Ratgeber: Immobilienkredit ganz einfach 5 Punkte, die man bei der Baufinanzierung beachten sollte

Wer ein Haus kauft oder baut, hat viele aufregende Entscheidungen vor sich: Grundrissplanung, Einrichtung, Bodenbelag – all das sind zeitaufwändige, aber schöne Entscheidungsprozesse, schließlich geht es um die Gestaltung des Eigenheims. Nicht so beliebt dagegen sind alle Entscheidungen, die rund um die Baufinanzierung gefällt werden müssen. Dabei ist das gar nicht so schwer, denn es sind nur fünf Punkte, die einer klaren Entscheidung bedürfen:

1. Die Höhe der monatlichen Darlehensrate

Wieviel kann und will ich monatlich ausgeben? Einerseits entscheidet jeder für sich, wo die reellen Grenzen, aber auch die persönlichen Wohlfühllimits der monatlichen Belastbarkeit liegen. Andererseits hat auch die Bank ein Wörtchen mitzureden – denn der genehmigte Maximalbetrag beruht meist auf bestimmten Kriterien.

Als Faustregel gilt: Maximal 35 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sollten Immobilienkäufer in die Baufinanzierung stecken – Geringverdiener noch weniger.

2. Die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals

Es ist kein Geheimnis: Will man eine Immobilie finanzieren, sollte man auch ein gewisses Eigenkapital einbringen.
Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer die Beleihung, desto besser die Konditionen.

Doch wie viel Eigenkapital ist erforderlich? Sollte man alles Ersparte zusammenkratzen oder noch etwas auf dem Sparkonto belassen? Unser Tipp: Wenn möglich, sollten schon noch 5.000 bis 10.000 Euro an Reserve gehalten werden. Nur sehr selten geben fehlende fünf- oder zehntausend Euro den Ausschlag zur Überschreitung von Beleihungsgrenzen, die wiederum zu wesentlich teureren Zinsen führen würden. Meist machen 10.000 Euro weniger Eigenkapitaleinsatz lediglich 30 bis 35 Euro monatlich an Mehrkosten aus. Wer in seinem Vertrag zudem noch eine Sondertilgungsoption vereinbart hat, könnte das Geld auch später noch problemlos zur Tilgung einsetzen.

Direkt zum Einzug ins neue Eigenheim jedoch noch ein wenig Erspartes auf der hohen Kante zu haben, gibt einfach ein bisschen mehr Sicherheit und Flexibilität. Zudem wäre es ein Fehler, das gesamte Ersparte für die Finanzierung einzusetzen und Dinge wie die neue Küche oder das Schlafzimmermobiliar über einen teuren Konsumentenkredit mit hoher monatlicher Rate zu finanzieren.

Die allgemeine Empfehlung, 20 oder sogar 30 Prozent der Kaufsumme an Eigenkapital einzusetzen, halten wir für nicht sinnvoll. Ohne Erbschaft oder Lottogewinn dürfte es unwahrscheinlich sein, dass ein 35 oder 40 Jahre alter Immobilienkäufer, womöglich schon mit Familie, bereits rund 150.000 Euro angespart hat. Mindestens abdecken sollte das eingebrachte Eigenkapital die Kaufnebenkosten von bis zu 12 Prozent des Kaufpreises, idealerweise plus dem kleinen Puffer von etwa 10. 000 Euro.

3. Die Zinsbindung

Obwohl Darlehensverträge bis zur Tilgung des letzten Cents geschlossen werden, ist es die Zinsbindung, die bestimmt, wie lange der Darlehensnehmer an seinen Geldgeber gebunden ist. Über diesen Zeitraum, meist 10, 15 oder 20 Jahre, wird der jeweilige Hypothekenzins garantiert. Anschließend (bzw. spätestens nach 10 Jahren laut §489 BGB) kann sich der Darlehensnehmer nach einer Anschlussfinanzierung umschauen, die nicht unbedingt bei seinem aktuellen Geldgeber abgeschlossen werden muss. Doch wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Als Faustregel gilt: Je wahrscheinlicher es ist, dass die Hypothekenzinsen in den nächsten 10 Jahren steigen, desto länger sollte die Zinsbindung sein. Ist anzunehmen, dass die Hypothekenzinsen fallen, sollte die Zinsbindung kürzer ausfallen.

Aktuell bedeutet das konkret: Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird und je höher die monatliche Belastung (prozentual zum Nettoeinkommen) ist, umso länger sollte die Zinsbindung sein. Wer 90 Prozent oder mehr der gesamten Kaufsumme finanzieren muss, sollte sich möglichst für eine Zinsbindung von 20 Jahren fest entscheiden. Bei zwei Prozent Mindesttilgung reduziert sich dabei die Restschuld auf etwa 50 Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe und jede Anschlussfinanzierung in 20 Jahren dürfte kein Problem mehr darstellen.

4. Die Tilgung

Ein wesentlicher Punkt in der Baufinanzierung ist die Höhe der Tilgung, denn sie bestimmt, wie lange es dauert, bis der Immobilienkredit abbezahlt ist.

Als Faustregel gilt (aktuell): Bei den derzeitigen niedrigen Zinsen sollte die Tilgung mindestens zwei, besser drei Prozent betragen.

Denn während ein Prozent Tilgung zu Zeiten von Hypothekenzinsen mit um die sechs Prozent eine Gesamtfinanzierungszeit von etwa 32,5 Jahren bedeuteten, verlängert sich die Finanzierungszeit mit ein Prozent Tilgung bei dem heutigen Zinssatz von durchschnittlich zwei Prozent auf satte 55 Jahre. Bei zwei Prozent Tilgung wären es nur noch knapp 35 Jahre, bei drei Prozent Tilgung sogar nur 25,5 Jahre.

5. Die Bereitstellungszinsen

Wer mit Kosten während der Bauzeit rechnen muss – das betrifft Bauherren und Käufer, denen umfangreiche Renovierungsarbeiten bevor stehen, erhält die Darlehenssumme üblicherweise nicht als Einmalbetrag, sondern in Teilbeträgen ausgezahlt. Doch ab dem siebten Monat, bei Neubauten oft auch erst ab dem 13. Monat, sind für die noch nicht ausgezahlten Darlehensbeträge monatlich bis zu 0,25 Prozent (drei Prozent pro Jahr) Zinsen fällig – plus dem Zinssatz für die bereits ausgezahlten Teilbeträge. Dies führt sehr oft zu hohen Doppelbelastungen während der Bauzeit. Darlehenszinsen (kein Tilgungsanteil) und Bereitstellungszinsen sollten deshalb in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Woran Sie außerdem denken sollten:

Auch die Kosten für eine Restschuldversicherung sollten nicht vergessen werden. Diese sind hier jedoch nicht als separater Punkt aufgeführt, da die Kosten absolut überschaubar bleiben: Die reine Risikoversicherung von 100.000 Euro mit einer Versicherungslaufzeit von 20 Jahren kostet eine 35 jährige Person lediglich 6,50 Euro monatlich.