Forward-Darlehen Objektwert
So viel mehr wert ist meine Immobilie jetzt? Da macht manch ein Kunde große Augen. © amixstudio / Adobe Stock

Frankfurt 10.09.2019 –– Für all jene, deren Baukredit innerhalb der nächsten Monate zur Verlängerung ansteht, herrschen gerade Traumkonditionen. Dennoch gibt es einen Faktor, der die Anschlussfinanzierung enorm beeinflusst: Der Objektwert. Worauf Sie bei einer Prolongation oder einem Forward-Darlehen achten müssen, um sich die besten Konditionen zu sichern.

Wenn das Ende Ihrer Zinsbindung naht, haben Sie sicher schon über die mögliche Anschlussfinanzierung nachgedacht. Vielleicht haben Sie auch schon mit Ihrer Hausbank gesprochen, andere Anbieter verglichen, sich die aktuellen Hypothekenzinsen angeschaut und sich gefreut. Doch haben Sie auch darüber nachgedacht, dass Ihre Immobilie heute mehr wert ist als noch vor einigen Jahren? Allein seit 2009 sind die Neubaupreise für Einfamilienhäuser laut empirica-Ranking im Bundesdurchschnitt um rund 60 Prozent gestiegen – in den Ballungsgebieten sogar deutlich mehr. Eine Immobilie, die 2009 250.000 Euro gekostet hat, könnte heute – je nach Region und Ballungsraum – durchaus 400.000 Euro und mehr wert sein.

Immobilien Preisentwicklung 2009-2019
© FMH-Finanzberatung / FMH-Finanzberatung

Was die Immobilienwertsteigerung für Sie bedeutet

Durch die Wertsteigerung der Immobilie sinkt das Risiko der Bank – Immobilienwert minus Restschuld – und damit auch der Beleihungswert sowie der Grundzins eines zukünftigen Anschlussdarlehens. In Zahlen bedeutet dies ein Einsparungspotenzial von mehreren tausend Euro.

Konkret: War Ihre Immobilie im Jahr 2009 noch 300.000 Euro wert und haben Sie davon 280.000 Euro mit einer monatlichen Rate von 1.283,30 Euro finanziert, sähe ein mögliches Szenario für Ihre Anschlussfinanzierung wie folgt aus. Würden Sie den alten Immobilienwert (300.000 Euro) für die Berechnung des neuen Darlehens (245.000 Euro) ansetzen und die gleiche monatliche Belastung wie in den vergangenen Jahren behalten wollen, wäre eine Tilgung von 5,25 Prozent möglich, der bestmögliche Zins wäre aktuell 0,99 Prozent. Im Jahr 2034 hätten Sie nur noch eine Restschuld von 35.347 Euro. Das klingt schon mal gar nicht schlecht.

Noch besser wäre es allerdings, wenn die Bank das neue Darlehen in Bezug auf den tatsächlichen aktuellen Immobilienwert setzen würde, der heute bei ca. 480.000 Euro liegen dürfte. In diesem Fall wäre eine Tilgung von 5,58 Prozent möglich, der bestmögliche Bauzins wäre 0,70 Prozent und Ihre Restschuld 2034 läge bei 26.416 Euro. Das bedeutet, Sie würden satte 8.931 Euro sparen, allein dadurch, dass Sie bzw. die Bank den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie kennen und als Basis für die Finanzierung einsetzen.


Anschlussdarlehen ohne- und mit Immobilien-Neubewertung
UrsprungsdarlehenAnschlussdarlehen
ohne Neubewertung
Anschlussdarlehen
mit Neubewertung
Kaufpreis 2009300.000 €Wert in 2019 ca.300.000 €Wert in 2019 ca.480.000 €
Darlehen 2009280.000 €Darlehen245.000 €Darlehen245.000 €
Sollzins4,50%Sollzins0,99%Sollzins0,70%
Tilgung1,00%Tilgung5,29%Tilgung5,58%
monatliche Rate1.283,3 €monatliche Rate1.283,3 €monatliche Rate1.283,3 €
Restschuld 2019245.000 €Restschuld in 203435.347 €Restschuld in 203426.416 €
Differenz in der Restschuld bei gleicher monatlicher Rate8.931 €


Anschlussfinanzierung und Objektwert: Worauf Sie achten müssen

Anschlußfinanzierung sparen Pin
Mit dem richtigen Objektwert rechnen kann bei der Anschlussfinanzierung tausende von Euro sparen. © Dariusz Jarzabek / Adobe Stock

Wird der Vertrag einfach bei der eigenen Bank verlängert (Prolongation), wird häufig der ursprüngliche Objektwert in den neuen Vertrag übernommen. Das wäre in den meisten Fällen wie oben gezeigt ein finanzieller Nachteil für Sie. Wenn Sie keine schlafenden Hunde wecken wollen, beispielsweise, weil sich Ihre finanzielle Situation nach Ihrer Meinung nachteilig geändert hat, sollten Sie auf eine Neubewertung inklusive neuer Antragstellung verzichten. Andernfalls sollten Sie sich ein Angebot auf Basis des aktuellen Immobilienwerts erstellen lassen.

Das können Sie konkret tun:

  • Ein Hausbankangebot bei Neubewertung der Immobilie anfordern
  • Selbst eine Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen (beispielsweise mit der Wohnmarkt-Analyse von unserem Kooperationspartner IIB )
  • Mit dem Vergleichsangebot einer anderen Bank bei der Hausbank nachverhandeln
    Ziehen Sie immer auch andere Anbieter für die Anschlussfinanzierung in Betracht – Vergleichsangebote sind allein schon wichtig, um die Konditionen Ihrer Hausbank richtig einordnen zu können. Unser Forward-Vergleich bietet Ihnen nicht nur die Übersicht über die besten Angebote für die Anschlussfinanzierung, sondern auch eine erste überschlägige, kostenfreie Immobilienbewertung durch unseren Kooperationspartner IIB.

» Zum Forward-Darlehen-Vergleich

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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