Die günstigsten Bau- und Anschlussfinanzierungen 2017

h1.Das sind die günstigsten Bau- und Anschlussfinanzierungen

von Andreas Toller

Baufinanzierungen sind preiswert, aber schon 2018 könnten die Zinsen langsam steigen. Eine gute Zeit, sich niedrige Zinsen zu sichern, um schneller schuldenfrei zu sein. Die günstigsten Anbieter für Baufinanzierungen.

Bei der Sitzung des Rates der Europäischen Zentralbank (EZB) in der estnischen Hauptstadt Tallinn gab es ganz vorsichtige Andeutungen von EZB-Chef Mario Draghi, die die Hoffnung wecken, es könnte in absehbarer Zeit eine Abkehr von den niedrigen Zinsen geben. Ganz so schnell dürfte das allerdings nicht passieren. Draghi betonte vielmehr, dass angesichts niedriger Inflation (er senkte die Prognose von 1,7 auf 1,5 Prozent) auch weiterhin ein „außergewöhnliches Maß an geldpolitischer Unterstützung notwendig“ sei.

Fazit: Vorerst bleibt es bei einem Leitzins von null Prozent und mindestens bis zum Jahresende bei den monatlichen Anleihenkäufen der EZB im Volumen von 60 Milliarden Euro. Viele Beobachter und Notenbank-Kenner glauben nun, dass es im Laufe des kommenden Jahres, womöglich erst 2019, zu einer moderaten Zinserhöhung kommen könnte. Der Euro machte deshalb schon einen Freudensprung um zwei Cent.

Traumkonditionen für Bauherren und Anschlussfinanzierungen

Den Baufinanzierungszinsen ist die Aussicht auf absehbar steigende Zinsen noch nicht anzumerken. „Ende Mai und Anfang Juni haben wir nur leichte Veränderungen bei den Baufinanzierungszinsen gesehen. Der Bestzins für zehnjährige Sollzinsbindungen pendelt sich um die Ein-Prozent-Marke ein“, kommentiert Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein, die Zinsstände des vergangenen Monats. Damit verbleiben die Baufinanzierungszinsen historisch betrachtet auf extrem niedrigen Niveau. Das gibt Kreditnehmern die Gelegenheit, einen höheren Tilgungssatz zu wählen, um den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Ein Beispiel: Angenommen eine Eigentumswohnung kostet 180.000 Euro, 140.000 Euro sollen per Hypothekendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und einem festen Sollzins von 1,9 Prozent finanziert werden. Unterschiedliche Tilgungssätze wirken sich dann wie folgt aus:

Tilgung Monatliche Restschuld Dauer bis zur Rate nach vollständigen 15 Jahren Abzahlung
1 % 338,33 Euro 115.724,61 Euro 56 Jahre und 1 Monat
2 % 455,00 Euro 91.447,62 Euro 35 Jahre und 3 Monate
3 % 571,67 Euro 67.170,74 Euro 25 Jahre 1 Monat
Quelle: Dr. Klein

Wer in den nächsten Monaten und Jahren einen Immobilienkauf plant oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte eine mögliche Zinserhöhung während der Kreditlaufzeit im Hinterkopf behalten und sich frühzeitig die niedrigen Zinsen sichern, um Spielraum für eine hohe Tilgung zu haben. Beim Neukauf geht das entweder über langfristige Zinsbindungsfristen oder Kreditverträge mit längerer Vorlaufzeit bis zur Auszahlung, bei der Anschlussfinanzierung mit frühzeitigen Verhandlungen mit der finanzierenden Bank und einem Marktvergleich.

Die WirtschaftsWoche hat deshalb die FMH Finanzberatung gebeten, die besten Baufinanzierungsangebote für Immobilienkäufer und Bauherren sowie für Haushalte mit absehbar fälliger Anschlussfinanzierung herauszusuchen. Hierfür haben wir je zwei Musterfälle für Neufinanzierungen und Anschlussdarlehen entwickelt.

Während sich bei der Neufinanzierung vor allem Beleihungsgrenze (Darlehenshöhe in Relation zum Kaufpreis) und Zinsbindung (Zinsfestschreibung für 15 oder 20 Jahre) unterscheiden, sind es bei den Anschlussfinanzierungen insbesondere die Höhe der Restschulden und die nötige Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Dabei spielt auch die Wertsteigerung der Immobilie seit dem Kauf eine gravierende Rolle.

Neufinanzierung: Die besten Anbieter für 20 Jahre Zinsbindung (Beleihung: 90 Prozent)

Der Musterfall zum Ranking
Platz 1 (bundesweite Anbieter): HypoVereinsbank
Platz 2 (bundesweite Anbieter): Allianz Lebensversicherung
Platz 3 (bundesweite Anbieter): Degussa Bank
Platz 4 (bundesweite Anbieter): Postbank
Platz 5 (bundesweite Anbieter): Signal Iduna
Platz 1 (regionale Banken): PSD Bank Nürnberg
Platz 2 (regionale Banken): Hamburger Sparkasse
Platz 3 (regionale Banken): BW Bank
Platz 4 (regionale Banken): Sparda-Bank West
Platz 5 (regionale Banken): Vereinigte Volksbank Münster

Weniger Eigenkapital, längere Zinsbindung

Im ersten Musterfall geht es um einen Immobilienkauf oder Neubau im Wert von 400.000 Euro mit zusätzlichen Kaufnebenkosten in Höhe von 45.000 Euro. Letztere wurden hier hoch angesetzt, da die Beauftragung eines Maklers unterstellt wurde. Die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer (bis 6,5 Prozent) und Gebühren summieren sich somit im Beispiel auf 11,25 Prozent des Kaufpreises.

Zwar sind im Beispiel 85.000 Euro Eigenkapital vorhanden, aber durch die hohen Kaufnebenkosten reicht es in diesem Fall nur für einen Eigenkapitalanteil von zehn Prozent, also 40.000 Euro. Der Käufer muss somit 90 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren, insgesamt 360.000 Euro. Weil Banken lieber nur 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, verlangen sie dafür einen etwas höheren Zinssatz.

Neufinanzierung: längere Zinsbindung ohne Risiko

Für die 90-Prozent-Beleihung wählt der Beispielkäufer zudem eine niedrige Tilgungsrate von zwei Prozent und eine Laufzeit von 20 Jahren mit festgeschriebenem Zins. „Die Wahl einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren ist hier sinnvoll, weil relativ wenig Eigenkapital vorhanden ist und der Neubau zu 90 Prozent finanziert wird. Grundsätzlich sollte die Zinsbindung umso länger sein, je weniger Eigenkapital vorhanden ist“, rät Max Herbst, Chef und Gründer der FMH-Finanzberatung.

Neufinanzierung: Die besten Anbieter für 15 Jahre Zinsbindung (Beleihung: 70 Prozent)

Der Musterfall zum Ranking
Platz 1 (bundesweite Anbieter): Allianz Lebensversicherung
Platz 2 (bundesweite Anbieter): Wüstenrot Bausparkasse
Platz 3 (bundesweite Anbieter): HypoVereinsbank
Platz 4 (bundesweite Anbieter): Santander Bank
Platz 5 (bundesweite Anbieter): DEVK
Platz 1 (regionale Banken): PSD Bank Nürnberg
Platz 2 (regionale Banken): Sparda-Bank BW
Platz 3 (regionale Banken): Sparda-Bank Hamburg
Platz 4 (regionale Banken): Sparda-Bank Hessen
Platz 5 (regionale Banken): PSD Bank Hessen-Thüringen

Im Ergebnis reichen die Top-Zinsen bei den bundesweit agierenden Anbietern von 2,27 Prozent bei der Hypo-Vereinsbank bis zu 2,48 Prozent bei der fünftplatzierten Signal Iduna. Bei den regionalen Baufinanzierern sind die Unterschiede etwas größer. Sie reichen von 2,29 Prozent (PSD Bank Nürnberg) bis 3,43 Prozent bei der Vereinigten Volksbank Münster.

Obwohl Darlehenshöhe, Zinsbindung und Tilgungsrate bei allen Angeboten identisch sind, unterscheiden sich neben den Monatsraten (1269 bis 1608 Euro) vor allem auch die Restschulden am Ende der Vertragslaufzeit (siehe Tabelle). Dabei gilt: je höher der Zinssatz, umso niedriger die Restschuld. Beim günstigsten Anbieter bleiben nach 20 Jahren 178.739 Euro Schulden, beim teuersten nur 155.076 Euro Restschulden.

Das liegt an der Konstruktionsweise der hierzulande typischen Annuitätendarlehen. Da die Monatsraten während der Laufzeit immer gleich bleiben, nimmt mit den Jahren der Zinsanteil immer weiter ab, während der Tilgungsanteil, mit dem das Darlehen abbezahlt wird, immer weiter wächst. Dieser Vorgang geht umso schneller, je höher die Zinsen sind.

Nebenkosten und Eigenkapital machen den Unterschied

Im zweiten Musterfall sind die Kaufnebenkosten durch Verzicht auf einen Makler deutlich niedriger (30.000 Euro) und das vorhandene Eigenkapital mit 150.000 Euro deutlich höher. Dadurch sinkt die Beleihung auf 70 Prozent und der finanzielle Spielraum genügt, um eine dreiprozentige Tilgungsrate zu bewältigen. Die benötigte Kreditsumme beträgt nur 280.000 Euro. Angesichts des geringeren Zinsänderungsrisikos genügt außerdem eine Zinsbindung über 15 Jahre.

Dementsprechend günstiger sind die Effektivzinsen im zweiten Finanzierungsfall. Sie reichen bei den bundesweiten Anbietern von 1,56 Prozent bei der Allianz Lebensversicherung bis zu 1,84 Prozent bei der DEVK auf dem fünften Platz. Bei den Regionalbanken bietet erneut die PSD Bank Nürnberg mit 1,53 Prozent das günstigste Angebot, die fünftplatzierte PSD Bank Hessen-Thüringen verlangt 1,72 Prozent. Insgesamt sind in diesem Beispielfall die Regionalbanken also einen Tick günstiger.

Nicht alle Banken bieten 20 Jahre Zinsbindung

Die Zahl der jeweils untersuchten Kreditangebote schwankt zwischen den Musterfällen deutlich. So gab es für die Neubaufinanzierung mit Zinsbindung über 15 Jahre 42 Banken im Test, bei 20 Jahren waren es nur noch 15 Banken. Verglichen hat FMH dabei jeweils alle Banken, die zu den Musterfällen abrufbare Konditionen haben. „Bei einer Zinsfestschreibung über 20 Jahre fallen viele Regionalbanken automatisch aus der Wertung, da sie diese Laufzeiten nicht standardmäßig anbieten“, erklärt Herbst von FMH die Auswertung. Unberücksichtigt blieben auch die Konditionen von Kreditvermittlern. „Diese Anbieter greifen auf die gleichen Angebote der Kreditinstitute zurück. Die Konditionen unterscheiden sich nicht“, sagt Herbst.

Ein Vorteil der langen Zinsbindungsfristen von 15 oder auch 20 Jahren: Sie sind nicht in Stein gemeißelt. „Nach zehn Jahren kann der Kreditnehmer die Finanzierung jederzeit ganz oder teilweise kündigen und zu einem günstigeren Angebot wechseln“, sagt Herbst.

Bauherren wundern sich dem Experten zufolge oft, wie schnell zehn Jahre rum sind. Da ist oft erst seit ein paar Jahren der Garten angelegt und eingezäunt, nachdem innen alles eingerichtet und gestaltet wurde. „Wer dann nach 20 Jahren die gleich Rate weiter zahlen kann und will, muss sich wegen steigender Zinsen eigentlich keine Sorgen machen. Dann haben sich die Schulden bereits halbiert. Das gibt viel Spielraum für höhere Zins- und Ratenzahlungen.“

Anschlussfinanzierung: schuldenfrei in 15 oder 20 Jahren

In den beiden Beispielfällen für Anschlussfinanzierungen gibt es generell keine großen Unterschiede, weder bei den Zinssätzen, noch bei den monatlichen Raten. Der Clou: In beiden Fällen wurden die Darlehen so gewählt, dass der Immobilieneigentümer am Ende der Kreditlaufzeit schuldenfrei ist.

Anschlussdarlehen: Die besten Volltilgerdarlehen (20 Jahre Zinsbindung, Beleihung: 60 Prozent)

Der Musterfall zum Ranking
Platz 1 (bundesweite Anbieter): Allianz Lebensversicherung
Platz 2 (bundesweite Anbieter): DEVK
Platz 3 (bundesweite Anbieter): HypoVereinsbank
Platz 4 (bundesweite Anbieter): Signal Iduna
Platz 5 (bundesweite Anbieter): Generali Versicherung
Platz 1 (regionale Banken): PSD Bank Nürnberg
Platz 2 (regionale Banken): Vereinigte Volksbank Münster
Dass der Immobilieneigner im einen Fall erst nach 20 Jahren, im anderen schon nach 15 Jahren schuldenfrei ist, liegt an den Unterschieden in den ursprünglichen Finanzierungskonditionen zum Kaufzeitpunkt.

Dank Wertsteigerung geringere Beleihung

In beiden Beispielen betrug der Kaufpreis im Dezember 2007 330.000 Euro. Heute beträgt der Immobilienwert nach jährlich zweiprozentiger Wertsteigerung gut 400.000 Euro. Während im ersten Fall aber mehr als 80 Prozent des Kaufpreises benötigt wurden, waren es im zweiten Fall nur knapp 70 Prozent. Der Effekt: Im ersten Fall ist die Restschuld mit 240.000 Euro trotz identischer Tilgungsrate von einem Prozent deutlich höher als im zweiten Fall mit 200.000 Euro.

Bei ansonsten gleiche Finanzierungskonditionen beleiht somit ein Eigentümer seine Immobilie zu 50 Prozent über 15 Jahre, der andere zu 60 Prozent über 20 Jahre bis alle Schulden getilgt sind. In der Ratenhöhe unterscheiden sich beide Fälle jedoch nur um rund 30 Euro pro Monat.

Anschlussdarlehen: Die besten Volltilgerdarlehen (15 Jahre Zinsbindung, Beleihung: 50 Prozent)

Der Musterfall zum Ranking
Platz 1 (bundesweite Anbieter): Allianz Lebensversicherung
Platz 2 (bundesweite Anbieter): Deutsche Bank
Platz 3 (bundesweite Anbieter): Santander Bank
Platz 4 (bundesweite Anbieter): Münchener Hypothekenbank
Platz 5 (bundesweite Anbieter): HypoVereinsbank
Platz 1 (regionale Banken): PSD Bank Nürnberg
Platz 2 (regionale Banken): PSD Bank Köln
Platz 3 (regionale Banken): Sparda-Bank Hamburg
Platz 4 (regionale Banken): Sparda-Bank West
Platz 5 (regionale Banken): PSD Bank Koblenz

Wer in der Anschlussfinanzierung deutlich niedrigere Raten anstrebt, ohne die Kreditrückzahlung weiter in die Länge zu ziehen, sollte also schon in der ersten Finanzierungsrunde die Möglichkeit zur Sondertilgung nutzen, wann immer der finanzielle Spielraum es erlaubt. Früher wurde für dieses Recht allerdings regelmäßig ein Zinsaufschlag verlangt. „Heute müssen Kunden eigentlich keinen Zinsaufschlag mehr für ein Sondertilgungsrecht hinnehmen. Jährliche Einmalzahlungen bis zu fünf Prozent der Restschuld sind meist ohne Aufpreis erlaubt. Wer höhere Summen per Sondertilgung zurückzahlen möchte, muss dafür oft mit einem Zinsaufschlag von 0,1 Prozent rechnen“, erklärt Zinsexperte Herbst.

Kreditkonditionen für zwölf Monate im Voraus

Das Gute an den heutigen Anschlussfinanzierungen: Die neuen Kreditverträge können meist ohne Aufpreis schon ein Jahr im Voraus abgeschlossen werden, ohne das der Zins steigt.

„Nur sehr wenige Banken verlangen einen Aufschlag für eine Vorlaufzeit von zwölf Monaten. Die meisten Anschlussdarlehen funktionieren daher wie ein Forward-Darlehen mit einem Jahr Vorlauf, das nichts extra kostet“, so Herbst. Nicht einmal eine Handvoll Banken gewähren nur sechs Monate Vorlaufzeit ohne Aufschlag. „Generell steigt der Sollzinssatz mit jedem zusätzlichen Monat bis zur Umfinanzierung um durchschnittlich 0,02 Prozent“, hat Herbst festgestellt.

Für Käufer und Eigentümer sind das ideale Bedingungen, um in die Verhandlungen mit den Baufinanzierern einzusteigen, auch wenn der Kredit erst später benötigt wird.