Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung frühzeitig und sicher planen

Das so genannte Forward-Darlehen kann die Anschlussfinanzierung für ein Hypothekendarlehen zu den günstigen Konditionen von heute sichern: Wurde ein Baufinanzierungsvertrag mit einer Zinsbindung von beispielsweise 10 Jahren abgeschlossen, ist die Immobilie nach dieser Zeit in der Regel noch nicht abbezahlt. Deshalb muss am Ende der Zinsbindung ein neuer Hypotheken-Vertrag geschlossen werden, um die restliche Finanzierung zu sichern. Man spricht in diesem Fall von einer Anschlussfinanzierung. Das Besondere bei einem Forward-Darlehen ist, dass man sich diese Anschlussfinanzierung schon teils Jahre, bevor der aktuelle Vertrag abgelaufen ist, sichert.

Der Vertrag wird heute zu aktuellen Konditionen geschlossen, auch wenn die Zinsbindung der noch laufenden Baufinanzierung erst in 6 bis 60 Monaten endet. Dafür verlangt die Bank einen laufzeitabhängigen Aufschlag, weil sie bis zum Ablösetag weder Bereitstellungszinsen noch Darlehenszinsen verlangt. Sind die Zinsen – wie aktuell – immer noch sehr niedrig und ist ein stärkerer Anstieg in den nächsten Monaten bzw. Jahren zu erwarten, kann sich das Forward-Darlehen trotz des Forward-Aufschlags mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit lohnen.

Es gibt Anbieter, die vergeben selbst Immobilienkredite und Forward-Darlehen – klassische Banken beispielsweise. Und dann gibt es Anbieter, die vermitteln die Kreditangebote unterschiedlicher Anbieter. Diese Vermittler haben oft sehr gute Konditionen und geben die besten Angebote an ihre Kund:innen weiter.

Das wäre natürlich super: Man hat zwar noch keine Immobilie, sichert sich aber die günstigen Zinsen von heute schon für den zukünftigen Immobilienkauf. Leider reine Fantasie. Denn ein Forward-Darlehen ist nur dann möglich, wenn bereits eine Immobilie vorhanden ist, die eine Grundbuchabsicherung ermöglicht. Bei Abschluss des Forward-Darlehens wird die aktuell finanzierende Bank darüber informiert, dass die neue Bank das Darlehen am Ende der Zinsbindung ablöst, die Baufinanzierer regeln dann großteils untereinander die grundbuchliche Absicherung.

Keineswegs. Natürlich ist es sinnvoll, ein Angebot der Bank einzuholen, mit der Sie Ihr Eigenheim bereits erfolgreich finanzieren. Dennoch sollten Sie genau auf die Konditionen des Neuvertrags achten – und sie mit denen anderer Anbieter vergleichen. Unser Forward-Darlehen-Vergleich bietet Ihnen einen direkten, umfangreichen Überblick über die aktuellen Konditionen der besten Anbieter Deutschlands.

Neben dem eigentlichen Darlehenszins kommt der sogenannte Forward-Aufschlag hinzu. In unserem Forward-Darlehen-Vergleich ist dieser bereits in den Zinssatz und die monatliche Rate einberechnet – denn nur dieser Effektivzins genannte Gesamtzins ist für Sie wichtig. Wenn Sie dennoch genau wissen wollen, wie viel der jeweilige Anbieter aufschlägt, klicken Sie auf „Mehr zu Anbieter und Angebot“ unter dem Logo des Anbieters und anschließend auf den Reiter „Produktinformationen“. Dort sind alle Informationen zum Thema Forward-Aufschlag hinterlegt. Zusätzlich zu den Kosten für den Forward-Aufschlag müssen Sie die Notar- und Grundbuchkosten für die Umschuldung einkalkulieren. Das ist allerdings weniger als meist gedacht: Für ein Darlehen von 200.000 Euro sind beispielsweise rund 300 Euro für die Grundschuldabtretung zu kalkulieren. Welche Kosten für die Umschuldung genau auf Sie zukommen können, erfahren Sie durch unseren Notar- und Grundbuchkosten-Rechner.

Grundsätzlich ist ein Forward-Darlehen etwas Positives, denn es sichert die Finanzierung Ihrer Immobilie auch über die aktuelle Zinsbindung hinaus. Das einzige Risiko des Forward-Darlehens liegt darin, dass sich die Hypothekenzinsen unter Umständen nicht so nach oben entwickeln wie von Ihnen erwartet. Denn der Forward-Vertrag ist selbstverständlich auch dann gültig, wenn die Zinsen weiter sinken. Dieses Risiko dürfte bei der aktuellen Marktlage relativ gering sein, nach den Erfahrungen der letzten Jahre kann jedoch kein Szenario mehr ausgeschlossen werden. Doch selbst wenn die Zinsen zukünftig wieder sinken sollten: Viel Spielraum für Sinkflüge gibt es im Hypothekenbereich aktuell nicht. Wahrscheinlicher ist es, dass die Zinsen stagnieren oder steigen. Eine genaue Voraussage zur Zinsentwicklung lässt sich selbstverständlich nicht treffen. Jedoch können Sie die Zinsentwicklung der Hypothekenzinsen in der Vergangenheit betrachten und Ihre Schlüsse daraus für die zukünftige Entwicklung ziehen.