Baufinanzierung in der Corona-Krise: Was Immobilienkäufer jetzt wissen sollten.
Baufinanzierung in der Corona-Krise: Was Immobilienkäufer jetzt wissen sollten. © Aron M - Austria / Adobe Stock

Frankfurt 25.03.2020 –– Das neuartige Coronavirus verändert nicht nur das Leben und die Finanzlage vieler Bürger: Auch in der Immobilienwirtschaft und bei der Immobilienfinanzierung geht es unruhig zu. Was Immobilienkäufer nun bedenken sollten – und wann es sich lohnt, die Baufinanzierung zu verschieben.

Corona bestimmt derzeit unser Leben. Ein ganzes Land steht still. Die Covid-19 Pandemie wird für die deutsche Wirtschaft wohl zu einer noch nie dagewesenen Belastungsprobe werden. Das Münchener Ifo-Institut warnt bereits vor einem Schrumpfen der Wirtschaft um 20 Prozent.
Diese Zahl erscheint plausibel: Großkonzerne wie die Lufthansa straucheln in diesen Tagen ebenso kleinere Unternehmen: der Blumenladen um die Ecke, die eigene Stammkneipe oder das Friseurgeschäft. Zwar hat der Staat für alle von der Krise betroffenen Unternehmen umfassende Schutzmaßnahmen und Entlastungen angekündigt. Insolvenzen sollen vermieden und Millionen Arbeitsplätze erhalten werden – etwa durch eine Vereinfachung und Ausweitung der Regeln zum Kurzarbeitergeld. All das ist sinnvoll. Doch bis diese Mittel dort sind, wo sie hingehören, dauert es manchmal zu lange.

Entsprechend machen sich derzeit auch viele Immobilienkäufer im ganzen Land Sorgen – selbst dann, wenn der Notarvertrag noch gar nicht unterschrieben ist. Sollen sie jetzt noch zuschlagen oder lieber doch ein paar Monate warten? Wie sehen die Banken die langfristige Bedienbarkeit der Finanzierung? Wird das Geld auch unter Kurzarbeit reichen, um die monatlichen Raten zu stemmen? Und wie werden sich die Preise für Immobilien und die Zinsen für Baukredite in Zukunft entwickeln?

Covid-19: Fast alles scheint möglich

Pauschale Antworten auf diese Fragen lassen sich leider kaum geben. Je nachdem, welchen Beruf ein Kaufinteressent ausübt, in welcher Branche er oder sie tätig ist, wie hoch die Ersparnisse sind und wie das Objekt aussieht, das man kaufen möchte, können die Bewertungen der Banken, aber auch die Selbsteinschätzung sehr unterschiedlich ausfallen. Entsprechend unterschiedlich könnten daher auch die Konditionen für Immobilienfinanzierungen ausfallen. Was die Entwicklung der Immobilien-Preise angeht, scheint derzeit auch eine Menge möglich.

Denkbar ist es zum Beispiel, dass sich die Nachfrage der Kunden verändert – nicht nur, was die absoluten Zahlen angeht. Wird das Gros der Kaufinteressenten auch in Zukunft nach Immobilien in den großen Ballungsräumen suchen? Oder steigt vielleicht die Nachfrage auf dem Land, erst recht, da das Thema Homeoffice nun salonfähig geworden ist? Werden die Hauspreise nach einer kurzen Delle und nach der Krise wieder weiter steigen, weil der Wunsch nach der eigenen Immobilie zu groß ist? Oder sorgt das Virus auch hier für einen längerfristigen Rückgang der Immobilienpreise, weil die Menschen ihr Geld lieber verfügbar halten, statt es dauerhaft in Betongold anzulegen? Hier sind seriöse Prognosen derzeit kaum möglich. Die FMH-Finanzberatung erwartet allerdings eher sinkende als steigende Preise, trotz weiterhin zinsgünstiger Darlehen, im langfristigen Vergleich.

Baufinanzierung in Zeiten des Corona-Virus

Relativ klar vorgezeichnet ist die Entwicklung bei den Hypothekenzinsen in der Baufinanzierung. Hier dürfte es wegen des Virus in den kommenden Monaten moderat, aber stetig nach oben gehen. Denn günstige Zinsen für eine Baufinanzierung folgen indirekt mit etwas Verzögerung stets den Rendite-Sätzen der deutschen Bundesanleihe. Und die ziehen angesichts der jüngsten Entwicklungen deutlich an. Davon betroffen sind nicht nur die Neufinanzierungen sondern auch die Anschlussfinanzierer mit den Zinsen für Forward-Darlehen. Deutschland fährt die Verschuldung hoch und noch ist nicht ganz klar, ob die Investoren diese Finanzspritze für die Wirtschaft mit gleichbleibendem, fallendem oder gar verstärktem Vertrauen in den starken Staat honorieren:

Rettungsschirme, unbegrenzte Kredite für Unternehmen und die Ausweitung des Kurzarbeitergeldes sind eben nicht zum Nulltarif zu haben. Wer demnächst vor einer Finanzierungsentscheidung steht, egal ob für die Finanzierung eines Neubaus oder für ein Forward-Darlehen, ein Baufinanzierung-Vergleich hilft in jedem Fall die passende Immobilienfinanzierung zu finden.

Bis vor Kurzem schien es allerdings, als könnte nichts das Vertrauen der Investoren in unser Land erschüttern. Noch am 09.03.2020 suchten sie ihr Heil in den sicheren deutschen Staatspapieren, die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe sank daraufhin auf bis dahin noch nicht dagewesene minus 0,83 Prozent. Entsprechen fielen die Zinsen für Darlehen am 11.03.2020 auf ihren absoluten Tiefststand von 0,62 Prozent – bei einer Zinsbindung von zehn Jahren.

Angesichts der immensen (auch finanziellen) Anstrengungen, denen die Bundesrepublik durch die Krise und die Verbreitung des Virus ausgesetzt ist, sind derartige Tiefststände inzwischen Geschichte. Dramatische Sprünge von einem Prozent sehen wir derzeit zwar nicht. In den kommenden zwei bis vier Wochen könnte der Zins für Baufinanzierungen aber durchaus um 0,25 bis 0,5 Prozent nach oben gehen. Dennoch müssen sich potenzielle Immobilienkäufer noch keine verschärften Sorgen machen: Nehmen wir beispielsweise ein Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren. Aktuell liegt der FMH-Index Wert für einen solchen Hauskredit bei 1,17 Prozentpunkten. Selbst eine Zinssteigerung von 0,5 Prozent würde zu einem Zinssatz führen, der im Rückblick auf die jüngere Vergangenheit immer noch traumhaft ist: Der Mittelwert der vergangenen fünf Jahre liegt bei 1,94 Prozent.

Baudarlehen: Das Virus zwingt zu einsamen Entscheidungen

Dennoch. Angesichts steigender Bauzinsen für jede Art von Baudarlehen – mit Ausnahme von Darlehen der KfW – wird die Frage nach möglicher Immobilienpreisentwicklung umso wichtiger. Sollten sie mit den Zinsen steigen, müssen Kaufinteressenten ihr Vorhaben nun mit aller Macht vorantreiben. Sollten die Immobilienpreise hingegen sinken, könnte es sich lohnen, den Vertragsabschluss erst einmal zu vertagen und bei der Bank um einen späteren Termin bitten.

Um die Auswirkungen unterschiedlicher Varianten auf die Baufinanzierung zu verdeutlichen, hat die FMH-Finanzberatung verschiedene Szenarien für steigende Hypothekenzinsen und sinkende Hauspreise durchgerechnet– siehe kleine Tabelle unten. Wir unterstellten dabei, dass der Kaufpreis umso niedriger und der Zins umso höher ist, je später der Kunde den Vertrag unterschreibt.

Die Ergebnisse sind eindeutig: Zwar bleibt die monatliche Belastung bei den verschiedenen Modellen ziemlich identisch, aber die Restschuld bei der Bank nach 20 Jahren ist doch sehr unterschiedlich. Anders ausgedrückt: Wer günstiger kauft, ist auch dann schneller schuldenfrei, wenn die Zinsen für Baukredite steigen. Interessant ist das Ergebnis nach 20 Jahren, wenn immer die gleiche monatliche Rate unterstellt wird, wie bei den beiden ursprünglichen Immobilienpreisen.

Pokern ist dennoch riskant. Denn niemand weiß, ob der Kaufpreis bei der Wunsch-Immobilie so stark sinken wird, dass sie mögliche, höhere Zinsen bei der Immobilienfinanzierung rechtfertigen? Und was passiert, wenn das Zuwarten dazu führt, dass dann einem ein anderer Bewerber das Objekt der Begierde vor der Nase wegschnappt?

Klare Empfehlungen kann hier leider niemand aussprechen. Wie so oft in Zeiten des Corona-Virus ist man auch hier mit sich und den eigenen Überlegungen alleine.

Warten oder Kaufen?
KaufpreisNeben­kosten *
13%
Darlehen bei
75.000 EK
Sollzins **
20 Jahre fest
Rate inkl. 3%
Tilgung
Gesamt­zahlung
innner­halb
20 Jahre
Rest­schuld
nach
20 Jahren
Rest­schuld
nach 20 Jahren
(gleiche Rate wie
bei 500T/400T €)
500.000 €65.000 €490.000 €1,75%1.939,58 €465.499 €138.288 €138.288 €
400.000 €52.000 €377.000 €1,65%1.460,88 €350.611 €109.223 €109.223 €


Angenommen der Preis würde sich um 5% verringern, bei gleichem Sollzins
475.000 €61.750 €461.750 €1,75%1.827,76 €438.662 €130.315 €98.276 €
380.000 €49.400 €354.400 €1,65%1.373,30 €329.592 €102.677 €77.505 €


Angenommen der Preis würde sich um 5% verringern, aber die ZInsen um 0,25% erhöhen
475.000 €61.750 €461.750 €2,00%1.923,96 €461.750 €121.443 €116.907 €
380.000 €49.400 €354.400 €1,90%1.447,13 €347.311 €95.962 €91.654 €


Angenommen der Preis würde sich um 10% verringern, aber die ZInsen um 0,50% erhöhen
450.000 €58.500 €433.500 €2,25%1.896,56 €455.174 €105.398 €92.274 €
360.000 €46.800 €331.800 €2,15%1.423,98 €341.755 €83.335 €72.569 €

* 2% Notar/Grundbuch; 6% Grunderwerbssteuer; 5% Maklerkosten
** Mittelwert laut FMH-Datenbank

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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