Beleihungsaufschläge
Tausende von Euro bei der Baufinanzierung sparen: So einfach kann es gehen. © Syda Productions / Adobe Stock

Frankfurt 01.08.2019 –– Die niedrigen Zinsen ermöglichen Finanzierungen zu Traumkonditionen. Doch Kunden ohne nennenswerte Ersparnisse zahlen oft horrende Aufschläge – insbesondere, wenn sie die individuellen Beleihungsgrenzen der Baufinanzierer nicht beachten. So können 5.000 Euro mehr Kredit durchaus 30.000 Euro mehr Kosten bedeuten. Wie Sie taktisch clever vorgehen, um bei Ihrer Baufinanzierung womöglich Tausende von Euro zu sparen.

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger das Baudarlehen. Diese alte Regel gilt auch in Zeiten extremer Niedrigzinsen und hoher Immobilienpreise. Anders ausgedrückt: Banken und Versicherungen lassen sich ihr höheres Finanzierungsrisiko bei geringem Barmitteleinsatz mit kräftigen Zinsaufschlägen bezahlen. Man könnte fast vermuten, dass die Geldgeber Angst vor Kreditausfällen und vielleicht sinkenden Immobilienwerten haben – und tatsächlich ist beides ja auch nie ganz ausgeschlossen.

Wer von den momentanen Traumkonditionen profitieren will, sollte daher wissen, dass sich die Zinsaufschläge nicht linear verteuern, sondern meist in zehn Prozent Schritten, abhängig von den Beleihungsgrenzen. Selbst wenn eine solche Grenze nur knapp überschritten wird, steigen die Kosten für den gesamten Darlehensbetrag erheblich.

Beleihungsgrenzen: Unterschiedliche Schwellenwerte bei den Banken

Wie drastisch die Auswirkungen sind, wenn Kunden bei der Baufinanzierung eine bestimmte Beleihungsgrenze überschreiten, zeigen aktuelle Rechenbeispiele der FMH-Finanzberatung. Dabei haben wir die Konditionen namhafter Banken zugrunde gelegt. Die Kluft dürfte – mit leichten Abwandlungen – bei nahezu allen Geldhäusern ähnlich weit aufklaffen. Die Verteuerung von 90 auf mehr als 90 Prozent Beleihung bewirkt laut FMH-Datenbank einen Zinsaufschlag von 0,30 bis 0,60 Prozentpunkte.

Die Beispiel Rechnungen basieren auf einem Kaufpreis (und zugleich Beleihungswert) von 400.000 Euro. Ergebnis: Signifikant teurer wird die Finanzierung bei den meisten Geldgebern, wenn ein Kunde mehr als 90 Prozent des Beleihungswerts fremdfinanzieren muss. Bei einigen wenigen Banken (in unserer Auswahl waren das die Postbank und die ING) liegt die magische Grenze auch erst bei der Stufe zwischen 95 auf 96 Prozent Beleihung.

In jedem Fall aber bedeutet die Überschreitung des jeweiligen Schwellenwertes, dass schon 5.000 Euro mehr Darlehen signifikant höhere Gesamtkosten verursachen.

Wenn 5.000 Euro mehr Kredit über 30.000 Euro mehr Kosten bedeuten

Das Beispiel der Degussa Bank, die bis 90 Prozent Beleihung seit einigen Monaten zu besten Banken in der FMH-Datenbank zählt, illustriert die Auswirkung einer solchen Überschreitung sehr anschaulich.

Der Zinsaufschlag für Darlehen über 90 Prozent des Kaufpreises beträgt hier 0,55 Prozentpunkte. Das ist eine Hausnummer, da man das Zinsplus auf die gesamte Kreditsumme zahlen muss. Was es in Euro bedeutet, wenn ein Kunde für sein Immobilienprojekt mit nur 5.000 Euro diese Schwelle überschreitet – und welche Rolle die Dauer der Zinsbindung spielt – zeigt sich im Beispielsfall anhand des Vergleichs zwischen einem 360.000- und einem 365.000 Euro-Darlehen für das 400.000-Euro-Haus.


Unterschiedliche Zinsen für unterschiedlich viel Eigenkapitaleinsatz Kaufpreis 400.000 Euro und Zinsfestschreibung 15 Jahre
InstitutDarlehenBeleihungs-auslaufEffektiv-
zins
Monatliche Rate*Zinsen in 15 Jahren*Differenz
Darlehensunterschied 5.000 Euro
BBBank360.000 €
365.000 €
90%
91%
1,31%
1,66%
987,00 €
1.107,17 €
58.573,57 €
75.241,18 €
16.667,61 €
Commerz­bank360.000 €
365.000 €
90%
91%
1,50%
2,00%
1.044,00 €
1.207,54 €
67.076,50 €
90.080,84 €
23.004,34
Degussa Bank360.000 €
365.000 €
90%
91%
1,32%
1,88%
990,00 €
1.171,04 €
59.021,85 €
84.697,08 €
25.675,23 €
Deutsche Bank360.000 €
365.000 €
90%
91%
1,60%
1,96%
1.074,00 €
1.195,38 €
71.538,06 €
88.287,69 €
16.749,63 €
Sparda-Bank West360.000 €
365.000 €
90%
91%
1,27%
1,62%
975,00 €
1.095,00 €
56.779,25 €
73.435,33 €
16.656,08 €
Stadtspark. Düsseldorf360.000 €
365.000 €
90%
91%
1,49%
2,00%
1.041,00 €
1.207,54 €
66.629,82 €
90.080,84 €
23.451,02 €
Darlehensunterschied nur 3.000 Euro
ING379.000 €
382.000 €
95%
96%
1,67%
1,94%
1.152,79 €
1.244,68 €
78.595,92 €
91.461,09 €
12.865,17 €
Postbank379.000 €
382.000 €
95%
96%
1,91%
2,24%
1.225,43 €
1.394,30 €
89.344,89 €
113.412,09 €
24.067,20 €


Die 5.000 Euro mehr verursachen bereits bei einer Zinsbindung von zehn Jahren zusätzliche Zinskosten (ohne Tilgungsanteil) von 18.300 Euro. Bei 15 Jahren fest liegt die Summe bei 25.675 Euro, bei zwanzig Jahren Zinsbindung zahlt der Kunde extra gar 31.150 Euro mehr Zinsen an die Bank.

Auch wer für 300.000 Euro kauft, tut gut daran, nicht mehr als 270.000 Euro zu finanzieren. Denn auch hier kosten 5000 Euro extra (also eine Darlehenssumme von 275.000 Euro) horrende Aufpreise: Sie liegen bei zehn, 15 und 20 Jahren Zinsbindung bei 13.875, 19,550 Euro bzw. 23.750 Euro.

Kreative Lösungsvorschläge, um unter die Beleihungsgrenze zu rutschen

Um die Kosten der Finanzierung überschaubar zu halten, sollten Kaufinteressenten unbedingt bei ihrem Geldgeber erfragen, wieviel zusätzliches Eigenkapital notwendig wäre, um eine bessere Einstufung in Sachen Beleihungswert zu erhalten. Vielleicht gibt es ja Eltern oder Großeltern, die die fehlende Summe zuschießen und damit die Kreditkosten enorm reduzieren?

Liegt der Fehlbetrag, wie so oft, bei 3.000 bis 5.000 Euro, ist selbst ein Ratenkredit deutlich günstiger, als der drohende Beleihungsaufschlag. Wer einen Ratenkredit über 5.000 Euro aufnimmt, zahlt aktuell gerade einmal 150 Euro pro Monat, wenn er ihn innerhalb von 36 Monaten abbezahlt. Wer eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart und nach diesem Modell verfährt, zahlt die übrigen zwölf Jahre eine deutlich geringere Rate und spart am Ende 25 300 Euro an Zinsen.

Gut zu wissen: In vielen Fällen bieten die Banken selbst solche nachgeschaltete Ratenkredite an. Geht es um höhere Beträge als 3.000 oder 5.000 Euro, empfiehlt es sich möglichst lange Laufzeiten zu wählen, um die Raten bezahlbar zu halten. Das gilt umso mehr, als die vorzeitige Rückzahlung eines solchen Darlehens maximal ein Prozent des zurückgezahlten Betrages als Entschädigung kostet.

Fazit: Je geringer der Eigenkapitaleinsatz, desto höher sind die Zinsaufschläge für die nächst höhere Beleihungsgrenze. Richtig teuer wird meist, wenn Kunden 90 Prozent des Kaufpreises oder mehr finanzieren müssen. Um die Auswirkung der Beleihungsgrenzen von Anfang an richtig einzuschätzen, sollten Interessenten den Baugeld Vergleich der FMH- Finanzberatung nutzen. Er ist der einzige Online-Rechner, der abhängig von der Darlehenshöhe alle Zinsaufschläge und Rabatte berücksichtigt und somit einen exakten Kostenüberblick bietet. Mit leicht abgewandelten Darlehensbeträgen, lassen sich die Auswirkungen bei den Zinsen schnell und einfach erkennen. Oft erfolgt dann auch ein unterschiedliches Ranking – eben abhängig von Beleihungsaufschlägen.

5000 Euro Beleihungswert
© FMH-Finanzberatung / FMH-Finanzberatung
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