Kostenlose vorzeitige Anschlussfinanzierung sichern Dank § 489 BGB und Corona die jetzt günstigen Zinsen nutzen
–– Welche Einschränkungen die Coronakrise auch mit sich bringt: Für viele Menschen bedeutet diese Zeit ebenfalls Entschleunigung. Wer jetzt seine freien Minuten richtig investiert, kann ordentlich Geld sparen. Das gilt vor allem für Immobilienkäufer, die vor etwa zehn Jahren ihren Darlehensvertrag mit einem Zinssatz für 15, 20 oder gar 30 Jahre unterschrieben haben. Wir verraten, wie es geht.
Schnell mal 50.000 Euro sparen? Das liegt für manche Immobilienbesitzer mit laufendem Darlehensvertrag im Bereich des Möglichen. Wer sich vor rund zehn Jahren 4,75 Prozent Zinsen gesichert hat, mag noch gejubelt haben. Gegen die heutigen Bauzinsen wirkt diese Prozentzahl jedoch geradezu horrend. Hier kommt aber die gute Nachricht: Auch diese Darlehensnehmer könnten von den aktuell günstigen Zinsen profitieren. Alles, was sie dafür tun müssen: ihre Verträge überprüfen und gegebenenfalls in neue Verhandlungen mit ihrer – oder auch einer anderen – Bank treten.
Der Grund ist im Paragraphen 489 des BGB verankert: Jeder Kunde hat nach zehn Jahren eines Hypothekendarlehens mit gebundenem Sollzinssatz das gesetzlich verbriefte Recht, seinen Vertrag zu kündigen, wenn seit der Auszahlung des letzten Euros mehr als zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall sechs Monate.
Konkret bedeutet das: Auch wenn Baufinanzierungsverträge mit einem Zinssatz über mehr als 10 Jahre fest geschlossen wurden, sind sie nach 10 Jahren kündbar – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung!
Tipp: Gerade, wenn das Darlehen in Tranchen ausgezahlt wurde – etwa, weil nach Baufortschritt bezahlt wurde, ist es nicht immer einfach, den letzten Auszahlungstermin und damit auch den richtigen Kündigungszeitpunkt zu ermitteln. Setzen Sie in diesem Fall einfach ein kurzes Schreiben an die Bank auf, um den frühest möglichen Termin für die Kündigung herauszufinden. Denn nicht selten kommt es vor, dass Immobilienbesitzer diesen Termin versäumen.
Die Kündigung ist zeitnah möglich – was sollten Darlehensnehmer nun tun?
Es empfiehlt sich in jedem Fall, zuerst die bisherige Bank zu kontaktieren und um ein Angebot für die vorzeitige Anpassung des Zinses zu bitten. Denn wer eine solche Offerte in der Tasche hat, ist bereits auf der sicheren Seite und kann sich in Ruhe nach günstigeren Alternativen umschauen. Wer erst kündigt und dann eine Anschlussfinanzierung sucht, geht immer auch ein gewisses Risiko ein oder setzt sich unnötigem zeitlichen Druck aus.
Sobald das Angebot der eigenen Bank vorliegt, sollten Kunden auch die Konditionen anderer Anbieter für eine Anschlussfinanzierung erfragen – immer verbunden mit dem Hinweis darauf, dass das neue Darlehen den noch bestehenden Vertrag in sechs Monaten ablösen soll. Der Vorteil dieser Konstellation: Die meisten Banken verzichten dann auf Bereitstellungszinsen für die Zeit bis zum Ende der Kündigungszeit.
Schnell mal 50 000 Euro sparen? So geht’s.
Angesichts der extrem niedrigen Zinsen lohnt es sich aktuell vor allem, über so genannte Volltilgerdarlehen nachzudenken – also eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, bei der die Zinsbindung so lange läuft, bis alle Schulden getilgt sind. Welche Effekte eine klug gewählte und frühzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung haben kann, zeigt das folgende Beispiel:
Nehmen wir an, ein Kunde hat vor zehn Jahren ein Haus für 350.000 Euro gekauft und dafür ein Darlehen über 300.000 Euro aufgenommen. Seinerzeit lag der Effektivzins zwischen 4,30 und 5,30 Prozent, der Sollzins Mittelwert betrug laut FMH-Datenbank bei 4,70 Prozent und 4,82 Prozent effektiv. Wenn man mit diesem Mittelwert weiterrechnet, zahlte unser Kunde bei einem Prozent Tilgung pro Jahr eine Rate von 1.425 Euro pro Monat und hat nach zehn Jahren noch 262.000 Euro Schulden.
Wenn dieser Eigenheimbesitzer nun umschuldet, hat er zwei Möglichkeiten: Entweder er kann die Rate beibehalten und eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbaren. In dieser Variante zahlt er noch einen Zinssatz von 0,80 Prozent und tilgt pro Jahr 5,75 Prozent seiner Schulden. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung liegt dann bei überschaubaren 22.000 Euro.
Will unser Kunde seine monatliche Belastung etwas senken, kann er fünf Prozent Tilgung vereinbaren und sich den Zinssatz von 0,8 Prozent ebenfalls für 15 Jahren festschreiben. Die monatliche Rate liegt in diesem Fall bei 1.262 Euro, die Restschuld in 15 Jahren bei 53.500 Euro.
Zum Vergleich: Wenn der Kunde sein Ursprungsdarlehen weiterlaufen lässt und keine (vorzeitige) Anschlussfinanzierung abschließt, liegt seine Restschuld im Jahr 2025 bei 235.000 Euro. Das neue Angebot bei gleicher Rate von 1.425 Euro hätte im Jahr 2025 eine Restschuld von 185.000 Euro. Heißt im Ergebnis: Durch die vorzeitige Kündigung nach § 498 BGB lassen sich in diesem Fall glatte 50.000 Euro sparen – pro Jahr wären es 10.000 Euro. Zudem sichert sich der Kunde niedrige Zinsen bis fast zum Ende der Finanzierungszeit.
Und was, wenn der Darlehensvertrag noch keine 10 Jahre läuft?
Kunden, deren Ursprungsdarlehen noch keine zehn Jahre läuft, sind zwar bis auf Weiteres an ihren Vertrag gebunden. Sie können und sollten ihre Kündigung nach § 498 BGB allerdings schon im Vorfeld planen. Eine vorzeitige Vertragsauflösung lohnt sich wegen der Vorfälligkeitsentschädigung bei aktueller Zinslage in den meisten Fällen nicht.
Doch gerade weil im Zuge der Corona-Krise wieder ein leichter Anstieg der Zinsen zu erwarten ist, kann es sich lohnen, schon heute ein Forward-Darlehen abzuschließen, das zeitlich auf den frühest möglichen Ablösetermin ausgelegt ist. Forward-Darlehen sind bis zu 60 Monate, also ganze 5 Jahre vor der 10-Jahresfrist möglich. Wichtig: Auch wenn es um ein Forward-Darlehen geht, kann und sollte man zuerst immer bei der eigenen Bank anfragen.
Tipp: Für diesen Konditionsvergleich bietet sich unser kostenfreier Forward-Darlehen-Vergleich an. Hier finden Sie die besten Anbieter für Ihre Vorgaben übersichtlich auf einen Blick – und können das Angebot auch direkt anfragen.
Wie sollte man vorgehen, wenn die vereinbarte Zinsfestschreibung ausläuft?
Endet die Zinsfestschreibung, wie im Ursprungsvertrag vereinbart – beispielsweise nach 15 oder 20 Jahren – muss die Bank dem Kunden spätestens drei Monate vor dem Auslaufen des gebundenen Sollzinses ein neues Angebot unterbreiten. Sehr viele Anbieter tun das sogar schon sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist, um den Kundenkontakt zu pflegen.
Das ist einerseits erfreulich. Andererseits lohnt es sich in der Regel auch hier, bei anderen Banken Angebote einzuholen: Die meisten Banken bieten Neukunden besonders niedrige Zinsen an, Bestandskunden hingegen erhalten oft Offerten mit eher mäßigen Konditionen. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte sich daher stets vor Augen führen, dass es derzeit nur die Wahl zwischen niedrigen Zinsen und superniedrigen Zinsen gibt. Jedes Angebot, das die Banken derzeit machen, bietet daher attraktivere Konditionen als das Ursprungsdarlehen.
Entsprechend sollten sich Kunden nicht von einer vermeintlich interessanten Offerte blenden lassen, sondern per Zinsvergleich ermitteln, welchen Zins Neukunden am freien Markt bezahlen würden.
Bieten andere Institute bessere Konditionen als die eigene Hausbank, bedeutet das zwar nicht unbedingt, dass man wechseln muss. Wer seinen bisherigen Darlehensgeber mit den Vergleichsangeboten der Konkurrenz konfrontiert, kann damit oft erreichen, dass sich auch die Hausbank entsprechend bewegt. Bleibt der alte Anbieter stur, sollten Kunden zu einem günstigeren Anbieter überlaufen – das verursacht zwar zusätzliche Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld, denn nur diese Kosten fallen bei einem solchen Bankwechsel an. Die aber sind überschaubar. Welche Summen genau anfallen, können Interessenten mit dem FMH Notar- und Grundbuchkosten Rechner selbst errechnen.
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