Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen Lukrativer Partnertausch: Wann Bauherren über einen Bankwechsel nachdenken sollten
–– Menschen sind Gewohnheitstiere. Das wissen auch die Banken und nutzen die Bequemlichkeit ihrer Kunden geschickt aus. Zum Beispiel bei Anschlussfinanzierungen. Hier erhalten Stammkunden oft schlechtere Angebote als Neukunden. Das sollte niemand hinnehmen.
Treue ist eine schöne Sache. Wenn es jedoch um sechsstellige Summen geht – etwa bei einer Baufinanzierung – lohnt es sich, auch mal einen Partnertausch in Erwägung ziehen. Das gilt vor allem, wenn die Beziehung eine neue Phase erreicht: Zum Beispiel, weil der ursprüngliche Kredit ausläuft und die Zeit für eine Anschlussfinanzierung naht.
Viele Kunden begehen in dieser Situation einen verhängnisvollen Fehler. Sie gehen davon aus, dass ihre Bank – die bei Abschluss des Kredits gute Konditionen geboten hat – auch heute noch zu den besten Anbietern gehört. Zudem erwarten viele, bewusst oder unbewusst, eine Anerkennung für die gute Zusammenarbeit in der Vergangenheit. Der nette Banker, den man seit Jahren kennt, wird einen schließlich nicht übers Ohr hauen. Oder doch?
Anschlussfinanzierung: Wer schneller tilgt, ist länger schuldenfrei
Die Erfahrungen lehren leider, dass Banken langjährigen Kunden bei der Anschlussfinanzierung nicht unbedingt einen Treuebonus gewähren. Im Gegenteil. Wohlwissend, dass Stammkunden sich oft keine Alternativangebote mehr ansehen, müssen diese im Vergleich zu Neukunden oft sogar mehr bezahlen.
Noch sparen Kunden beim Abschluss eines neuen Kredits: Die bisherigen Baugeldzinsen liegen in der Regel zwei bis drei Prozent höher als die bei einem Neuabschluss. Das Abbezahlen der Restschuld wird dadurch deutlich billiger. Bauherren sollten das nutzen und das Geld, das sie für Zinsen sparen, in eine höhere Tilgung stecken. Das ist deutlich sinnvoller, als einfach nur das alte Darlehen zu verlängern.
Dennoch bieten viele Banken genau das an – und senken dadurch sogar die monatliche Rate. Das mindert zwar die Belastung des Haushaltseinkommens. Dafür aber dauert es auch länger, bis die Schulden abgezahlt sind.
Mancher Banker empfiehlt sogar, die gesparten Zinsen in einen Bausparvertrag zu stecken, mit dem sich dann irgendwann die Restschuld tilgen lässt. Das klingt erst einmal gut. Doch in den meisten Fällen nützt ein solches Modell nur einem: nämlich dem Banker, der sich dafür eine ordentliche Provision einsteckt.
Achtung bei der Anschlussfinanzierung: Niedrige Raten – hohe Zinsen
Wie ungünstig sich eine schnöde Verlängerung der bestehenden Finanzierung auswirkt, zeigt auch das folgende Beispiel. Ein junges Paar hat vor zehn Jahren für 300 000 Euro ein Haus gekauft und dafür ein Darlehen über 250 000 Euro aufgenommen. Der Zinssatz lag damals bei 4,5 Prozent, die Tilgung bei zwei Prozent, was eine monatliche Rate von 1354 Euro ergab. Nun läuft die Zinsbindung aus – das Paar braucht eine Anschlussfinanzierung.
Ein typisches Angebot der Hausbank sähe so aus: Sie bietet einen Sollzins von 1,75 Prozent (1,78 Prozent effektiv). Die monatliche Rate senkt sie auf 925,63, weil sie nur den verbesserten Zinssatz an die Kunden weiterreicht, sonst aber keine Vertragsanpassungen vornimmt. Die Folge: Unser Paar zahlt weitere 20 Jahre, bis es endlich schuldenfrei ist. Hätte das Paar darauf bestanden, die bisherige Rate beizubehalten, hätte es nur noch 12 Jahre und 11 Monate tilgen müssen – und zudem 12.725 Euro Zinsen gespart.
Forward-Darlehen: Schneller und billiger zum abbezahlten Haus
Noch besser wäre es gewesen, die beiden hätten den Zinsvergleich der FMH-Finanzberatung zum Thema Anschluss- oder Forward-Darlehen in Anspruch genommen. Bei einem Wechsel zu einer günstigen Bank hätte diese nämlich vermutlich auch einen höheren Beleihungswert unterstellt – zum Beispiel 350 000 Euro. Dieser neue Beleihungswert hätte nochmal zu wesentlich besseren Zinsen geführt. Aktuell wäre in der genannten Situation ein Effektivzins von 1,11 Prozent möglich.
Unterstellt, unser Paar zahlt weiter seine gewohnte Rate von 1354 Euro pro Monat, ist es bereits nach 12 Jahren und 4 Monaten schuldenfrei. Die Kostenersparnis liegt bei 21.600 Euro gegenüber dem Standardangebot.
Fazit: Es lohnt sich in jedem Fall, vor allem in Ballungsgebieten mit stark gestiegenen Immobilienpreisen, bei einer neuen Bank um ein Angebot nachzufragen.