnet sich nicht nur durch niedrige Zinsen und eine möglichst lange Zinsbindung aus. Wer sich, womöglich über Jahrzehnte hinweg verschuldet, sollte auch darauf achten, dass sich die Tilgungsquoten anpassen lassen, wenn sich die Lebensumstände verändern.   

Doch wie finden Kunden den richtigen Partner für das Projekt Baufinanzierung? Welche besonderen Hürden sind in der aktuellen Marktsituation zu überwinden? Und welche Anforderungen sollten Kunden an die Beratung durch Banken und Vermittler stellen?   Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie eine Baufinanzierung optimal planen, worauf Sie achten sollten und welche Hilfsmittel – wie etwa Baufinanzierungsrechner – Ihnen dabei helfen können. 

Das Wichtigste im Überblick 

• Ohne Hypothekendarlehen ist der Haus- oder Wohnungskauf kaum möglich. 
• Eine gute Baufinanzierung besteht nicht nur aus niedrigen Zinsen, sondern wichtig sind auch eine lange Zinsbindung und flexible Tilgungsoptionen. 
• Banken verlangen in der Regel 20 Prozent und mehr an Eigenkapital - mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Ist das noch zeitgemäß? 
• Mit guten Baufinanzierungsrechnern ermitteln Sie schnell, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und was auf Sie zukommt. 
• Bank oder Vermittler: Der richtige Partner entscheidet auch über die passende Baufinanzierung. 

Hypothekendarlehen: Nachfrage bleibt auf hohem Stand 

Die Geldanlage, in der es sich wohnen lässt, wird immer beliebter. Bereits vor zehn Jahren vergaben Banken und Versicherungen rund 177 Milliarden Euro für neue Baudarlehen. Im Jahr 2024 waren es laut dem Marktforschungs- und Datenportal bereits knapp 206 Milliarden – nach dem absoluten Hoch im Jahr 2021. Damals lag das Volumen, auch wegen der damals historisch guten Konditionen, bei sagenhaften 299,6 Mrd. Euro.  

Seitdem ist auf der Welt und am Zinsmarkt einiges passiert. Der durchschnittliche Effektivzins für Baudarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung ist aber immer noch vergleichsweise günstig: Zwischen 2000 bis 2025 betrug er im Schnitt 3,33 Prozent. Im September 2025 mussten Bauherren und Käufer im Mittel 3,71 Prozent Zinsen zahlen.  

Das ist angesichts steigender Immobilienpreise und deutlich anziehender Mieten in den Ballungsräumen kein schlechter Ausgangspunkt, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. 

Grundsätzliche Überlegung: Wann lohnt es sich, zu kaufen? 

Um eine wohlüberlegte Entscheidung zu treffen, lohnt es sich zunächst, die Kosten eines dauerhaften Mietverhältnisses zu ermitteln und diese später mit dem (finanzierbaren Kaufpreis) zu vergleichen. Dabei hilft bereits eine stark vereinfachte Rechnung: Wer 700 Euro pro Monat an Kaltmiete zahlt, überweist selbst bei einer unrealistischen Mietsteigerung von null Prozent in den kommenden vier Jahrzehnten 336.000 Euro an den Vermieter. Beläuft sich die Mietsteigerung auf durchschnittlich nur drei Prozent im Mittel sind es schon 633.000 Euro.  

Wichtig: Rechnen statt träumen 

Wer sich vor diesem Hintergrund dazu entscheidet, das Projekt Hauskauf in Angriff zu nehmen, soll sich allerdings nicht direkt auf die Suche nach der Traumimmobilie machen. Beginnen sollten Kaufinteressenten hingegen mit einer genauen Evaluation der eigenen Vermögensverhältnisse. Im Anschluss empfiehlt es sich, dieses Ergebnis mit den Anforderungen abzugleichen, die Banken bei der Kreditvergabe stellen. Dabei spielt es auch eine Rolle, wie lange es dauern wird, bis das Haus oder die Wohnung abbezahlt ist.  Denn wenn ein Darlehen vor Eintritt ins Rentnerleben noch nicht komplett getilgt sein wird, fragen die Banken auch nach den prognostizierten Einnahmen im Rentenalter – so will es der Gesetzgeber. 

Besonders einfach gelingt dieser erste Schritt mit dem Hauskaufrechner von FMH.de.  Anhand von Einkommen, Familiengröße, angespartem Eigenkapital und den pauschalen Belastungsvorgaben vieler Banken errechnet das Tool, wieviel Haus ein Interessent sich leisten kann. Dabei werden der maximale Preis und die Darlehenshöhe auch mit Blick auf die maximale Tilgungsdauer ermittelt – bzw. dem Datum, ab dem ein Käufer schuldenfrei sein will.  

Wieviel Eigenkapital braucht es für den Hauskauf? 

Eines vorab: Ohne Ersparnisse klappt die Baufinanzierung nur selten. Zwar müssen Banken nach den Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vermehrt auf die langfristige Bedienbarkeit des Kredites achten – und weniger auf die eigenen Sicherheiten. Dennoch sind die wenigsten Banken bereit, das komplette Risiko einer Baufinanzierung zu schultern und verlangen von ihren Kunden in der Regel zumindest ein Eigenkapital in der Höhe der Kaufnebenkosten. Sie betragen, je nach Bundesland, bis zu zehn Prozent des Kaufpreises und setzen sich aus folgenden Komponenten zusammen:  

• Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland.  
• Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,75 Prozent). 
• Makler und Vermittlungskosten (normalerweise um die drei Prozent zzgl. Mehrwertsteuer)  

Diese pauschalen Vorgaben helfen fürs grobe, aber Sie wollen bestimmt wissen, wie hoch die Rate überhaupt für Sie sein darf.  

So rechnen Sie aus, welche Monatsbelastung Sie tragen können  

Am Anfang jeder Baufinanzierung sollte ein persönlicher Kassensturz stehen: Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss wissen, welche Ein- und Ausnahmen ihm oder ihr jeden Monat und jedes Jahr entstehen – und was die freien Mittel sind. 

Tipp: Nutzen Sie dazu den Haushaltsrechner von FMH.de und rechnen Sie nur mit dem Nettoeinkommen und den Zahlungen, die regelmäßig eingehen. Als Selbstständiger können Sie Ihre Einkünfte der vergangenen drei Jahre als Grundlage ansetzen. 

Mit Blick auf Ihre Ausgaben hilft Ihnen der Haushaltsrechner von FMH.de dabei, nichts zu vergessen. Er fächert ihre Unkosten nach Kategorien auf, so dass Sie bequem eintragen können, was Ihr Lebensunterhalt normalerweise kostet, welche Beträge Sie für Versicherungen ausgeben, was in die Geldanlage und die Altersvorsorge fließt und was Ihr Auto, Ihre Urlaube und Ihre Hobbys kosten.  

Wichtig: Sollten Sie feststellen, dass ihre derzeitigen Ausgaben wenig Spielraum lassen, kann die Versuchung groß sein, einige Posten zu streichen, um finanziell besser dazustehen. Das allerdings ist ein riskantes Vorgehen, denn die Erfahrung lehrt, dass es nur wenige Käufer durchhalten, den Gürtel dauerhaft enger zu schnallen und liebgewonnene Gewohnheiten aufzugeben. Hinzu kommt, dass kosmetische Eingriffe an den eigenen Finanzen bei den Banken nicht immer gut ankommen. 

Denn Banker gehen davon aus, dass eine Immobilienfinanzierung maximal 30 bis 40 Prozent des Familiennettoeinkommens ausmachen darf. Die konkreten Werte variieren zwar, je nach Anbieter, ein wenig. Als Faustregel gilt jedoch: 

Bei 5000 Euro Familien-Nettoeinkommen dürfen maximal 1.500 bis 2.000 Euro in die Finanzierung fließen. Rücklagen, Hausnebenkosten wie Heizung, Strom, Wasser und Versicherungen müssen Käufer aus dem verbleibenden Geld bezahlen.  

Gut zu wissen: Diese prozentuale Vorgabe der Banken berücksichtigt auch, dass Vielverdiener höhere Ausgaben fürs tägliche Leben haben als Normalverdiener. Doch auch wenn sie zu den Normalverdienern gehören und Ihr Kassensturz oder Ihr Sparverhalten zeigt, dass Sie vielleicht 2.500 Euro übrighätten, werden die Banken ihre Richtlinien deshalb nicht über den Haufen werfen.  

Das hat durchaus seine Berechtigung: Denn die Banken sind vom Gesetzgeber verpflichtet worden, die Finanzen von Immobilienkäufern vor allem mit Blick auf deren Fähigkeit zum regelmäßigen Schuldendienst zu überprüfen.  

Dieser Faktor ist den Banken daher noch deutlich wichtiger als eine üppige Eigenkapital-Decke. 

Das darf Ihr Traumhaus (maximal) kosten 

Bei der Frage, wieviel Haus ein Käufer sich leisten kann, spielen vor allem drei Faktoren eine Rolle:  

• Die monatliche Rate für Zins und Tilgung,  
• die Höhe des Eigenkapitals und  
• die Finanzierungsdauer, also der Zeitraum, bis zu dem der Kredit vollständig abgezahlt ist. 

Der einfachste Weg, diese Werte so zu kombinieren, dass aussagekräftige Werte herauskommen, ist der Hauskaufrechner von FMH.de.  

Aber auch mit dem Taschenrechner können Interessenten zumindest grob berechnen, wo die Schmerzgrenze beim Preis für eine Immobilie liegt. 

Ausgangspunkt ist die erwartete monatliche Rate für Zins und Tilgung. Nehmen wir an, diese liegt bei 1300 Euro pro Monat. Damit liegt die Belastung pro Jahr bei 15.600 Euro (1300 Euro mal 12).  

Um zu ermitteln, welche Darlehenssumme sie dafür erhalten könnten, müssen sie diesen Wert nun durch die Summe aus dem voraussichtlichen Zinssatz und der angestrebte Tilgungsquote teilen.  

Bei einem angenommenen Sollzinssatz von drei Prozent und einer Tilgungsquote von zwei Prozent pro Jahr teilen Sie die 15.600 Euro durch fünf und multiplizieren das Ergebnis mit 100.  

Das Ergebnis ergibt die Darlehenssumme, die sie von der Bank erwarten dürfen, in unserem Beispiel rund 312.000 Euro. Addieren Sie dazu nun das verfügbare Eigenkapital, und schon wissen Sie, was die Immobilie inklusive aller Nebenkosten kosten darf.  

Diese Nebenkosten sollten Sie nicht unterschätzen: Makler, Notar- und Grundbuchkosten und das die Steuer können, je nach Bundesland, bis zu zehn Prozent des Kaufpreises verschlingen. Entsprechend niedriger muss der eigentliche Immobilienpreis liegen.  

Tipp: Wer zur Preisermittlung nicht den Taschenrechnet, sondern den Hauskaufrechner von FMH.de verwendet, erhält besonders realistische Werte, da das Tool aktuelle Bauzinsen aus der FMH-Datenbank verwendet. 

Wer einen guten Kontakt zu seiner Hausbank hat, sollte dort zudem möglichst früh ein Finanzierungsgespräch führen, um die Machbarkeit des Projekts Hauskauf abzuklären. Zudem sollten Interessenten auch Vermittler in den Prozess einbeziehen: Große Vermittler kooperieren oft mit vielen Banken und können die passenden Offerten auf Basis Ihrer Vorgaben suchen.  Der Spielraum für die besten Zinsen bei einem maximalen Kreditvolumen ist deshalb oft größer als bei der Filialbank vor Ort. Das lohnt sich: Wer bei einem Darlehen über 400.000 Euro 3,5 statt vier Prozent Sollzinsen und eine zweiprozentige Tilgung vereinbart, hat nach 20 Jahren bei gleich hoher monatlicher Rate rund 44.500 Euro weniger bezahlt, wenn er oder sie die Zinsersparnis in eine erhöhte Tilgung investiert. 

Was ist ein Annuitätendarlehen? 

Wer nach einer Baufinanzierung fragt, bekommt immer ein sogenanntes Annuitätendarlehen angeboten. Das Besondere an dieser Art von Krediten:  

Die Rückzahlungsrate – die Annuität – setzt sich aus den Kosten für die Zinsen und dem Tilgungsanteil zusammen. Die monatliche Rate bleibt während der gesamten Laufzeit gleich. Da jedoch durch die regelmäßigen Zahlungen die Schulden immer weniger werden, verschiebt sich das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil mit jedem Monat. Während Käufer am Anfang der Laufzeit also einen vergleichsweisen hohen Anteil der Rate für Zinsen ausgeben müssen und einen überschaubaren Teil ihrer Schulden tilgen, verkehrt sich dieses Verhältnis im Laufe der Jahre ins Gegenteil.   

Diese Darlehensform hat sich auf dem Markt deshalb durchgesetzt, weil Kreditnehmer während der gesamten Zinsfestschreibung Planungssicherheit haben und ihre Kosten kennen. Etwas verwirrend ist es zwar sein, dass Darlehen mit höheren Zinsen schneller getilgt werden als Darlehen mit niedrigen Zinsen. Das folgende Beispiel kann diesen speziellen Effekt aber erklären. 

Nehmen wir ein Darlehen über 100.000 Euro, einmal mit fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung pro Jahr und einmal mit zwei Prozent Zinsen und ebenfalls einem Prozent Tilgung pro Jahr 

Das Geheimnis der unterschiedlichen Restschulden ist der Vertragszusatz in jedem Darlehensvertrag – dass in diesem Beispiel ein Prozent Tilgung zu bezahlen ist plus die ersparten Zinsen. Und hier werden eben einmal fünf Prozent Zinsen erspart und einmal nur zwei Prozent. 

Der Tilgungsanteil hat sich bei dem Beispiel mit den fünf Prozent Zinsen schneller erhöht, obwohl die Tilgung in beiden Beispielen ein Prozent gewesen ist. Weil eben im zweiten Monat schon weniger Zinsen zu bezahlen waren. Wenn man die Gesamtkosten gegenüberstellt, sieht man allerdings den Vorteil der niedrigen Zinsen: 120 × 500 Euro = 60.000 Euro gegenüber von 120 × 250 Euro = 30.000 Euro. Da ist die geringere Restschuld von 1.880,18 Euro zu vernachlässigen 

Zins, Tilgung, Zinsbindung und Restschuld ergeben ein Bild 

Idealerweise sollten Kunden mehrere Darlehensangebote einholen, um die beste Offerte für ihre Bedürfnisse zu finden. Leider ist der Vergleich der verschiedenen Angebote nicht immer ganz einfach. Denkbar ist es etwa, dass verschiedene Banken unterschiedliche lange Zinsbindungen ansetzen, auch der Zinssatz, die Ratenhöhe und die Restschuld am Ende der Laufzeit variieren normalerweise und machen einen direkten Vergleich schwierig. 

Um Kunden die Auswahl des richtigen Hypothekendarlehens zu erleichtert, hat die Seite von FMH.de daher zwei spezielle Tools entwickelt:  den Angebotsvergleich und den Zinsbindungs-Rechner.  

Beide helfen verschiedene Angebote auf einen Nenner zu bekommen.   

• So funktioniert der Angebotsvergleich: Einfach ausgedrückt erhöht der Rechner die Tilgung mathematisch um genau so viel, dass die Raten identisch sind.  Anhand der Restschuld zum Ende der Zinsbindung können Kaufinteressenten dann erkennen, welches Angebot das bessere ist.  
• So funktioniert der Zinsbindungsrechner: Dieses Tool errechnet bei der kurzen Zinsbindungszeit der beiden Angebote, wie hoch der Zinssatz am Zinsbindungsende sich verändern darf, damit bei gleicher Ratenhöhe die gleiche Restschuld vorhanden wäre.  

Wichtig bei der Verwendung beider Rechner ist, dass sich alle Darlehen, die eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren haben, nach Ablauf dieser Zeit kostenfrei mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen lassen. Danach können Kunden sie dann ganz oder teilweise tilgen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen (§ §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). 

Tilgung: Flexibilität ist Trumpf  

Das Leben sollte sich nicht an die Finanzierung anpassen müssen – andersherum ist es richtig. Denn niemand kann schon heute prognostizieren, wie sich die eigenen Finanzen (und die persönlichen Lebensumstände) in den kommenden Jahrzehnten entwickeln. 

Ein Jobwechsel oder der Verlust des Arbeitsplatzes können das Einkommen erheblich beeinflussen. Doch auch familiäre Veränderungen – die Geburt eines Kindes, der Tod der Eltern, haben Auswirkungen auf das eigene Leben. Und die Finanzen. 

Aus diesem Grund ist es wichtig, schon im Darlehensvertrag zu vereinbaren, welche Änderungen bei der Tilgungshöhe möglich sein sollen und in welchem Umfang die Bank Sondertilgungen erlaubt. 

Tilgungsveränderung: Spielraum bei veränderten Bedürfnissen 

Freudige Ereignisse, aber auch Schicksalsschläge können das Leben einer Familie auf den Kopf stellen. Und damit auch deren Finanzen: 

Die Geburt eines Kindes etwa führt oft nicht nur dazu, dass ein Gehalt wegbricht: Junge Eltern müssen, gerade in den ersten Jahren, oft auch etliche Anschaffungen tätigen. Doch auch die schwere Krankheit eines Familienmitglieds, eine (vorübergehende) Arbeitslosigkeit oder eine Trennung verringern den finanziellen Spielraum oft erheblich. Dann ist es sehr hilfreich, wenn sich die Tilgungsquote ohne Zusatzkosten und ohne große Anfrage bei der Bank reduzieren lässt.  

Bei einem Kredit über 400.000 Euro reduziert ein Prozent weniger Tilgung die monatliche Rate um satte 333 Euro. Denkbar wäre auch, dass man einige Jahre die Tilgung reduziert und später entsprechend wieder erhöht. Flexibilität ist sehr wichtig und sie kostet bei vielen Bank sehr wenig Entgelt je Vorgang.  

Tipp: Viele Banken erlauben Kunden inzwischen solche Tilgungsanpassungen. Wichtig ist jedoch, dass die Möglichkeit zur Tilgungsveränderung fest als Option im Darlehensvertrag verankert wird. Schon fast üblich sind zwei oder drei kostenfreie Tilgungsanpassungen in der gesamten Laufzeit. Andere Baufinanzierer ermöglichen sogar eine jährliche Anpassung.  

Die Kosten für diesen Service variieren: Etliche Banken verlangen pro Tilgungsanpassung eine Gebühr von 25 bis 250 Euro, was kostengünstiger und flexibler sein kann als ein Zinsaufschlag von 0,03 bis 0,1 Prozent. Dies gilt umso mehr, als ein solcher Zuschlag immer anfällt, auch wenn der Kunde oder die Kundin gar keine Anpassungen bei der Tilgungsquote vornehmen. 

Sondertilgung nicht vergessen 

Sehr hilfreich und beliebt ist die Option der Sondertilgung. Sie gehört inzwischen zum Standardprogramm. Viele Banken erlauben inzwischen eine kostenlose jährliche Sondertilgung von bis zu fünf Prozent des Ursprungdarlehensbetrages. Wer sich die Option offenhalten will, noch größere Extrazahlungen zu leisten – etwa, weil mittelfristig eine größere Erbschaft ansteht –, muss einen Zinsaufschlag von etwa 0,1 Prozent einkalkulieren. 

Bereitstellungszinsen und Teilauszahlung  

Während beim Kauf eines bezugsfertigen Hauses das gesamte Darlehen meist auf einmal ausbezahlt wird, damit der Kaufvertrag erfüllt werden kann, wird bei einem Neubau oder Kauf mit Umbau nicht die gesamte Summe auf einmal benötigt. Die Bank zahlt daher, je nach Baufortschritt, immer nur Teilbeträge aus.  

Dieses Modell hat viele Vorzüge: Insbesondere zahlen Bauherren und Käufer dadurch stets nur für den Anteil der Immobilie, der bereits errichtet ist und haben, für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers zumindest eine gewisse Absicherung. 

Je nachdem, wie lang sich die Bauphase hinzieht, kann diese gestückelte Auszahlung allerdings auch ziemlich teuer werden. Denn die Bank stellt das gesamte Darlehen ab Vertragsunterschrift bereit, auch wenn der Kunde es noch nicht komplett abrufen kann. Aus diesem Grund verlangen die Geldhäuser in dieser Phase auch für die reine Bereitstellung des Darlehens Zinsen – wenn auch nicht ab dem ersten Tag, sondern mit einer gewissen Karenzzeit. 

Die meisten Institute gewähren ihren Kunden beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie eine Bereitstellungszins freie Zeit von drei Monaten, um den Kaufvorgang abzuwickeln. Bei einem Neubau haben Käufer meist sechs bis zwölf Monate Zeit, um das komplette Darlehen kostenfrei abzurufen.  

Danach fallen normalerweise Bereitstellungszinsen an. Sie kosten in der Regel zwei bis drei Prozent pro Jahr (0,17 bis 0,25 Prozent pro Monat) für den Betrag, der noch nicht ausgezahlt wurde. Wer also 100.000 Euro seines Darlehens noch nicht abgerufen hat, muss monatlich 250 Euro dafür bezahlen – plus die Zinsen (nicht den Tilgungsanteil) für die ausgezahlten Darlehensbeträge!  

Tipp: Ist bereits beim Kauf abzusehen, dass der Bau sich über mehr als ein Jahr hinziehen wird, sollten Käufer sich anhand des Bauträgervertrags genau ausrechnen lassen, welche Kosten für die Bereitstellung auf sie zukommen oder versuchen bei der Bank eine längere Karenzzeit zu bekommen. Dies erleichtert später die Erfüllung des Bauträgervertrages und die Bezahlung der Handwerker. 

Wann welche Teilbeträge ausbezahlt werden sollten, kann dem Bauträgervertrag entnommen werden, in dem die fälligen Zahlungen aufgelistet sind. Meist handelt es sich um die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung: 

• 30 Prozent nach Auflassungsvormerkung (Grundstückübertrag) 
• Von den verbleibenden 70Prozent in maximal 6 Teilbeträgen  
• 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung (einschließlich Zimmererarbeiten), 
• Acht Prozent nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, 
• drei Prozent nach Rohinstallation der Heizungsanlagen, 
• drei Prozent nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 
• drei Prozent nach Rohinstallation der Elektroanlagen, 
• zehn Prozent nach Fenstereinbau, (einschließlich Verglasung), 
• sechs Prozent nach Innenputz (ohne Beiputzarbeiten), 
• drei Prozent nach Estricharbeiten, 
• vier Prozent nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 
• zwölf Prozent nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 
• drei Prozent nach Fassadenarbeiten und 
• drei Prozent nach vollständiger Fertigstellung. 

Wer in Eigenregie baut, hat mit diesen eher starren Auszahlungsvorgaben oft Schwierigkeiten. Glücklicherweise gibt es auch Banken, die keine fixen Auszahlungsvorgaben haben, sondern auszahlen, wenn der Kunde es anfordert. Wer selbst baut, sollte auf dieses wichtige Detail deshalb unbedingt bei der Kreditbeantragung achten. 

Bausparen als Teil der Baufinanzierung  

Bei der Immobilienfinanzierung spielt das Modell „Bausparen” in den Köpfen der Leute weiterhin eine große Rolle. Ganz so positiv, wie von vielen Bankern dargestellt, sind solche Verträge aber nicht. Deshalb ist es wichtig, neben den positiven Aspekten auch die Schattenseiten des Bausparens zu kennen. 

Vorteile eines Bausparvertrags: 

Um zu beurteilen, wie sinnvoll ein Bausparmodell ist, muss man unterscheiden, ob es sich um alte Verträge oder neue Abschlüsse handelt. 

• Planbarkeit. Bei einem Bausparvertrag werden die Darlehenszinsen des späteren Kreditvertrags bereits bei Bausparvertragsabschluss fest vereinbart. Kunden wissen also schon heute, welche Konditionen sie in zehn, 15, 20 Jahren erhalten. Hier kommt nur der Unterschied zwischen alten und neuen Verträgen zum Tragen.  

Bei neuen Verträgen erhalten Kunden Zinsen zwischen einem und 3,5 Prozent, bei den alten Verträgen sind es meist zwischen 3,5 und fünf Prozent.  

• Ohne Zinsaufschlag: Bausparverträge begnügen sich mit der zweiten Rangstelle im Grundbuch, was bei Bankdarlehen fast immer einen Zinsaufschlag zur Folge hat und gleichzeitig können Bauspardarlehen jederzeit schneller getilgt werden. 

Nachteile eines Bausparvertrags: 

• Hohe Nebenkosten. Wenn ein Kunde einen Bausparvertrag abschließt, erhält der Banker oder Vertreter, der ihn vermittelt hat, eine sehr ansehnliche Provision. Diese zahlt der Kunde über eine Abschlussgebühr von einem bis 1,6 Prozent der Bausparsumme.  
• Magere Zinsen. Die Guthaben, die ein Kunde während der Sparphase aufbaut, sind – zumindest bei Neuverträgen – sehr spärlich verzinst. Die Renditen liegen zwischen 0,01 Prozent und einem Prozent. Altverträgen schneiden hier besser ab. Hier beträgt die Guthabenverzinsung zwischen zwei und vier Prozent.  
• Keine Garantien. Man spart den Bausparvertrag über Jahre an und bekommt nach einigen Jahren und weiteren Mindestvorgaben das günstige Bauspardarlehen ausgezahlt. Diese Zuteilungszeit darf von den Bausparkassen nicht garantiert werden. Die Vorausberechnungen für die Zuteilung sind zwar selten falsch, aber eine Garantie wäre natürlich angenehmer, damit man am Ende einer Zinsfestschreibung das Bankdarlehen mit einem Bausparvertrag ablösen könnte. So besteht eine kleine zeitliche Unsicherheit. 
• Hohe Belastungen in der Tilgungsphase. Ein großes Manko der Bausparverträge ist die schnelle Rückzahlung innerhalb von sieben bis 15 Jahre. Diese schnelle Tilgung macht Bausparen, gerade bei großen Summen sehr teuer und damit für viele Bausparinteressenten uninteressant. 

Warum das so ist, zeigt das folgende Beispiel. Ein Kunde schließt einen Bausparvertrag über 100.000 Euro ab. Dafür zahlt er 1.600 Euro Abschlussgebühr und soll den Vertrag mit einer monatlichen Ansparrate von 400 Euro bis zu einem Guthaben von 40.000 Euro ansparen. Dies dauert rund neun Jahre. Nun wartet der Kunde erst einmal, dass der Bausparvertrag alle Kriterien für die Zuteilung (Mindestbewertungszahl, Mindestspardauer, Mindestguthaben) erfüllt hat und er über das Darlehen von 60.000 Euro verfügen kann. Sobald das der Fall ist, fallen dann monatliche Raten von 600 Euro an – ein immenser Wert für eine niedrige Kreditsumme. Diese Rückzahlungsrate ist abhängig vom ausgewählten Tarif, wo alle Zinsen, Ansparraten und Rückzahlungsraten Bestandteil des Vertrages sind.  

Wegen dieser hohen Rückzahlungsrate verzichten viele Bausparer auf das Darlehen mit den garantierten Zinsen und verwenden nur das Bausparguthaben.  

Sehr oft wird auch ein normales Bankdarlehen zur Finanzierung angeboten, das dann über den Abschluss und die Ansparung eines neuen Bausparvertrages getilgt wird. In diesen Fällen müssen die Banken den Gesamteffektivzins im Darlehensvertrag ausweisen (Ansparphase und Rückzahlungszeit). Dieser Zins ist meist höher als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür bekommt man bei sauberer Beratung und Berechnung eine Finanzierung, die über die gesamte Zeit planbar ist, da die Ratenhöhe der Bauspartilgung in zehn oder 15 Jahren schon bekannt ist.  

Das Problem an diesem Modell ist nur, dass es intransparent ist: Für viele Kunden ist der finanzielle Nachteil, den sie erleiden könnten, wenn sie statt eines Annuitätendarlehens ein Kombidarlehen mit einem Bausparvertrag abschließen, kaum zu erkennen.  

Falls Ihnen ein solches Angebot vorgelegt wird und Sie es objektiv prüfen lassen möchten, können Sie das mit unserem Bankvorausdarlehen-Rechner tun. Der Service kostet 6,99 Euro und stellt das Bausparmodell einem Annuitätendarlehen gegenüber. 

Nutzen Sie die Förderung der Bundesländer und der KfW   

Auch wenn die Zuschüsse des Staates immer weniger werden, gibt es noch die gute alte KfW-Förderung, die über zinsgünstige Darlehen den Weg zum Wohneigentum erleichtern soll. 

KfW-Darlehen: Förderung durch niedrige Zinsen 

Das wohl bekannteste KfW-Programm ist das Wohneigentumsprogramm (Programm 124), das jeder Eigennutzer einer Immobilie, ungeachtet von Einkommen oder sonstigen Vorgaben, beantragen kann. Pro Wohneinheit können maximal 100.000 Euro Darlehen mit diesem Programm beantragt werden. Der Zinssatz ist vergleichbar mit guten Bankangeboten - muss aber über andere Kreditanbieter beantragt und abgewickelt werden. 

Wichtig: Bei der KfW kann man als Kunde keine Kredite beantragen. Dies geht nur über eine Bank oder einzelne Versicherungen. Weil die Banken für diese Darlehen bürgen, betrachten fast alle Institute den KfW-Anteil in Bezug auf die Zinsgestaltung des eigenen Kreditbetrages wie ein von ihnen vergebenes Darlehen.  

 
Wesentlich attraktiver sind die KfW-Programme für den Kauf einer Immobilie und dem anschließenden Sanieren zu einem Energieeffizienzhaus. Neben subventionierten Zinsen gibt es noch unterschiedlich hohe Tilgungszuschüsse – je nachdem, wie energieeffizient die Immobilie am Ende ist.  

In der Spitze geht der Tilgungszuschuss bis 25 Prozent des maximalen Förderkredites von 150.000 Euro – damit erhalten Kunden bis zu 37.500 Euro als Finanzspritze. 

Tipp: Jeder, der eine Immobilie kauft oder baut, sollte seinen Bankberater oder Vermittler nach möglichen KfW-Fördergelder fragen, wenn der oder die Betreffende nicht von selbst auf das Thema zu sprechen kommt. 

Eine tatsächliche staatliche Förderung des jeweiligen Bundeslandes ist selten  

Die Zeiten, in denen der Staat fast schon mit der Gießkanne die Schaffung von Wohneigentum gefördert hat, sind vorbei. Stattdessen gibt es über bestehende Förderprogramme immer wieder Diskussionen, wie ein Beispiel aus dem Bundesland Hessen zeigt.  

Das vergibt zum Beispiel einen Zuschuss (Hessengeld) zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer, wenn jemand das erste Mal eine Immobilie erwirbt – ungeachtet der Einkommenshöhe. Der Betrag wird aber nicht in einer Summe ausgezahlt, sondern in zehn Raten, jeweils am 15.Novemer eines jeden Jahres. Verheiratete Paare erhalten maximal 20.000 Euro plus 5.000 Euro je Kind. 

Doch nicht nur beim Hessengeld zeigt sich, dass staatliche Förderungen keineswegs den einkommensschwachen Kunden vorbehalten sind. Mit den sehr günstigen Förderdarlehen der einzelnen Bundesländer werden hauptsächlich Familien mit Kindern gefördert. Dabei ist oft nicht das Einkommen das maßgebliche Entscheidungskriterium, sondern die Anzahl der Kinder.  

Dennoch sollten auch Paare, die noch keinen eigenen Nachwuchs haben, gezielt bei ihrem Banker oder Vermittler nachfragen, ob und unter welchen Vorgaben eine regionale Förderung möglich ist. Die Unterschiede zwischen den jeweiligen Bundeländern sind teils enorm. Die Objektgröße, die Anzahl und Größe der Zimmer ist immer noch in vielen Ländern ein wichtiges Kriterium. Wer das erkennt, kann seinen Hausbau oder Umbau womöglich entsprechend planen.  

Eine erste Orientierung, basierend auf Familiengröße und Einkommen, bietet FMH.de mit dem speziellen Förderdarlehen-Rechner. Hier lässt sich schnell und einfach ausrechnen, ob und in welchem Umfang ein Förderdarlehen in dem jeweiligen Bundesland denkbar wäre. Dieses Tool ersetzt jedoch nicht den Anruf bei der jeweiligen Kommune oder dem Landratsamt. Nur dort können Interessenten konkret erfahren, ob und unter welchen Voraussetzungen Landesmittel für das eigene Bau- oder Kaufvorhaben zur Verfügung gestellt werden würden. Gut zu wissen: Manchmal reicht es schon, bei der Planung eine Kleinigkeit zu ändern, um staatlich Fördergelder zu erhalten. 

Wer einen ersten Überblick über mögliche Förderdarlehen seines Bundeslandes erhalten will, kann den Förderdarlehen-Finder von FMH.de nutzen   

Baufinanzierungsvermittler, eine echte Alternative  

Da Finanzierungsvermittler eine Provision von den Banken erhalten, wenn der Vertrag zustande kommt, drängt sich bei vielen Hauskäufern der Verdacht auf, dass eine solche Vermittlung die Baufinanzierung verteuert. Das aber ist nicht der Fall. Denn auch wer direkt bei der Bank abschließt, muss davon ausgehen, dass die Beratungsaufwendungen und die Kosten für die Räumlichkeiten, auch ohne Vertragsunterschrift, im Zinssatz eingearbeitet werden. Diese Kosten entfallen, wenn das Geschäft über einen Vermittler unterschriftsreif eingereicht wird.  

Weil viele Finanzierungskunden wenig Vertrauen in die Arbeitsweise der Vermittler haben, hat die FMH-Finanzberatung, zusammen mit dem Handelsblatt einen Fragebogenkatalog entwickelt, der die Vermittler vor Ort überprüft, ob sie kundenorientiert arbeiten. Wer so arbeitet, bekommt ein Zertifikat für kundenorientierte Dienstleistung. Fragen Sie den ausgewählten Vermittler, ob er sich hat prüfen lassen. Wenn nein, vielleicht nehmen sie einen anderen Vermittler oder nutzen Sie die Übersicht auf der FMH.de Seite. 

Wichtig: Vermittler mit einem Zertifikat müssen ihre hervorragende Beratungsqualität auch nach der Verleihung des Zertifikates aufrechterhalten: Die Auszeichnung gilt stets nur für ein Jahr und kann auch jederzeit entzogen werden, wenn es Beschwerden geben sollte, dass die Dienstleistung nicht der FMH-Vorstellung in der Realität entsprechen sollte. 

Vorsicht bei Zusatzhonoraren 

Vorsichtig sollten Sie als Baufinanzierungskunde werden, wenn der Vermittler für seine Dienstleistung ein zusätzliches Honorar oder Bearbeitungsentgelt verlangt. Schließlich haben alle Banken die Vermittlerprovision bereits in den Zinssatz eingearbeitet. In aller Regel beläuft sich die Provision auf ein und bis 1,5 Prozent der Darlehenssumme. Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus dem Jahr 2016 sind die Banken verpflichtet, die Provision des Vermittlers im ESIS-Merkblatt zu nennen. Eine überhöhte Provision ist kein gutes Zeichen für die Seriosität des Vermittlers.  

Gut zu wissen:  Banken und Versicherungen sind verpflichtet, die Provision für Vermittler im ESIS-Merkblatt zu benennen (Europäisches Standardisiertes Merkblatt). Ihre eigenen Provisionseinnahmen aus Bausparverträgen oder für Darlehensweiterreichungen müssen die Banken hier leider nicht offenlegen. 

Mut zur Finanzierung  

Verbraucherschützer haben lange Zeit empfohlen, vor dem Kauf einer Immobilie möglichst 30 Prozent der späteren Investitionssumme als Eigenkapital anzusparen. Das ist wahrscheinlich gut gemeint. Aber ist es auch realistisch? 

Um das herauszufinden, sollte man sich die Frage stellen, wie lange es dauern würde, so viel Eigenkapital anzusparen. Bei einem durchschnittliche Immobilienpreis von 400.000 Euro plus 40.000 Euro Kaufnebenkosten läge der Betrag bei mindestens 120.000 Euro. Selbst wer monatlich 1.000 Euro sparen könnte, bräuchte zehn Jahre, um die nötigen Eigenmittel zu erreichen. Und in zehn Jahren sind die Immobilien dann um 30 Prozent teurer und man hat nur die Preissteigerung angespart und der Zeitraum zum Renteneintritt wird immer kürzer. Die Empfehlungen vieler Verbraucherschützer sind vor diesem Hintergrund also eher nicht mehr zeitgemäß.   

Entsprechend weichen viele Verbraucherschutz-Organisationen mittlerweile von der rigiden dreißig Prozentvorgabe ab und schwenken eher auf zehn Prozent Eigenkapital plus der anfallenden Erwerbsnebenkosten von maximal zehn Prozent nach Bundesland und Maklerkosten ein. 

Warum eine frühe Finanzierung mit überschaubarem Eigenkapital sich lohnt 

Eine Beispielrechnung macht deutlich, wie schädlich überzogene Eigenkapitalanforderungen sein können. 

Nehmen wir an, eine Familie spart eisern für ein Traumhaus. Die Immobilie soll etwa 400.000 Euro kosten. Auf dem Tagesgeldkonto liegen derzeit 45.000 Euro. Um die geforderten 30 Prozent des Kaufpreises anzusparen, legt unsere Familie pro Monat weitere 500 Euro beiseite.  

Zudem zahlt sie 1.000 Euro an Kaltmiete für ihre aktuelle Wohnung.  

Um in diesem Szenario auf die geforderten 112.000 Euro zu kommen, braucht unser Ehepaar bei einer jährlichen Verzinsung von aktuell zwei Prozent knapp zehn Jahre, um das Ziel zu erreichen. 

In dieser Zeit profitieret es allerdings nicht von der Steigerung der Immobilienpreise. Im Gegenteil.  Denn geht man davon aus, dass der Wert seines Traumhauses pro Jahr nur um zwei Prozent gestiegen ist (und das ist sehr niedrig gegriffen), dann kostet das Objekt nun nicht mehr 400 000 Euro, sondern rund 480.000 Euro.  

Die Folge. Der Darlehensbetrag läge trotz des höheren Eigenkapitals fast ebenso hoch wie vor zehn Jahren (405.000 Euro).  

Hätte unser Kunde einen Darlehensvertrag über 392.000 Euro abgeschlossen, zehn Jahre Zinsbindung und ein Prozent Tilgung vereinbart, hätte er bei einer Rate von 1.600 Euro in zehn Jahren nur noch eine Restschuld von 344.000 Euro statt 405.000 Euro.   

Zugegeben: Um eine Finanzierung mit sehr wenig Eigenkapital zu erhalten, muss die Bonität eines Kaufinteressenten sehr gut und die langfristige Bedienbarkeit des Kredits sehr sicher sein. Es lohnt sich aber in jedem Fall, diese Option auszuloten. 

Fazit: Baufinanzierung Schritt für Schritt planen 

Eine solide Baufinanzierung basiert auf Zinsen, Tilgung, Eigenkapital und Flexibilität. Mit Rechnern und Vergleichen von FMH.de finden Sie die passenden Angebote. Wichtig: Finanzierung muss langfristig tragbar bleiben. 
 
👉 Mit guter Planung und den richtigen Partnern steht Ihrem Traum vom Eigenheim nichts im Weg.