Grunderwerbsteuer teure Fehler
© Andy Dean / FMH Finanzberatung

Frankfurt 23.05.2018 –– Früher erhielten Immobilienkäufer üppige Steuerrabatte, auch wenn sie Haus oder Wohnung selbst bewohnten. Diese Zeiten sind vorbei. Doch zum einen lässt sich noch immer etwas sparen. Zum anderen aber sollten teure Fehler vermieden werden.

Die Grunderwerbssteuer beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises: eine echte Belastung fürs Budget. Deshalb kommen immer wieder zwei Fragen dazu auf:

  1. Erhöht sich die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines unbebauten Grundstücks, wenn der Verkäufer später auch am Bau des Hauses mitwirkt?
  2. Erhöht sich die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer älteren Wohnung um die anteilige Instandhaltungsrücklage?

Grunderwerbsteuer beim Kauf eines unbebauten Grundstücks: Auf Bauvereinbarung achten!

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn Sie ein Grundstück von einem Bauunternehmen kaufen und sich von diesem ein Haus darauf errichten lassen, oder wenn Sie ein schlüsselfertiges Eigenheim erwerben – und zwar auf den Gesamtpreis!

Nach geltender Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) stellen Kauf des Grundstücks und Bau des Hauses ein “einheitliches Vertragswerk” dar. Das ist öfter und schneller der Fall als man annehmen möchte: Es ist hierfür kein einheitlicher Vertrag notwendig, schon ein irgendwie gearteter Zusammenhang zwischen dem Grundstücksvertrag und dem Bauvertrag genügt.

Besonders misslich: Selbst wenn der Käufer des Grundstücks gar keine Kenntnis von eventuellen Absprachen zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Bauunternehmen hat, wird die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten fällig. Bauherren sollten deshalb extrem aufpassen, wenn sie ein unbebautes Grundstück erwerben.

Grunderwerbsteuer auf die Instandhaltungsrücklage: Einspruch einlegen und abwarten

Nach einer älteren Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist das Entgelt für den Erwerb des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks – und unterliegt daher nicht der Grunderwerbsteuer (BFH, Urteil vom 9.10.1991, II R 20/89). Allerdings hat der BFH in der jüngeren Vergangenheit auch einige Urteile gefällt, die Zweifel nähren, ob es bei dieser Privilegierung bleibt.

Entsprechend richten sich derzeit alle Augen gespannt nach München, wo sich die höchsten deutschen Finanzrichter demnächst erneut mit dieser Frage beschäftigen werden – und hoffentlich Rechtssicherheit schaffen (Az: II R 49/17). Bis dahin kann es aber durchaus sein, dass das eine oder andere Finanzamt die Grunderwerbssteuer auf den vollen Kaufpreis – inklusive der Instandhaltungsrückstellung – verlangt. Betroffene sollten gegen den Bescheid Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen, bis der BFH endgültig entschieden hat.

Gesplitteter Kaufvertrag: Steuern sparen, dafür aber die Baufinanzierung verteuern?

Ein oft gehörter Ratschlag ist es auch, im notariellen Kaufvertrag alle übernommenen Möbelstücke aufzuführen, da für bewegliche Gegenstände ebenfalls keine Grunderwerbsteuer anfällt. Gerade bei hochpreisigem Inventar, wie etwa Küchen, kann diese Entscheidung aber zum Bumerang werden. Denn ein gesplitteter Kaufpreis wirkt sich nicht nur auf die Steuer aus. Weil dadurch der Wert der Immobilie gemindert wird, können sich auch die Konditionen der Finanzierung – und damit die Zinsen – verändern.

Nehmen wir an, ein Käufer erwirbt ein Haus aus den 1990-er Jahren. Der Preis beträgt 380.000 Euro. Die Parteien vereinbaren, dass der Käufer auch die fast neuwertige Profi-Küche im Wert von 35.000 Euro übernimmt. Für ein Darlehen über 300.000 Euro zahlt unser Kunde bei 20 Jahren Zinsbindung und 2,5% Tilgung pro Jahr eine monatliche Rate von 1.157,50 Euro – ohne, dass die Küche im Vertrag gesondert erwähnt wird.

Nimmt er die 35.000 Euro für seinen Kochplatz hingegen explizit in den Kaufvertrag auf, spart er dadurch zwar bis zu 2.275 Euro Grundsteuer (bei 6,5 Prozent). Allerdings reduziert sich durch diesen Rechentrick auch die Werthaltigkeit der Immobilie. Und das erhöht den Zinssatz, weil sich nun statt 79% Beleihung eine Beleihung von 86% ergibt. Die monatliche Rate erhöht sich folglich auf 1.217,50 Euro. Das ergibt im Laufe der 20 Jahre Zinsbindung satte 14.280 Euro Mehrkosten – das Steuersparmodell hat hier also unerwünschte Nebenwirkungen.

Jeder Fall ist anders. Unser Tipp: Genau durchrechnen

Nicht in jedem Fall müssen Käufer mit derart gravierenden Nebenwirkungen rechnen. Wenn die Herausnahme von Inventar nichts an den Beleihungsaufschlägen ändert oder der Geldgeber mit durchgehend gleichen Konditionen arbeitet, ist eine Nennung von Inventar im Kaufvertrag in der Tat vorteilhaft. Das müssen Käufer vor dem Notartermin jedoch akribisch prüfen – die Bank ist hierzu nicht immer ein guter Ansprechpartner.

Fazit: Die steuerlichen Vorteile beim Immobilienkauf für Eigennutzer bleiben überschaubar, es lohnt sich aber, die Möglichkeiten auszuloten. Immerhin: Beim Verkauf sind alle, die Haus oder Wohnung selbst bewohnt haben, klar im Vorteil: Sie müssen den Gewinn aus einem zwischenzeitlichen Wertzuwachs nicht versteuern – egal, wann sie verkaufen. Vermieter haben es da schlechter: Stoßen sie das fremdgenutzte Objekt vor Ablauf von zehn Jahren wieder ab, müssen sie einen Teil der Wertsteigerung mit dem Fiskus teilen.

Dieser Artikel wurde mit fachlicher Unterstützung durch die Experten von www.steuerrat24.de erstellt. Hier finden Sie zudem weitere Informationen zum Thema.

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